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Bürgerliches Recht

Darf der Nachbar ein so großes Fenster haben das meine Privatsphäre dadurch gestört ist?

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Ich bin Österreichischer Staatsbürger und habe in Ungarn ein Häuschen.
Ich habe vor einigen Monaten einen Holzzaun von sechs Meter länge und 2,5 Meter Höhe errichtet weil der Nachbar ein Fenster in der Größe von ca. 100cm/100cm in meinen Garten hat und dadurch meine Privatsphäre sehr gestört ist.
Jetzt hat sich der Nachbar bei der Gemeinde beschwert und die hat einen vertrauten Mann (ungarischer Staatsbürger) von mir angerufen und sie sagten das der Zaun weg muss weil angeblich der Nachbar zu wenig Licht bekommt.
Meine Meinung ist das der Nachbar gar kein Fenster in dieser Größe in meinem Garten haben darf und dieser das Fenster zumauern muss!

Meine Frage an Sie ist jetzt: Muss ich den Zaun wegmachen?? Darf der Nachbar ein so großes Fenster haben das meine Privatsphäre dadurch gestört ist?

Tun Sie nichts, bis der Notar Sie schriftlich anweist, den Zaun abzureißen.
Dem Beschluss des Notars wird die Ortsbesichtigung vorausgehen. Dabei haben Sie die Gelegenheit, das Fenster des Nachbarn zu melden, das sie stört.
Auf diese Weise ist es auch die Pflicht des Notars zu prüfen, ob das Fenster mit der entsprechenden Baugenehmigung eingebaut wurde.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Nachbar, der ein Einspruchsrecht hat, über die Tatsache des Bauens, der Erweiterung benachrichtigt werden muss.

Als Ausländer habe ich in Budapest in einem Gemeinschaftshaus eine Wohnung.

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Als Ausländer habe ich in Budapest in einem Gemeinschaftshaus eine Wohnung. Mehrere meiner Miteigentümer zahlen nicht die Gemeinschaftskosten. Was kann man in Ungarn zum Zwecke der Eintreibung dieser Ausstände tun? Als Gemeinschaftskosten gelten beispielsweise die Fernheizungskosten, kann der Dienstleister das Gas abdrehen?

Die Gemeinschaftskosten zählen zu den Zahlungen, die oft als erstes von Wohnungseigentümern in Gemeinschaftshäusern nicht geleistet werden, denn hier muss nicht unbedingt mit dem Abschalten von Gas, Storm oder Wasser gerechnet werden. Auf der Grundlage des Gesetzes kann aber das Nichtbezahlen dieser Kosten im schlimmsten Fall bis zur Versteigerung der Wohnung führen.

Gemäß Gesetz über Gemeinschaftshäuser kann die Vollversammlung des Gemeinschaftshauses bei einem Ausstand von mindestens 6 monatlichen Raten der Gemeinschaftskosten gegen den betreffenden Miteigentümer vorgehen.

Es müssen dabei nicht 6 hintereinander liegende Monate sein, sondern die Summe der Ausstände muss diese kritische Grenze erreichen. Es ist also keine Lösung für säumige Miteigentümer, wenn sie aller zwei Monate die Gemeinschaftskosten zahlen.

Nach 6 aufgelaufenen Monaten wird vom Gemeinschaftshaus ein Verfahren gegen sie eingeleitet. Die Vollversammlung hat zu entscheiden, ob ein Grundpfandrecht auf die betreffende Immobilie eingetragen werden soll oder ob ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet wird.

Das Gemeinschaftshaus kann diese Entscheidung auch in den Kompetenzbereich des gemeinsamen Vertreters oder des Vorsitzenden des Verwaltungsausschlusses verweisen.

Es ist wichtig zu wissen, dass Eigentümer von mit- von einer Bank errichteten- Pfandrecht belasteten Immobilien noch genauer auf die Bezahlung der Gemeinschaftskosten achten müssen, denn die Bank kann den Vertrag kündigen, wenn auf die Immobilie ein Vollstreckungsrecht eingetragen wird. In einem Gemeinschaftshaus können Verträge mit den Kommunalwerken auf zwei verschiedene Weisen abgeschlossen werden. Die einzelnen Wohnungen schließen getrennt Verträge mit den Dienstleistern ab, so dass jede Wohnung über eigene Zähler verfügt. Oder das Gemeinschaftshaus schließt einen einzigen Vertrag mit den einzelnen Dienstleistern ab, so dass es im Gemeinschaftshaus jeweils nur einen gemeinsamen Zähler gibt. In diesem Falle bezahlt das Gemeinschaftshaus die jeweiligen Rechnungen, die Eigentümer der einzelnen Wohnungen zahlen in einem vorher festgelegten Verhältnis den auf sie entfallenden Teil der Rechnung an das Gemeinschaftshaus. Im Organisations- und Betriebsreglement ist festzulegen, in welchem Verhältnis die einzelnen Eigentümer der Wohnungen verpflichtet sind, die Kosten für den Betrieb des Gemeinschaftshauses zu tragen.

