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Dr. Szász antwortet

Ein ausländischer Staatsbürger erbt Immobilie in Ungarn und verkauft es im selben Jahr. Was sind die Steuer- und Gebührenpflichten des Erben?

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Zwischen Ungarn, Österreich und Deutschland es besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen über die Besteuerung von Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien.

Dies bedeutet zum Beispiel, dass die Einnahmen aus dem Verkauf einer  ererbten ungarischen Immobilie ausschließlich der ungarischen Steuerbehörde gemeldet und überwiesen werden sollten.

Es ist wichtig zu wissen, dass Ungarn mit Österreich in Bezug auf die Zahlung der Erbschaftssteuer ein Doppelbesteuerungsabkommen hat, aber es gibt kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland.

Der ausländische Erbe, wenn er zum Beispiel ein deutscher Staatsbürger ist, zahlt in Ungarn nach ungarischem Recht eine Erbschaftssteuer, die beträgt 9%  für Wohnimmobilien und 18% für alle anderen Immobilien.

Ein naher Angehöriger wie zum Bespiel ein Kind, ein Enkelkind, ein Ehepartner usw. ist in Ungarn steuerfrei. Da es zwischen Deutschland und Ungarn kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Zahlung von Steuern gibt, ist es wichtig, dass der Erbe mit deutschem Anwalt beraten soll, ob und in welchem Maße Sie dem deutschen Steuerbehörden Verpflichtungen hat.

Wie kann das Nachlassverfahren in Ungarn in Abwesenheit der Erben durchgeführt werden?

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Unser Vater starb im Jahr 2019 in Deutschland. Er hatte eine Immobilie am Plattensee, die auch Lebensführungsgemäß ihr Aufenthaltsort war. Außerdem hatte er in Deutschland ein Konto mit Tausenden von Euro. Wir sind fünf Erben, aber wir wollen nicht nach Ungarn fahren. Wenn wir einen ungarischen Anwalt bevollmächtigen, kann er das Nachlassverfahren vollständig abwickeln?

Wenn Sie einen ungarischen Anwalt bevollmächtigen, wird der Anwalt den Erbprozess vollständig abwickeln, einschließlich dass die Immobilie am Balaton auf ihren Namen eingetragen wird, und wird dem deutschen Bank ein Europäisches Nachlasszeugnis durch den ungarischen Notar ausstellen lassen, mit dem Sie das Geld vom Bankkonto abheben und das Bankkonto schließen können.

Der ungarische Anwalt wird in dem für den Standort der Immobilie zuständigen Bürgermeisteramt ein Nachlassinventar vorbereiten lassen, was den Wert der Immobilie am Balaton in Form einer Steuer- und Wertbescheinigung enthält.

Das Bürgermeisteramt sendet das Inventar an den zuständigen ungarischen Notar.

Es ist wichtig, dass dem ungarischen Anwalt die originale deutsche Sterbeurkunde zur Verfügung gestellt wird, da die mit Offi-Übersetzung anfertigen lassen muss.

Der ungarische Notar führt ein Nachlassverfahren, an dem nur der ungarische Anwalt teilnimmt. In der Vollmacht des ungarischen Anwalts ist der Anteil der Erben immer festgelegt.

Die Erben können beispielsweise so vereinbaren, dass nur ein Erbe Geld vom deutschen Bankkonto erbt, während die anderen vier das Ferienhaus am Balaton gleichermaßen erben, oder dass ein oder zwei Erben nichts erben, während die anderen wie vereinbart erben.

Die Eintragung bei Grundbuchamt wird ebenfalls vom Anwalt durchgeführt.

Die Erben können das Honorar des Notars auf das Treuhandkonto des ungarischen Anwalts überweisen und dies gilt für das vereinbarte Anwaltshonorar auch.

Kann der Erbe einen ungarischen Anwalt beauftragen, um das Geld auf das OTP-Konto des Erben zu überweisen und das OTP-Konto zu zuschließen?

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Der Erblasser starb in Deutschland, er hatte aber ein Bankkonto bei der ungarischen OTP.

Kann der Erbe einen ungarischen Anwalt beauftragen, um das Geld auf das OTP-Konto des Erben zu überweisen und das OTP-Konto zu zuschließen?

