Vissza az előző oldalra

Rechtsbegriffen

Eine gute Nachricht für Eigentümer von Gartengrundstücken

Share Button

Die Möglichkeit der Änderung der Einstufung von Gartengrundstücken wurde um ein weiteres Jahr verlängert. Der Eigentümer einer solchen Immobilie kann spätestens bis zum 31. Dezember 2017 die Übertragung des Bewirtschaftungszweiges seiner als Gartengrundstück registrierten Immobilie als der Bewirtschaftung entzogene Fläche beantragen.

Staatsbürger von Mitgliedstaaten der EU können – als ausländische Käufer – ein Gartengrundstück auf die gleiche Weise wie ungarische Staatsbürger erwerben.

Beim Kauf eines der Bewirtschaftung entzogenen Gartengrundstücks sind die persönliche Beschränkung bis maximal 1 ha (10.000 m²) und auch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gültig, den Erwerb muss man nicht genehmigen lassen und auch das 5 Jahre dauernde Veräußerungsverbot gilt nicht, außerdem gibt es keine Bewirtschaftungspflicht

Rechtsberatung

Share Button

Vor dem Abschluss von Verträgen ist die entsprechende sachliche Information das Wichtigste.

Man kann viele Verwicklungen und nicht zuletzt Kosten vermeiden, wenn man sich von einem sachkundigen Anwalt beraten lässt.

Die verhältnismäßig geringe Vergütung (65 EUR) wird sich bei der vorausschauenden Beratung vielfach bezahlt machen.

Das trifft auch auf ein ungünstiges Dokument zu, das schon angefertigt wurde. Dessen Änderung oder die Änderung auf dem Gerichtsweg zu erreichen ist fachlich keine leichte Aufgabe ist.

Wenn beispielsweise von den Ehepartnern nur einer der Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie eingetragen ist, kann der andere auch unentgeltlich – im Rahmen der Regelung des Eigentumsrechts – eingetragen werden. Dasselbe trifft auch auf den umgekehrten Fall zu: wenn das Eigentumsrecht beider Parteien in dem Grundbuch eingetragen ist, können die Parteien jederzeit eine Vereinbarung abschließen, dass nur einer von ihnen der eingetragene Eigentümer ist, weil sie beispielsweise die Immobilie von dem separaten Vermögen von einem von ihnen kauften.

Nach dem Immobilienkauf tauchen häufig sogenannte Gewährleistungsansprüche auf, beispielsweise weil das Dach undicht oder weil die Wand feucht ist usw.

Es ist wichtig zu wissen, dass die diesbezüglichen Gewährleistungs- bzw. Schadenserstattungsansprüche innerhalb von sechs Monaten vorgebracht werden müssen.

Nach der Rechtsberatung löst die schriftliche Aufforderung durch den Rechtsanwalt in der Regel solche Probleme und man muss sich nicht an das Gericht wenden.

Zu der mit der Immobilie verbundenen Rechtsberatung ist das aktuelle Eigentumsblatt der jeweiligen Immobilie unbedingt nötig, die der beratende Rechtsanwalt vor Ort online abrufen kann (20 EUR).

Die Beratung kann auch online durchgeführt werden, in diesem Fall müssen die Anwaltsvergütung und die Gebühren überwiesen werden, danach erfolgt kurzfristig – mit der Rechnung zusammen – die Antwort.

Unterhaltsvertrag

Share Button

Der Unterhaltsvertrag ist – neben dem Erbvertrag – eine Ausnahmelösung dafür, dass ein Erblasser sein Immobilienvermögen beispielsweise nicht seinen Erben überlassen möchte bzw. ausdrücklich wünscht, dass sie auch den Pflichtteil nicht erhalten.

Der Unterhaltsvertrag ist ein Anwaltsdokument, das der Erblasser und die mit ihm einen Vertrag abschließende Partei unterzeichnen. Die Vertragspartei kann auch ein Angehöriger sein, doch auch eine dem Erblasser früher nicht bekannte Person.

Die Vereinbarung wird nach der Unterzeichnung in das Grundbuch aufgenommen, in dem die Vertragspartei als Eigentümer eingetragen wird, während zu Gunsten des Erblassers das Unterhaltsrecht eingetragen wird.

Der Erblasser kann mit dieser Vereinbarung bis zum Ende seines Lebens in der Immobilie wohnen, während ihm die unterhaltsverpflichtete Person entweder monatlich eine Rente zahlt – oder wenn das nötig ist – für den Unterhalt des Erblassers sorgt, ihn betreut bzw. die Bestattung übernimmt.

Im Fall des Todes des Erblassers kann unter Vorweisung des Auszuges aus dem Sterberegister das Unterhaltsrecht aus dem Grundbuch gestrichen werden.

