Vissza az előző oldalra

Társasház

Hogyan szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon egy többlakásos épület esetén?

Share Button

2009-ben épült társasház használatba vételi engedélyt nem kapott, mivel a tervben szereplő parkolók nem kerültek megépítésre /parkológép lett tervezve!/. Az ingatlanok albetétekre osztása megtörtént, mivel a társasházzá alakítás elkezdődött.

Jelenleg azonban osztatlan közös tulajdon, mivel azóta sem sikerült a parkolóhelyek miatt a használatba vételi engedélyt megkapni. Az építtető felszámolás alatt van. Mit lehet tenni? Hogy lehet az osztatlan közös tulajdont megszüntetni? Bérbe adható ilyen körülmények között az ingatlan?

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése – ha az több önálló ingatlant foglal magába – társasházi alapító okirat létrehozásával lehetséges. Amíg ilyen okirat nem jön létre, a földhivatalba nem lesz benyújtva, addig az osztatlan közös tulajdon fennmarad és rá a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadóak és ugyanezen szabályokkal adható bérbe.

 

Mi a megoldás társasház alapításra, ha a lakók között nincs egyetértés?

Share Button

Hatlakásos társasházunkban, ahol minden lakásnak már saját tulajdonosa van, az alapító okiratot kellene a lakóknak elfogadni illetve aláírni.

Van egy lakó, aki csak akkor hajlandó aláírását teljesíteni, ha egyidejűleg az általa szerkesztett működési szabályzat is minden lakó által aláírásra kerül. Alapító okirat nélkül viszont még közgyűlés összehívása sem lehetséges. Mit lehet/kell tenni ebben az esetben?

Osztatlan közös tulajdon a társasház jogelődje abban az esetben, ha a társasház építésekor az építő vagy építtető elmulasztotta a társasházi formula kialakítását.

A tulajdonostársak konszenzusra kell, hogy jussanak mind az alapító okirat, mid az SZMSZ létrehozásában. Erre általában ügyvédi megbízást adnak és az ügyvéd koordinálja az okiratok létrejöttét.

Mivel az SZMSZ legalább olyan fontos okirat a társasház életében, mint az alapító okirat, ezért javaslom, hogy helyi ügyvéd kolléga segítségét vegyék igénybe a konszenzus létrejöttében.

 

Milyen szabályok vonatkoznak a közös költség viselésére társasház esetén?

Share Button

20 lakásos osztatlan közös tulajdonban élünk, egyenlőre a lakókon kívülálló dolgok miatt nem tudunk társasházat alapítani. Mivel ez a téma évek óta nem tud megoldódni, közös költség sem került megállapításra és fizetésre SZMSZ, stb híján. Van-e bármilyen jogszabály arra vonatkozóan, hogy az osztatlan közös tulajdonok esetében is kötelező a közös költség. Illetve az állagromlás javításának költségei hogyan oszthatók meg?

A közös költségviselésre és az állagmegóvásra a Ptk alábbi szabályai vonatkoznak közös tulajdon esetében:

5:76. § [A közös tulajdon állagának megóvása]

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

5:75. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés]

A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

Kinek kell a közös költséget fizetnie?

Share Button

Érdeklődni szeretnék, hogy kinek kell fizetni a közös költséget? – A haszonélvezőnek aki benne lakik vagy – A tulajdonosnak aki nem lakik benne?

Az ingatlan tulajdoni lap szerinti aktuális tulajdonosa tartja a kapcsolatot a társasház közös képviselőjével és a közös költség tekintetében az elszámolás közöttük történik meg.

Társasházban lakó tulajdonos hogyan védekezhet tulajdonostársa túlkapásai ellen?