Die Gasdienstleistung wird in Ungarn durch die Rechtsvorschrift über Erdgasversorgung geregelt. Hier werden bei der Nicht-Bezahlung der Gaskosten oder der Bezahlung mit Verzug unter den Rechtsfolgen des Vertragsbruches die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen, sowie das Abschalten von der Dienstleistung genannt.

Das Gesetz sagt, dass der Dienstleister den Verbraucher in der Heizperiode von der Dienstleistung abschalten oder aus Billigkeit die Dienstleistung mindern und den Vertrag kündigen oder die weitere Dienstleistung an eine Vorauszahlung binden kann, wenn der Verbraucher die Kosten für die Dienstleistungen, die Nachgebühren, die Strafgebühren oder den Schadenersatz trotz schriftlicher Aufforderung nicht innerhalb von 60 Tagen nach Fälligkeit bezahlt.

Im Falle von Gemeinschaftshäusern war es früher oft so, dass viele Miteigentümer wichtige Briefe nicht annahmen und so konnten auf sie keine Sanktionen angewandt werden. Eine Gesetzesmodifizierung führte die so genannte Zustellungsvermutung in die Rechtsverhältnisse eines Gemeinschaftshauses ein, womit der Gesetzgeber eine Gesetzeslücke schließt, die bisher den säumigen Miteigentümern die Möglichkeit sicherte, durch Nichtannahme der Mahnbriefe das Verfahren zur Eintreibung der Ausstände zu sabotieren bzw. zu verschleppen.

Bei der Zustellungsvermutung gilt nun, dass bei mindestens zwei Versuchen, eine Mahnung an den säumigen Miteigentümer zuzustellen, die beide nicht angenommen bzw. mit dem Vermerk „nem kereste- wurde nicht abgeholt“ zurückgingen, innerhalb von 8 Arbeitstagen nach dem Zustellungsversuch der zweiten Mahnung diese als zugestellt betrachtet werden muss. In diesem Falle muss der gemeinsame Vertreter oder der Vorsitzende des Verwaltungsausschlusses den Brief an den bekannten Wohnort oder an die Postadresse des säumigen Eigentümers senden. Wenn sich dieser Eigentümer an einem unbekannten Ort aufhält, kann der gemeinsame Vertreter Auskunft vom zuständigen Notar oder vom Zentralen Register der Wohnanschriften fordern. In diesem Falle gilt die Zustellungsvermutung bei mindestens zwei Versuchen der ergebnislosen Zustellung des Briefes an die Adresse gemäß der neuen Daten.

Ist die Ersitzung automatisch?

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Wenn man Außengebiet 15 Jahre gepflegt hat, kann man sich dann als Eigentümer eintragen lassen, wenn der derzeitige Eigentümer damit einverstanden ist?

Wir besitzen das Grundstück seit 2001 und wollen es jetzt umschreiben lassen, aber ich habe Sorge, wenn es 60 Tage ausgehängt wird und das im Internet und Personen im Umkreis von 20 km haben als Ungarn mehr Chancen als ich.

Oder dürfen nur die direkten Nachbarn des Grundstücks es erwerben? Da weiß ich nicht Bescheid. Darum dachte ich, wenn es nach 15 Jahren leichter geht, dann warte ich mal.

Die Ersitzung ist eine gute Lösung, wenn der Eigentümer kooperiert und die Ersitzung anerkennt.

Nur der benachbarte Landwirt hat ein Vorkaufsrecht, deshalb ist zu erwägen, ob auch der Kauf eine entsprechende Lösung sein kann.

Garantie

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2005 haben wie einen Neubau als Erstbezug erworben. Zuerst haben wir das Haus als Ferienhaus genutzt, seit einem Jahr bewohnen wir es das ganze Jahr über.

Leider zeigen sich immer mehr Mängel an dem Haus: die Wände bekommen Risse, die Bodenplatte scheint Feuchtigkeit zu ziehen, da sich die Bodenfliesen ablösen.

Welche Ansprüche haben wir gegen den Erbauer, der das Haus als Privatperson errichtet hat?

Ihnen standen nach dem Kauf der Immobilie drei Jahre zur Verfügung, um wegen fehlerhafter Ausführung das Gewährleistung recht in Anspruch zu nehmen und Fehler ausbessern zu lassen.