Eine gute Nachricht ist, dass die Unterhaltsperson keine Erbschaftssteuer, sondern nur die Erwerbssteuer zahlen muss. Deren Höhe beträgt 4 %. Das ist darauf zurückzuführen, dass aufgrund des von beiden Seiten unterzeichneten Vertrages die den Unterhalt leistende Person die tatsächlichen Rentenzahlungs- oder Pflege-, Betreuungs- und Bestattungspflichten usw. belasten, für die sie – das bedeutet, als Gegenleistung – das Eigentumsrecht der Immobilie erwirbt. Deshalb muss sie entgeltliche Erwerbssteuer zahlen.


Erbvertrag

Share Button

Im Gedanken an den Tod planen manche Menschen vorausschauend das zukünftige Schicksal ihres Vermögens, andere überlassen die Regulierung den Rechtsvorschriften.

Im ersteren Fall verfügen sie einseitig über das Schicksal ihres Vermögens und schreiben beispielsweise ein Testament oder sie schließen mit einer anderen Person gemeinsam eine Vereinbarung ab.

Letzteres kann so geschehen, dass sie das Eigentumsrecht ihrer Immobilie – mit der Unterzeichnung der anwaltlichen Vereinbarung – in das Eigentum einer mit ihnen einen Vertrag abschließenden anderen Person übertragen. Das wird Unterhaltsvertrag genannt.

Doch es kann auch vorkommen, dass die mit dem Erblasser den Vertrag abschließende Partei das Eigentumsrecht der Immobilie erst mit dem Eintreten des Todes erhält, das ist der Erbschaftsvertrag.

Der Eigentumserwerb durch den Erbschaftsvertrag erfolgt nicht automatisch, dazu ist auch die Durchführung des Nachlassverfahrens nötig. Mit dem Vorweisen des Auszugs aus dem Sterberegister und des Eigentumsblattes der Immobilie bei dem Bürgermeister der Gemeinde beginnt das Nachlassverfahren.

Die Immobilie wird geschätzt und die Nachlassbestandsaufnahme dem öffentlichen Notar übergeben.

Nach der Einholung des Erbschaftsvertrages der für den Unterhalt sorgenden Person wird das Eigentumsrecht in das Grundbuch eingetragen.

Eine gute Nachricht ist, dass keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, sondern nur Vermögenserwerbssteuer, deren Höhe 4 % beträgt. Der Grund dafür ist, dass aufgrund des zweiseitig unterschriebenen Erbschaftsvertrages die für den Unterhalt sorgende Person die Pflicht zur Rentenzahlung oder Pflege, zur Betreuung und Bestattung belastet, wofür sie das Eigentumsrecht der Immobilie erwarb, deshalb zahlt sie entgeltliche Erwerbssteuer und keine Erbschaftsteuer.

Eine weitere gute Nachricht ist, dass mit solchen Vereinbarungen auch der sogenannte Pflichtteil der anderen Erben ausgeschlossen werden kann.

Einleitung des Nachlassverfahrens

Share Button

In einem Sterbefall erfolgt die Erbschaft der Gegenstände des Nachlasses – wie beispielsweise der Erwerb des Eigentumsrechts einer Immobilie – nicht automatisch. I

n dem der Lage der Immobilie nach zuständigen Bürgermeisteramt muss der Erbberechtigte den Auszug aus dem Sterberegister und die Kopie des das Eigentumsrecht des Verstorbenen enthaltenden Eigentumsblattes der Immobilie vorweisen.

Wenn der Erblasser im Ausland verstarb, ist auch die beglaubigte Übersetzung des Auszugs aus dem Sterberegister nötig. Der Notar der Gemeinde übergibt dem öffentlichen Notar die Nachlassbestandsaufnahme mit der Einschätzung des Werts der Immobilie.

Der öffentliche Notar lädt die Erben zur Verhandlung vor. Im Fall von sich im Ausland aufhaltenden Erben ist es wichtig zu wissen, dass sie auch einen ungarischen Rechtsanwalt mit ihrer Vertretung beauftragen können, so dass sie nicht mehrmals persönlich nach Ungarn reisen müssen.

Wichtig zu wissen ist noch, dass in dem Fall, dass der ausländische Erblasser ein Testament hinterließ, das Justizministerium berechtigt ist, dessen Gültigkeit zu beurteilen. Dabei werden die Bestimmungen des ausländischen Rechts – beispielsweise im Fall eines deutschen Erblassers das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) – berücksichtigt.

In diesem Fall übergibt der ungarische öffentliche Notar den Nachlass unter Einhaltung der Regelungen des ungarischen Nachlassfahrens, doch aufgrund des deutschen Erbrechts.