Share Button

30 lakásos társasházban lakom, közvetlen szomszédommal együtt kertkapcsolatos földszinti 8nm2-es terasszal. Az övék közben 12 nm2 lett bármiféle megállapodás nélkül. Majd ez a társasház falához erősített körben vasrácsos korláttal és féltetővel is kiegészült,mérete:5.5×2.2 és 3 méter magas. Ezt követte egy MDF lapokból készült szekrény a mi oldalunkon(2.20×2.40m.) ami végleg elvette a fényt, levegőt és a kertre néző kilátást tőlünk azon az oldalon.

Van- e bármilyen lehetőségem a helyzet rendezésére, mert csak akkor szeretnék jegyzőhöz fordulni, így is megromlott a viszonyunk a szomszéddal, mikor a szekrényt(spájzot) szóvá tettem.

Társasházi birtokvitákban javaslom, hogy a közös képviselő felé jelezze első körben az igényét.

A hatályos társasházi okirat és SZMSZ alapján egyeztessenek a szomszéd „építkezéséről”. Ha jogalap nélküli a közgyűlés hatáskörébe tartozik ennek kimondása.

A közgyűlési határozat bírósági úton 60 napon belül megtámadható, ha az sérti a szomszéd jogos érdekeit. Ha a bíróság helyben hagyja a közgyűlési határozatot az jogerős lesz és végrehajtható.

Hogyan önállósíthatóak az osztatlan közös területen álló épületek?

Share Button

Van egy ingatlanunk, ami egy helyrajzi számon van különálló épületekkel ami összesen 2563 m2. A telekrészeket egymástól kerítés választja el. Bejárat mindenütt az utcafrontra külön bejáratokkal. A mi telkünk a házzal 700 m2-es.

Hogyan lehetne ezt leválasztani önállósítani? Az új törvény szerint lehet e valamennyit beépíteni építési engedély nélkül?

Több felépítmény egy telken azért alakul ki, mert a telek nem megosztható. Az illetékes önkormányzat építésügyi hatósága hatáskörébe tartozik ennek eldöntése.

Önálló helyrajzi számra társasházasítás útján kerülhet az Ön 700 m2-es területe a felépítménnyel. Ehhez valamennyi tulajdonostárs egyetértése és a társasház alapító okirat aláírása is szükséges.

Jó megoldás lehet még, ha a tulajdonostársak a fennálló használati jogviszonyok alapján természetbeni kizárólagos használati megállapodást kötnek. Ehhez egy földmérő által készített vázrajz is mellékelhető. Ilyen esetben a tulajdoni hányadok önállóan jelzálogjoggal terhelhetőek.

Építhető-e mobilgarázs osztatlan közös területen?

Share Button

18 lakásos társasház osztatlan közös tulajdonú udvarán vásároltam egy felszíni parkoló kizárólagos használati jogát 2 évvel ezelőtt.

A parkoló egyik oldalán garázssor van, a másik oldalán kertrész, ez egy különálló, telek szélén elhelyezett parkoló. Szeretnék rá építeni egy tetőt az autóm árnyékolására. Oldalai nem lennének, csak tartógerendák és a tető. Ehhez kell a tulajdonosok 100%-os beleegyezése?

Amennyiben nem sikerül kivitelezni a tető megépítését (ugyanis van 1-2 lakó, akinek nem felelne meg) mobil garázs hosszú távú állandó felállításához szükséges a lakók beleegyezése? Ha igen, milyen százalékban?

A vonatkozó alapító okirat és SZMSZ hiányában általában elmondható, hogy a tulajdonostársak hozzájárulása nem mellőzhető. A mobilgarázs és hasonló gépjármű tároló felépítmények létrehozása előtt.  A belső szabályzatok irányadóak, ha a tulajdonostársak a törvényi rendelkezésektől eltérően határozták meg az ilyen jellegű felépítmények létrehozására vonatkozó előírásokat. Javaslom, hogy egyeztessen a társasház közös képviselőjével az Önre vonatkozó követelményekről.

Társasházi közös tulajdon esetén milyen intézkedések szükségesek tervezett átalakításokra?