Mit der Gewährleistung übernimmt der Verkäufer die Verantwortung dass er den Käufer beim Verkauf ein fehlerloses Produkt (Feierhaus) übergibt, d.h. dass dieses keine Fehler hat, die sich erst später herausstellen.

In Ihrem Fall können Sie nach Ablauf von 7 Jahren keine Gewährleistung mehr gültig machen, noch nicht einmal als versteckte Mängel (verjährtes Recht).

Zahlungsbefehl

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Ich bitte Sie im Zusammenhang mit einem Zivilfahren um Ihre Hilfe: es handelt sich um die Renovierung einer Wohnung, wozu ich einen Vertrag abgeschlossen habe und der Beauftragte sich mit einer Menge Geld von mir aus dem Staub gemacht hat (ca. 400.000 Ft), ohne das vertragsgemäß erfüllt worden wäre. Was kann ich tun?

Als Lösung des Problems empfehle ich Ihnen, bei einem Notar einen Zahlungsbefehl zu erwirken. Wenn Sie persönlich beim Notar mit allen Belegen vorstellig werden, fertigt er Ihnen bei Zahlung von 3% der geforderten Summe diesen Mahnbescheid aus.

Wohnungsanteilverkauf

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Ich bitte um Ihre Hilfe in der folgenden Angelegenheit: mein Partner hat im Jahre 2010 eine Wohnung gekauft, die sich vollständig in seinem Eigentum befindet.

Das für die Renovierung der Wohnung gedachte Geld mussten wir leider für andere Ausgaben verwenden. Da mein Partner damals auf seiner Arbeitsstelle gerade in der Probezeit war, war er nicht kreditwürdig, so dass ich einen Privatkredit aufgenommen habe.

Nun meine Fragen: kann mit mein Partner im Rahmen eines Kaufvertrags als Gegenleistung für den Kredit einen Teil der Wohnung verkaufen? Muss er dafür Steuern/Gebühren bezahlen?

Für eine Abrechnung  untereinander bietet sich – wenn sie gemeinsame, volljährige Kinder haben – als beste Lösung an, wenn der Vater den der Kreditsumme entsprechenden Eigentumsanteil einem Kind (gebührenfrei) schenkt und dieses Kind diesen Anteil dann Ihnen (gebührenfrei) schenkt.

Es kommt aber auch eine gebührenfreie Regelung des Eigentumsrechts zwischen Ehepartnern/Lebenspartnern in Frage, wenn Sie zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs bereits Ehepartner/Lebenspartner gewesen sind und der Kauf der Immobilie – finanziell gesehen – ein gemeinsamer Erwerb war.

Es ist wichtig zu wissen, dass ein Kaufvertrag nur dann abgeschlossen werden kann, wenn der gesamte Kaufpreis auch tatsächlich bezahlt wurde. In diesem Falle haben Sie Vermögenserwerbssteuern zu zahlen, deren Höhe   4% des Kaufpreises betragen.

In diesem Kreis zahlt der Verkäufer nur dann Einkommenssteuern, er zu einem höheren Preis verkauft, als er gekauft hat. Die Höhe der Einkommenssteuer beträgt 16% auf die Differenz.

Immobilienverkauf mit Ratenzahlung

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Ich bin der Eigentümer der Hälfte einer Immobilie, mein Bruder der Eigentümer der anderen Hälfte. Mein Bruder möchte von mir diesen Teil innerhalb von fünf Jahren in fünf gleich großen Raten kaufen.

Wenn er dabei auch nur einer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt, geht das Eigentumsrecht auf mich zurück. Gemäß Kaufvertrag soll das Eigentumsrecht mit der Unterzeichnung des Vertrags auf meinen Bruder übergehen, die Ratenzahlung würde nur in einer gesonderten (von einem Anwalt gegengezeichneten) Vereinbarung aufgeführt.

Nun meine Frage: kann auf der Grundlage der Vereinbarung das Eigentumsrecht auf meinem Namen zurückgehen falls die Raten nicht gezahlt werden.

Ein so genanntes Rückkaufrecht kann im Kaufertrag oder gleichzeitig damit in einer Vereinbarung ausschließlich schriftlich errichtet werden. Der Eintrag des Rückkaufsrechts ins Grundbuch kann nur gleichzeitig mit dem Eintrag des Eigentumsrechts beantragt werden.

Die Vereinbarung über das Rückkaufsrecht ist ungültig, wenn die Parteien diese nach dem Kaufertrag abschließen. Das Rückkaufrecht kann für höchstens 5 Jahre errichtet werden. Wenn die Parteien ein darüber hinaus reichendes Rückkaufrecht vereinbaren, ist da zu ignorieren. Nach Ablauf der Frist kann das Rückkaufrecht nicht mehre ausgeübt werden.