Wenn der Erbschein in Deutschland ausgestellt wurde, zur Nachlassübertragung ist die Anerkennung des deutschen Erbscheins durch das ungarischen Gericht erforderlich. Über die Anerkennung wird der Zentrale Bezirksgericht von Buda (Budai Központi Kerületi Bíróság) (Adresse: 1021 Budapest, Budakeszi út 51 / B.) im Rahmen eines Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit entscheiden und es wir darüber eine Vollstreckungsbescheinigung ausgestellt.

Die betroffene Person kann das Verfahren entweder persönlich oder durch einem bevollmächtigten ungarischen Anwalt beantragen. Die Bank akzeptiert und führt die Wirkung des Auslandsbeschlusses aufgrund der ungarischen Vollstreckungsbescheinigung, des Originals des rechtskräftigen Auslandsbeschlusses sowie deren authentischen ungarischen Übersetzung aus.

Die anwaltliche Vollmacht muss alle persönlichen Daten des Erblassers und des Erben, die Nummer des Nachlassübertragungsdokuments, den Name der ausstellenden Behörde, die Kontonummer des Erben sowie den allgemeinen Text der Vollmacht enthalten.

Wenn das Erbrecht auch durch das Europäisches Nachlasszeugnis bestätigt wird, muss dieses Dokument nicht weiter überbeglaubigt werden.

Über das Europäische Nachlasszeugnis ist eine beglaubigte Übersetzung durch das Nationale Übersetzungs- und Zertifizierungsbüro (OFFI)  ebenfalls erforderlich.

Das Nachlassverfahren eines Erblassers, der vor 16.08.2015 verstorben ist – wenn er sowohl in Ungarn als auch im Ausland einen Nachlass hatte – ist ein paralleles Erbverfahren maßgebend, während bei den nachfolgenden Todesfällen ein Europäisches Nachlasszeugnis ausgestellt wird, die für die Mitgliedstaaten der Europäischen Union gilt.

Zum Bespiel durch das in Deutschland ausgestellten Europäischen Nachlasszeugnis das eine OFFI Übersetzung hat, kann ein bevollmächtigter ungarischer Anwalt, bei einem ungarischen Finanzinstitut – die  in dem Nachlass angeführt war – von Kontonummer für die Erben überweisen, ohne dass die Erben persönlich zum ungarischen Finanzinstitut reisen mussten.

Darf der Nachbar ein so großes Fenster haben das meine Privatsphäre dadurch gestört ist?

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Ich bin Österreichischer Staatsbürger und habe in Ungarn ein Häuschen.
Ich habe vor einigen Monaten einen Holzzaun von sechs Meter länge und 2,5 Meter Höhe errichtet weil der Nachbar ein Fenster in der Größe von ca. 100cm/100cm in meinen Garten hat und dadurch meine Privatsphäre sehr gestört ist.
Jetzt hat sich der Nachbar bei der Gemeinde beschwert und die hat einen vertrauten Mann (ungarischer Staatsbürger) von mir angerufen und sie sagten das der Zaun weg muss weil angeblich der Nachbar zu wenig Licht bekommt.
Meine Meinung ist das der Nachbar gar kein Fenster in dieser Größe in meinem Garten haben darf und dieser das Fenster zumauern muss!

Meine Frage an Sie ist jetzt: Muss ich den Zaun wegmachen?? Darf der Nachbar ein so großes Fenster haben das meine Privatsphäre dadurch gestört ist?

Tun Sie nichts, bis der Notar Sie schriftlich anweist, den Zaun abzureißen.
Dem Beschluss des Notars wird die Ortsbesichtigung vorausgehen. Dabei haben Sie die Gelegenheit, das Fenster des Nachbarn zu melden, das sie stört.
Auf diese Weise ist es auch die Pflicht des Notars zu prüfen, ob das Fenster mit der entsprechenden Baugenehmigung eingebaut wurde.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Nachbar, der ein Einspruchsrecht hat, über die Tatsache des Bauens, der Erweiterung benachrichtigt werden muss.

Kann man “zártkert” mit einem normalen Kaufvertrag kaufen?

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Ich habe gehört, dass man „zartkert” auch mit einem normalen Kaufvertrag kaufen kann. Stimmt das?

2002 habe ich ein bebautes Grundstück im Zartkert von einem Deutschen gekauft.