Die Darlegungen beziehen sich ausschließlich auf die Erbschaft der in Ungarn befindlichen Immobilien. Im Laufe des Nachlassverfahrens gibt es auch die Möglichkeit zur Vorbringung des Pflichtteilanspruchs. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass die Erben im Rahmen einer sogenannten vor dem öffentlichen Notar abgeschlossenen Vereinbarung von der gesetzlichen Erbschaftsregelung abweichen.

Zahlungsbefehl

Share Button

Das Zahlungsbefehlsverfahren ist in der Regel ein Verfahren, das auf die Zahlung von Geld gerichtet ist und die Summe von 1 Mio. HUF nicht übersteigt. Bis zu 1 Mio. HUF Schulden kann nur im Rahmen dieses Verfahrens gefordert werden.

Bei einer höheren Summe kann der Prozess direkt eingeleitet werden. Es ist ratsam, die Mitwirkung eines fachkundigen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, weil langwierige Prozessverfahren durch entsprechend formulierte Zahlungsbefehle vermieden werden können.

Im Zahlungsbefehlsverfahren erfolgt weder eine Beweisführung noch die Anhörung der Parteien.

Die Vorgehensweise ist, dass der Berechtigte seine Forderung durch die Ausgabe eines von einem öffentlichen Notar ausgestellten Zahlungsbefehls vorbringt und Verpflichtete die Rechtsgrundlage der Forderung und deren Summe nicht bestreitet – d.h., dass er keinen Widerspruch einlegt –, so dass der Notar den Zahlungsbefehl mit seinem Bestätigungsvermerk versehen kann.

Der rechtskräftige Zahlungsbefehl hat dieselbe Geltung wie ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.

Ein Vorteil ist einerseits, dass gegen den Verpflichteten, wenn er nicht zahlt, aufgrund dessen ein Zwangsvollstreckungsverfahren direkt eingeleitet werden kann, und andererseits, dass die darin enthaltene Forderung auch nicht in einem Prozess angefochten werden kann.

Kaufvertrag

Share Button

Aufgrund des Kaufvertrages ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum an einer Sache (Immobilie, Mobiliarvermögen, ein Recht oder eine Forderung) auf den Käufer zu übertragen und diesem in Besitz zu geben, der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und die Sache zu übernehmen.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle wichtigen Umstände (über die wesentlichen Eigenschaften der Sache, über die sich eventuell darauf beziehenden Rechte und Lasten) zu informieren, die die Kaufabsicht des Käufers beeinflussen können.

Der Käufer zieht ab dem Tag des Besitzantritts den Nutzen aus der Sache und trägt die Lasten und den Schaden, zu dessen Erstattung niemand anders verpflichtet werden kann. Beim Kauf von Nutzflächen muss der Käufer eine Erklärung darüber abgeben, dass die in seinem Eigentum befindliche Nutzfläche und die zu erwerbende Nutzfläche zusammen weniger als 300 ha oder 6000 Goldkronen (Aranykorona/AK) betragen.

Es ist wichtig zu wissen, dass eine ausländische Privatperson, die sich als landwirtschaftlicher Erzeuger in Ungarn niederzulassen beabsichtigt und mindestens drei Jahre kontinuierlich rechtmäßig in Ungarn wohnt und landwirtschaftliche Tätigkeit verrichtet, das Eigentumsrecht an einer Nutzfläche erwerben kann, weiterhin, dass sie das Eigentumsrecht eines Einzelgehöfts zu den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsbürger erwerben kann.

In dieser Hinsicht ist der sogenannte „Zártkert” (zweckgebundenes Agargrundstück mit Bauverbot) als Nutzfläche anzusehen. Zur Gültigkeit des Immobilienkaufs ist die Abfassung des Vertrags in einer anwaltlichen Urkunde nötig.

Die zur Anfertigung eines Kaufvertrages nötigen Daten: die personengebundenen Daten des Verkäufers und des Käufers, das sind der Name, der Geburtsname, der Name der Mutter, die Wohnanschrift, die Personenkennzahl und der Steuer-Identifikationskodes, – das Eigentumsblatt der Immobilie, in Ermangelung dessen die genaue Parzellennummer, aufgrund der der Rechtsanwalt das Eigentumsblatt abrufen kann, – der Kaufpreis der Immobilie, – sonstige Angaben aufgrund der Absprache.

Aufgrund der neuen Regelung ist im Fall des Erwerbs die allgemeine Höhe der Steuer bis 1 Milliarde HUF 4 %, für den diesen Wert übersteigenden Teil des Verkehrswerts 2 %, doch je Immobilie höchstens 200 Mio. HUF. Eine Ausnahme davon bildet: die Steuer für den Wohnungskauf.