Das Rückkaufrecht funktioniert nicht automatisch, im Vertrag muss eine Regelung der Ausübung des Rechtes getroffen werden, z.B, in der folgenden Weise: Wenn der Verkäufer das Rückkaufrecht in Anspruch nehmen möchte, so hat er das bis zum Ablauf der Frist des Rückkaufrecht schriftlich in einem Einschreibebrief mit Rückschein dem Käufer gegenüber anzuzeigen, Gleichzeitig damit ist er verpflichtet, den Kaufpreis an den im Kaufvertrag bezeichneten Käufer zurückzuzahlen.

Auflösung gemeinsames Eigentums

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Ich habe mit meinem Mann zusammen eine Balatoner Immobilie. Das gemeinsame Eigentrum möchte ich jetzt auflösen. Den Kredit, mit dem die Immobilie belastet ist, werde ich in Zukunft allein weiter zahlen und erhalte dafür in der Höhe des bestehenden Kredits mehr Eigentumsanteile. Muss nach der Aufhebung einer von uns Gebühren bezahlen?

Im Falle des Auflösens eines gemeinsamen Eigentums müssen Vermögenserwerbssteuern dann gezahlt werden, wenn im Verlaufe der Aufhebung einer der Eigentumspartner an einen größeren Eigentumsanteil gelangt, als er vorher hatte. Die Vermögenserwerbssteuern sind auf die Differenz zu zahlen.

Im Falle der Auflösung einer ehelichen Gütergemeinschaft muss die Wertdifferenz im Vergleich zum Wert des gemeinsamen Vermögens festgestellt werden.
Auf die Wertdifferenz müssen – wenn diese eine kostenlose Zuwendung ist – Schenkungssteuern gezahlt werden. In Ihrem Falle ist es aber so, dass Sie nur deshalb mehr aus dem gemeinsamen Vermögen bekommen, weil Sie mehre von den gemeinsamen Schulden übernehmen. Die übernommenen Schulden gleichen die Wertdifferenz wieder aus. In solchen Fällen müssen keine Gebühren gezahlt werden.

Das Genannte gilt auch bei Auflösen der Gütergemeinschaft von Lebenspartner.

Mein Nachbar hat weit ausschlagende Thuja-Bäume

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Ich wohne in einem Einfamilienhaus. Mein Nachbar hat weit ausschlagende Thuja-Bäume ca. 50-60 Zentimeter von der Grundstücksgrenze gepflanzt, deren Spitzen bereits mein Bad und das Fenster des EC erreichen.

Anders gesagt: in kurzer Zeit werden sie diesen Räumen das natürliche Licht nehmen, die Räumen werden im Schatten liegen. Welche Vorschriften gibt es in diesem Zusammenhang? Kann ein Nachbar das mit der Begründung tun, dass er sich vor den Blicken der Nachbar schützen möchte?

Der Nachbar stört Sie unnötigerweise in der Nutzung Ihrer Immobilie. Deshalb können Sie ein Besitzschutzverfahren beim Notar der Selbstverwaltung einleiten lassen.

Infolgedessen kann der Nachbar zum Schlagen oder zum Schneiden der Bäume auf eine entsprechende Höhe verpflichtet werden. Bei Nichtbefolgen der Anordnung drohen so lange Strafen, bis der Bescheid durchgesetzt wird.

Kann ich Beschwerde einlegen?

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Ich habe auf meinem, an ein Nachbargrundstück grenzenden Grundstück etwa 40 cm von der Grundstücksgrenze entfernt einen Betonzaun errichtet.

Die Farbe des Zaunes habe ich Naturgrau belassen, weil das am besten zu meinem Haus passt. Das hat meinem Nachbarn nicht gefallen und er hat den Betonzaun, der komplett auf meinem Grundstück steht, von seiner Seite aus angestrichen.

Diese gelbe Farbe passt nicht nur nicht zu meinem Haus, sondern ich bin auch der Meinung, dass der Nachbar kein Recht hatte den auf meinem Grundstück stehenden Betonzaun anzustreichen. Was ist Ihre Meinung? Was kann ich tun, damit der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird? Kann ich Beschwerde einlegen?

Wenn sich beide Seiten des Zaunes auf Ihrem Grundstück befinden, hat der Nachbar kein Recht, diesen von seiner Seite aus anzustreichen.

Der Nachbar hat allerdings die Möglichkeit, auf die Grundstücksgrenze einen weiteren Zaun zu bauen. Wegen des Anstrichs Ihres Nachbarn auf Ihrem Zaun können Sie sich wie im Obigen beschrieben an den Gemeindenotar, bzw. an das Gericht um Rechtsmittel wenden.

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