Mein Vorgänger hatte das Grundstück 1998 erworben und damals eine sog. Entnahmegebühr gezahlt,

die ich ihm erstattet habe. Im Grundbuch steht bei mir „kivett” ohne weiteren Zusatz.

Falle ich unter die Regelung, dass ich bis zum 31.12.2016 im Grundbuch eine Umwidmung veranlassen muss oder

ist bei mir die Umwidmung aufgrund der Eintragung im beigefügten Grundbucheintrag schon korrekt vollzogen worden?

Sollte Ihre Immobilie ein der Bewirtschaftung entzogenes Gartengrundstück sein, fällt es nicht unter die Geltung des Bodenverkehrsgesetzes.

Wenn darauf kein Wert in Goldkronen angegeben ist, dann kann es ohne Genehmigungsverfahren verkauft werden.

 

Was ist der Unterschied, wenn auf eine Immobilie der Nießbrauch oder die Nutzung begründet wird?

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Im Besitz des Nutzungsrechts steht dem Berechtigten nur das Recht der Nutzung und der Verwertung in dem seinen eigenen Bedarf und den Bedarf seiner mit ihm zusammenlebenden Familienmitglieder nicht übersteigenden Ausmaß zu. Die Nutzung ist demnach ein eingeschränkter Nießbrauch. Sollte sich der Bedarf des Nutzers und seiner Familienmitglieder ändern, ändert sich damit zusammen auch das Ausmaß der Nutzung.

Der Berechtigte des Nießbrauchsrecht kann die Immobilie besitzen, nutzen und verwerten, er kann sie fruchtbringend einsetzen und ist berechtigt, die Ausübung des Nießbrauchsrechts auf andere zu übertragen.

Als Ausländer habe ich in Budapest in einem Gemeinschaftshaus eine Wohnung.

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Als Ausländer habe ich in Budapest in einem Gemeinschaftshaus eine Wohnung. Mehrere meiner Miteigentümer zahlen nicht die Gemeinschaftskosten. Was kann man in Ungarn zum Zwecke der Eintreibung dieser Ausstände tun? Als Gemeinschaftskosten gelten beispielsweise die Fernheizungskosten, kann der Dienstleister das Gas abdrehen?

Die Gemeinschaftskosten zählen zu den Zahlungen, die oft als erstes von Wohnungseigentümern in Gemeinschaftshäusern nicht geleistet werden, denn hier muss nicht unbedingt mit dem Abschalten von Gas, Storm oder Wasser gerechnet werden. Auf der Grundlage des Gesetzes kann aber das Nichtbezahlen dieser Kosten im schlimmsten Fall bis zur Versteigerung der Wohnung führen.

Gemäß Gesetz über Gemeinschaftshäuser kann die Vollversammlung des Gemeinschaftshauses bei einem Ausstand von mindestens 6 monatlichen Raten der Gemeinschaftskosten gegen den betreffenden Miteigentümer vorgehen.

Es müssen dabei nicht 6 hintereinander liegende Monate sein, sondern die Summe der Ausstände muss diese kritische Grenze erreichen. Es ist also keine Lösung für säumige Miteigentümer, wenn sie aller zwei Monate die Gemeinschaftskosten zahlen.

Nach 6 aufgelaufenen Monaten wird vom Gemeinschaftshaus ein Verfahren gegen sie eingeleitet. Die Vollversammlung hat zu entscheiden, ob ein Grundpfandrecht auf die betreffende Immobilie eingetragen werden soll oder ob ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet wird.

Das Gemeinschaftshaus kann diese Entscheidung auch in den Kompetenzbereich des gemeinsamen Vertreters oder des Vorsitzenden des Verwaltungsausschlusses verweisen.

Es ist wichtig zu wissen, dass Eigentümer von mit- von einer Bank errichteten- Pfandrecht belasteten Immobilien noch genauer auf die Bezahlung der Gemeinschaftskosten achten müssen, denn die Bank kann den Vertrag kündigen, wenn auf die Immobilie ein Vollstreckungsrecht eingetragen wird. In einem Gemeinschaftshaus können Verträge mit den Kommunalwerken auf zwei verschiedene Weisen abgeschlossen werden. Die einzelnen Wohnungen schließen getrennt Verträge mit den Dienstleistern ab, so dass jede Wohnung über eigene Zähler verfügt. Oder das Gemeinschaftshaus schließt einen einzigen Vertrag mit den einzelnen Dienstleistern ab, so dass es im Gemeinschaftshaus jeweils nur einen gemeinsamen Zähler gibt. In diesem Falle bezahlt das Gemeinschaftshaus die jeweiligen Rechnungen, die Eigentümer der einzelnen Wohnungen zahlen in einem vorher festgelegten Verhältnis den auf sie entfallenden Teil der Rechnung an das Gemeinschaftshaus. Im Organisations- und Betriebsreglement ist festzulegen, in welchem Verhältnis die einzelnen Eigentümer der Wohnungen verpflichtet sind, die Kosten für den Betrieb des Gemeinschaftshauses zu tragen.

