Als Ausländer habe ich in Budapest in einem Gemeinschaftshaus eine Wohnung. Mehrere meiner Miteigentümer zahlen nicht die Gemeinschaftskosten. Was kann man in Ungarn zum Zwecke der Eintreibung dieser Ausstände tun? Als Gemeinschaftskosten gelten beispielsweise die Fernheizungskosten, kann der Dienstleister das Gas abdrehen?
Die Gemeinschaftskosten zählen zu den Zahlungen, die oft als erstes von Wohnungseigentümern in Gemeinschaftshäusern nicht geleistet werden, denn hier muss nicht unbedingt mit dem Abschalten von Gas, Storm oder Wasser gerechnet werden. Auf der Grundlage des Gesetzes kann aber das Nichtbezahlen dieser Kosten im schlimmsten Fall bis zur Versteigerung der Wohnung führen.
Gemäß Gesetz über Gemeinschaftshäuser kann die Vollversammlung des Gemeinschaftshauses bei einem Ausstand von mindestens 6 monatlichen Raten der Gemeinschaftskosten gegen den betreffenden Miteigentümer vorgehen.
Es müssen dabei nicht 6 hintereinander liegende Monate sein, sondern die Summe der Ausstände muss diese kritische Grenze erreichen. Es ist also keine Lösung für säumige Miteigentümer, wenn sie aller zwei Monate die Gemeinschaftskosten zahlen.
Nach 6 aufgelaufenen Monaten wird vom Gemeinschaftshaus ein Verfahren gegen sie eingeleitet. Die Vollversammlung hat zu entscheiden, ob ein Grundpfandrecht auf die betreffende Immobilie eingetragen werden soll oder ob ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet wird.
Das Gemeinschaftshaus kann diese Entscheidung auch in den Kompetenzbereich des gemeinsamen Vertreters oder des Vorsitzenden des Verwaltungsausschlusses verweisen.
Es ist wichtig zu wissen, dass Eigentümer von mit- von einer Bank errichteten- Pfandrecht belasteten Immobilien noch genauer auf die Bezahlung der Gemeinschaftskosten achten müssen, denn die Bank kann den Vertrag kündigen, wenn auf die Immobilie ein Vollstreckungsrecht eingetragen wird. In einem Gemeinschaftshaus können Verträge mit den Kommunalwerken auf zwei verschiedene Weisen abgeschlossen werden. Die einzelnen Wohnungen schließen getrennt Verträge mit den Dienstleistern ab, so dass jede Wohnung über eigene Zähler verfügt. Oder das Gemeinschaftshaus schließt einen einzigen Vertrag mit den einzelnen Dienstleistern ab, so dass es im Gemeinschaftshaus jeweils nur einen gemeinsamen Zähler gibt. In diesem Falle bezahlt das Gemeinschaftshaus die jeweiligen Rechnungen, die Eigentümer der einzelnen Wohnungen zahlen in einem vorher festgelegten Verhältnis den auf sie entfallenden Teil der Rechnung an das Gemeinschaftshaus. Im Organisations- und Betriebsreglement ist festzulegen, in welchem Verhältnis die einzelnen Eigentümer der Wohnungen verpflichtet sind, die Kosten für den Betrieb des Gemeinschaftshauses zu tragen.
Die Gasdienstleistung wird in Ungarn durch die Rechtsvorschrift über Erdgasversorgung geregelt. Hier werden bei der Nicht-Bezahlung der Gaskosten oder der Bezahlung mit Verzug unter den Rechtsfolgen des Vertragsbruches die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen, sowie das Abschalten von der Dienstleistung genannt.
Das Gesetz sagt, dass der Dienstleister den Verbraucher in der Heizperiode von der Dienstleistung abschalten oder aus Billigkeit die Dienstleistung mindern und den Vertrag kündigen oder die weitere Dienstleistung an eine Vorauszahlung binden kann, wenn der Verbraucher die Kosten für die Dienstleistungen, die Nachgebühren, die Strafgebühren oder den Schadenersatz trotz schriftlicher Aufforderung nicht innerhalb von 60 Tagen nach Fälligkeit bezahlt.
Im Falle von Gemeinschaftshäusern war es früher oft so, dass viele Miteigentümer wichtige Briefe nicht annahmen und so konnten auf sie keine Sanktionen angewandt werden. Eine Gesetzesmodifizierung führte die so genannte Zustellungsvermutung in die Rechtsverhältnisse eines Gemeinschaftshauses ein, womit der Gesetzgeber eine Gesetzeslücke schließt, die bisher den säumigen Miteigentümern die Möglichkeit sicherte, durch Nichtannahme der Mahnbriefe das Verfahren zur Eintreibung der Ausstände zu sabotieren bzw. zu verschleppen.
Bei der Zustellungsvermutung gilt nun, dass bei mindestens zwei Versuchen, eine Mahnung an den säumigen Miteigentümer zuzustellen, die beide nicht angenommen bzw. mit dem Vermerk „nem kereste- wurde nicht abgeholt“ zurückgingen, innerhalb von 8 Arbeitstagen nach dem Zustellungsversuch der zweiten Mahnung diese als zugestellt betrachtet werden muss. In diesem Falle muss der gemeinsame Vertreter oder der Vorsitzende des Verwaltungsausschlusses den Brief an den bekannten Wohnort oder an die Postadresse des säumigen Eigentümers senden. Wenn sich dieser Eigentümer an einem unbekannten Ort aufhält, kann der gemeinsame Vertreter Auskunft vom zuständigen Notar oder vom Zentralen Register der Wohnanschriften fordern. In diesem Falle gilt die Zustellungsvermutung bei mindestens zwei Versuchen der ergebnislosen Zustellung des Briefes an die Adresse gemäß der neuen Daten.