Share Button

Egy 5 lakásos társasház földszinti lakását vettem meg, osztatlan közös tulajdonú, kizárólagos használatú kert résszel, mely a Társasházi Alapító Okiratban is szabályozva van.

1. A kérdésem az, hogy a kizárólagos használat egészen pontosan milyen tevékenységeket tesz lehetővé számomra, anélkül, hogy a többi tulajdonos beleegyezését, engedélyét kelljen kérnem?

Jelenleg abba is beleakarnak szólni, hogy milyen növényeket akarok ültetni, mondván, hogy az épület homlokzata, utca képe megváltozik.

2. A kert részem most tuja sorral van elválasztva, de szeretnék két tuja helyére egy kis kertkaput, mivel így a hozzám érkezők nem kell, hogy megkerüljék az egész épületet vagy átvágjanak a fák között, hiszen eleve a kertem mellett haladnak el a lépcsőház bejáratához.

Kivehetem a két tuját és építhetek egy kiskaput vagy szavaznunk kell?

3. Későbbiekben szeretnék egy medencét kialakítani, a helyi hatóságokon kívül kell az ő beleegyezésük is?

4. A kert egyik része olyan árnyékos, hogy még a fű sem marad meg rajta, ezért elképzelhető, hogy majd leburkolnánk, hogy legalább ping-pongozni lehessen ott. Az engedélyüket kell kérnem? Mivel változna a zöldterületi mutató is, építési engedélyre szükség van? Vagy csak a fenn maradási engedély megkapásáig szempont ez?

5. A másik fő kérdés, a lapos tetőre vonatkozik, ami szintén osztatlan közös tulajdon. A legfelső lakó, arra hivatkozva, hogy csak az ő lakásásból közelíthető meg, telepakolta napkollektorokkal az utolsó CM2-t is. Sem engedély sem beleegyező nyilatkozatot nem kert a tulajdonosoktól, kizárólagos használattal pedig soha nem is rendelkezett.

Ha jól gondolom, a tulajdoni hányadom mértékéig kérhetem:1: visszaállítsa az eredeti állapotot 2: bérleti díjat számolhatnék fel neki. 3. beperelhetem(rendelkezési jog, jogtalan használat, jogtalan haszonszerzés)—mivel a teljes ház villamos energia felhasználású, a komplett tető beépítéssel saját rezsiköltsége nulla lett, míg a többi lakótól a lehetőségét is elvette a hasonló megoldás választásától.

6. Ezen felül, most akarják eladni az ingatlant. Szeretnénk tudni, hogyan tudjuk ezt a kérdést még időben rendezni vagy az új leendő tulajdonos tudtára hozni?

7. A szintén osztatlan közös tulajdonú garázsban az ő kizárólagos használatú kocsi beállójára élhetünk a vételi opciónkkal? Köteles az eladás szándékáról minket tájékoztatni vagy értékesítheti a megkérdezésünk nélkül is?

A tuja kiszedés , a kapu és medence  létesítés és a térkövezés ugyanaz mint a napelem a tetőre, kell a többi tulajdonostárs beleegyezése mert  a tulajdonostárs közös részt alakítana át a saját igényére.

Ha pinpong asztalt rak a kertbe azzal zavarja a többi lakó nyugalmát. A garázsra illetve az abban levő kocsibeállóra  – ha lakással együtt értékesül – nincs elővásárlási joga a többi tulajdonostársnak.

A kizárólagos használati rend csupán  a  territóriumra vonatkozik , a vonatkozó okiratban megjelölt határokkal, de a tulajdonostársak zavarása nélkül  a fent írt  szempontok figyelembe vételével. Javaslom minden dolog megvalósítás előtt  egyeztessen a közös képviselőjével.

 

Hogyan igazítható ki a társasház tulajdonosai által gyakorolt egyenlőtlen használati rend?

Share Button

Egy osztatlan közös tulajdonú teleken épült 2×4 és egy 2 lakásos társasház egyik tulajdonosa vagyok.