Die Gasdienstleistung wird in Ungarn durch die Rechtsvorschrift über Erdgasversorgung geregelt. Hier werden bei der Nicht-Bezahlung der Gaskosten oder der Bezahlung mit Verzug unter den Rechtsfolgen des Vertragsbruches die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen, sowie das Abschalten von der Dienstleistung genannt.

Das Gesetz sagt, dass der Dienstleister den Verbraucher in der Heizperiode von der Dienstleistung abschalten oder aus Billigkeit die Dienstleistung mindern und den Vertrag kündigen oder die weitere Dienstleistung an eine Vorauszahlung binden kann, wenn der Verbraucher die Kosten für die Dienstleistungen, die Nachgebühren, die Strafgebühren oder den Schadenersatz trotz schriftlicher Aufforderung nicht innerhalb von 60 Tagen nach Fälligkeit bezahlt.

Im Falle von Gemeinschaftshäusern war es früher oft so, dass viele Miteigentümer wichtige Briefe nicht annahmen und so konnten auf sie keine Sanktionen angewandt werden. Eine Gesetzesmodifizierung führte die so genannte Zustellungsvermutung in die Rechtsverhältnisse eines Gemeinschaftshauses ein, womit der Gesetzgeber eine Gesetzeslücke schließt, die bisher den säumigen Miteigentümern die Möglichkeit sicherte, durch Nichtannahme der Mahnbriefe das Verfahren zur Eintreibung der Ausstände zu sabotieren bzw. zu verschleppen.

Bei der Zustellungsvermutung gilt nun, dass bei mindestens zwei Versuchen, eine Mahnung an den säumigen Miteigentümer zuzustellen, die beide nicht angenommen bzw. mit dem Vermerk „nem kereste- wurde nicht abgeholt“ zurückgingen, innerhalb von 8 Arbeitstagen nach dem Zustellungsversuch der zweiten Mahnung diese als zugestellt betrachtet werden muss. In diesem Falle muss der gemeinsame Vertreter oder der Vorsitzende des Verwaltungsausschlusses den Brief an den bekannten Wohnort oder an die Postadresse des säumigen Eigentümers senden. Wenn sich dieser Eigentümer an einem unbekannten Ort aufhält, kann der gemeinsame Vertreter Auskunft vom zuständigen Notar oder vom Zentralen Register der Wohnanschriften fordern. In diesem Falle gilt die Zustellungsvermutung bei mindestens zwei Versuchen der ergebnislosen Zustellung des Briefes an die Adresse gemäß der neuen Daten.

Wer gilt als landwirtschaftlicher Urproduzent?

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Wer gilt als landwirtschaftlicher Urproduzent und was bedeutet die Kategorie landwirtschaftliche Kleinerzeuger (mezőgazdasági kistermelő)? Wer kann einen Urproduzentenausweis beantragen? Was sind die Bedingungen dafür?

Der landwirtschaftliche Urproduzent ist in Bezug auf diese Tätigkeit eine nicht als Einzelunternehmen (egyéni vállalkozó) registrierte Privatperson, die das 16. Lebensjahr vollendet hat und in eigener Landwirtschaft Agrarprodukte erzeugt und zur Bescheinigung dessen über einen so genannten Urproduzentenausweis (őstermelői igazolvány) verfügt. Wenn die aus der Urproduzentenproduktion stammenden jährlichen Einnahmen unter 8 Million Forint liegen, gilt der Urproduzent als  landwirtschaftlicher Kleinerzeuger (mezőgazdasági kistermelő).