Sajnos a társasházakat nem az ingatlan közepére helyezték el, hanem az egyik oldalon lényegesen nagyobb területet hagytak, mivel az eredeti terv szerint ott a lakók közös parkolója, ill. a hátsó telekhez vezető szorgalmi út került volna kialakításra.

Ez azonban a lakások eladáskor nem lett kialakítva, így mindenki a telekhatárra húzta fel kerítését.

A tulajdoni lapon mindenkit, akik a négyes társasházban laknak, 2000/166-od rész illet meg.

Az alapító okirat lehetőséget biztosít a telekből kizárólagos használatra a külön hányadnak megfelelően.

Azok a tulajdonosok, akik a nagyobb telekrésszel kialakított oldalon laknak, nagyobb területet birtokolnak, mint amit a tulajdoni hányaduk megszab.

Hová fordulhatok, hogy az engem megillető területet megkaphassam? A közgyűlés említése is már haragot váltott ki. Nem szeretném egyedül nyakamba venni egy közgyűlés megtartását, bár megoldást ajánlottam volna.

A közgyűlésen megszavazhattuk volna, hogy a jelenlegi elosztás maradjon, és többség szavazatával, mindenki a jelenleg használt területet birtokolhatta volna, de a másik oldalon lakók, teljes meggyőződéssel saját tulajdonnak tekintik a lekerített területet, és közölték, hogy mi így jártunk, és ezt nekünk kötelességünk elfogadni. Tehetek valamit ez ellen?

A tulajdoni jog mértéke és az ez alapján használt ingatlan nagysága egymástól eltérő mértékű lehet, ha a természetbeni kizárólagos használati rend ezt így szabályozza.

A szabályozásra általában az alapító okiratban kerül sor. Ennek megváltoztatására csak a közgyűlés jogosult.

A tulajdonostársak egymás közötti viszonyát a Polgári Törvénykönyv rendezi. Az Ön igénye szerinti megoldást -csak a tulajdonosok közössége által együttesen  meghozott -vonatkozó közgyűlési határozat eredményezhet.

Ha Önre nézve  a közgyűlés nem megfelelő határozatot hozna, 60 napon belül bírósághoz fordulhat jogorvoslatért.

 

Mit tehetek, ha az általm megvásárolt társasházi tulajdoni részek nem mindegyike került e nevemre?

Share Button

2008-ban vásároltunk egy új építésű társasházi lakást a feleségemmel. Megvettük vele együtt a ház alatti pinceszinten 1 tároló és 1 gépkocsibeálló kizárólagos használati jogát. Sajnos ez a jog nem lett bejegyezve a földhivatalnál a tulajdoni lapra, így most újra meg akarják vetetni velünk a tárolót és a garázst. Erre az új tulajdonos hívta fel a figyelmünket aki a csődbe ment építtető után a csődbiztostól szerzett tulajdonjogot az el nem adott beállók és tárolókra. Akkor ez 2 millió forintba került, most vegyem meg még egyszer?

Ha 1 tároló és 1 gépkocsibeálló tulajdoni  joga nem lett bejegyezve a földhivatalnál a társasházi lakás  tulajdoni lapjára az bizonyára azért történt mert önálló helyrajzi számra kerültek. Ha a társasházi lakás  vonatkozó adásvételi szerződése  ennek ellenére tartalmazta felsorolás szerűen 1 tároló és 1 gépkocsibeálló tulajdoni  jogának átruházását is  akkor Önt az eladó megtévesztette .

Ha tévedése felismerése egy éven belüli (előtte az elévülés nyugszik) akkor a szerződést megtámadhatja és pl. vételár-csökkentést kérhet.  Összefoglalva:  ha két tulajdoni lap tartalmazza a  adásvételi tárgyakat Ön csak akkor lesz azok tulajdonosa ha mindkét helyrajzi számra van érvényes adásvételi szerződése.

1 / 2 oldal12