Den  Unproduzentenausweis kann jede Person beantragen, die das 16. Lebensjahr vollendet hat. Das gilt auch für ausländische Staatsbürger und selbst dann, wenn diese nicht in Ungarn leben. Die Kriterien für den Antrag sind eine Adresse in Ungarn und eine Steuernummer.

Als landwirtschaftliche Urproduzententätigkeit gelten in der eigenen Landwirtschaft durchgeführte Pflanzenzucht, Anlegen von Anpflanzungen, Tierzucht, sowie die Produktverarbeitung. Als eigene Wirtschaft gilt, wenn der Eigentümer die Arbeiten selbst ausführt oder von Angestellten, bzw. von Landtagelöhner ausführen lässt und die Arbeit nur anleitet, Entscheidend ist der Beurteilung, ob es sich um eine eigene Landwirtschaft handelt, dass der Eigentümer frei über die Erträge verfügt und die Einkünfte ihm gehören.

Wer ist in Ungarn als Landwirt anzusehen?

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Wie viel Nutzfläche kann ein Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaates in Ungarn mit der Genehmigung als Landwirt erwerben?

Ein Landwirt ist die inländische natürliche Person oder

der Staatsbürger eines Mitgliedsstaates, der landwirtschaftlicher Unternehmer ist, der über eine Berufsausbildung als Gold- oder Silber-Ähren-Landwirt verfügt oder in Ermangelung dessen mindestens drei Jahre lang eine von einem landwirtschaftlichen Verwaltungsorgan nachgewiesene, landwirtschaftliche-, forstwirtschaftliche bzw. diese ergänzende Tätigkeit verrichtet.

Die maximal zulässige Größe von zu kaufendem Grund und Boden ist im Fall eines Landwirts – unter Einrechnung der schon im Eigentum oder in Pacht befindlichen Grundfläche – 300 Hektar.

Laut der Formulierung des Gesetzes ist in Ungarn ein Landwirt ein als Einzelunternehmer, als Direkterzeuger, als Familienbetrieb, als volljähriges, persönlich mitwirkendes Mitglied in einem Familienbetrieb, als selbstständige, in das Register aufgenommene inländische natürliche Person bzw. Bürger eines Mitgliedsstaates, der landwirtschaftliche-, forstwirtschaftliche Tätigkeit als hauptberufliche, berufliche oder nebenberufliche Tätigkeit durchführt und mindestens über eine mittlere landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Berufsausbildung verfügt.

Der Landwirt kann das Eigentumsrecht bzw. das Nießbrauchsrecht auf eine als Wiese bzw. forstwirtschaftlich genutzte Bodenfläche erwerben, das von der Verwaltungsgrenze der Gemeinde, in der sich der auf der in seinem Eigentum befindlichen Immobilie registrierte Sitz bzw. sich die auf der seinem Eigentum befindlichen Immobilie gemeldete Niederlassung, Gesellschaft, Gehöft, Besitzzentrum befindet, höchstens 20 Kilometer entfernt liegt. Das Eigentumsrecht von außerhalb der 20 Kilometer liegenden Nutzflächen kann der Landwirt ausnahmsweise dann erwerben, wenn er die Bodenfläche als Futterfläche zum Zweck der Tierhaltung nutzt, mit einer geographischen Warenkennzeichnung bzw. mit der Herkunftskennzeichnung versehene Produkte herstellt bzw. diese in der Landwirtschaft erzeugt, züchtet, verarbeitet sowie dann, wenn er in einem Fischteich Bewirtschaftung durchführt durch.

Kauf eines geschlossenen Gartenstückes

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Ich möchte in Badacsony ein geschlossenes Gartengrundstück kaufen, ich bin ungarisch-deutscher Staatsbürger.

Im vergangenen Jahr kaufte ich schon ein ähnliches Grundstück, zu dem es ausreichte, den Kaufvertrag zu unterschreiben und das Grundbuchamt trug mich als Eigentümer ein.

Kann ich im April 2014 genauso vorgehen oder muss ich bei dem Bürgermeisteramt einen Aushang machen?

In der Zeit vom 1. März bis 30. April 2014 müssen auch die sich auf geschlossene Gartengrundstücke beziehenden Kaufverträge beim Bürgermeisteramt ausgehängt werden – in Ermangelung des Aushangs lehnt das Grundbuchamt den Eintragungsantrag ab.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Vertrag nur auf einem mit Sicherheitselement versehenen Papier gültig ist.

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