Wenn der Verkauf einer Wohnung und der Kauf einer anderen Wohnung innerhalb eines Jahres erfolgt, dann ist die Grundlage der Steuer die Differenz zwischen dem Verkehrswert des gekauften und des verkauften Wohneigentums. Befreiungen Keine Gebühr muss gezahlt werden, wenn ein Grundstück gekauft wird, das zum Bau eines Wohnhauses geeignet ist und innerhalb von vier Jahren, gerechnet von dem Vorweisen des der Steuerfestsetzung dienenden Vertrages, ein Wohnhaus darauf gebaut wird, dessen Wohnfläche mindestens 10 % der im Ortsstrukturplan festgelegten maximalen Bebaubarkeit erreicht. Darüber muss spätestens bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Gebührenzahlungsbefehl Rechtskraft erlangt, der Steuerbehörde gegenüber eine Erklärung abgegeben werden. Dann setzt die Behörde die Zahlungspflicht der Gebühr aus. Wenn die Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, muss das der Steuerbehörde gemeldet werden. In diesem Fall wird die Zahlungspflicht gestrichen. Wenn es dennoch nicht gelingt, das Bauvorhaben in der vorgegebenen Frist fertigzustellen oder wenn das Grundstück zwischenzeitlich verkauft wird, muss die Gebühr eingezahlt werden.

Beim Kauf einer Nutzfläche wird eine Befreiung gewährt, das bedeutet, dass die landwirtschaftliche Tätigkeit durchführenden landwirtschaftlichen Direkterzeuger/Familienunternehmen keine Gebühr zahlen müssen, die über eine von den die Landwirtschaft und die Regionalentwicklung unterstützenden Organen ausgegebene Registrierungs-Bestätigung verfügen und die gekaufte Nutzfläche gerechnet vom Zeitpunkt des Kaufs mindestens 5 Jahre lang nicht veräußern, darauf keine vermögensähnlichen Rechte begründen und die die Nutzfläche als Einzelunternehmer oder als landwirtschaftliche Direkterzeuger zu landwirtschaftlichen Zwecken nutzen.

 

Zwangsvollstreckungsverfahren

Share Button

Forderungen gegenüber anderen Personen können – wenn irgendeine Behörde das rechtskräftig anordnete – zwangsvollstreckt werden.

Das kann sich auf Geldzahlungen oder auch auf bestimmte Handlungen, wie z.B. die Räumung einer Wohnung beziehen. Wenn der die entsprechende Forderung enthaltende Beschluss nicht erfüllt wird, muss eine Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.

Ein Urteil kann in Ungarn auch dann vollstreckt werden, wenn es von einem ausländischen Gericht gefällt wurde.

Der von dem ausländischen Gericht gefasste Beschluss muss offiziell ins Ungarische übersetzt werden lassen und bei dem der Lage der Immobilie (des Vermögens) des Schuldners in Ungarn entsprechend zuständigen Gericht eingereicht werden. Das ist das an dem Komitatssitz tätige Stadtgericht, wo sich z.B. die Immobilie befindet.

Das Gericht erteilt eine sogenannte Vollstreckungsbestätigung für den ausländischen Beschluss, dadurch wird es mit dem ungarischen Gerichtsbeschluss gleichwertig und ist zu der Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens in Ungarn geeignet.

Die Vollstreckung beginnt mit der Ausstellung des sogenannten Vollstreckungsblattes, das ein fachkundiger Rechtsanwalt anfertigen sollte.

Es ist zweckdienlich, bei der Zwangsvollstreckung das gesamte bekannte Vermögen des Schuldners, seine Bankkonten, Immobilien, Fahrzeuge in Ungarn zu melden, weil diese aufgrund der Zwangsvollstreckung beschlagnahmt und versteigert werden können und die Forderung von den hereinkommenden Einnahmen beglichen werden kann.

Schenkungsvertrag

Share Button

Aufgrund des Schenkungsvertrages übernimmt der Schenkende die Verpflichtung, dem Beschenkten die im Vertrag festgelegte Sache, die Immobilie oder als mobile Habe Bargeld ohne Gegenleistung in Besitz, in sein Eigentum zu übergeben. Das Geschenk muss auch angenommen werden.

Wichtig ist zu wissen, dass die Schenkung von Bargeld unter die Pflicht zur Zahlung der Vermögenserwerbssteuer fällt, während das bei der Überweisung nicht der Fall ist. Zwischen Verwandten ersten Grades ist die Schenkung steuerfrei. Dasselbe bezieht sich auch auf das Adoptionsverhältnis.

Die Schenkung zwischen Ehepartnern ist steuerpflichtig, doch wenn sie in zwei Phasen abläuft – weil zuerst beispielsweise das Kind das Geschenk erhält und es dann dem anderen Elternteil weiterschenkt – muss keine Steuer gezahlt werden. Das noch vorhandene Geschenk kann der Schenkende zurückfordern, wenn – er das im Interesse der Aufrechterhaltung seiner Existenz braucht und die Rückgabe des Geschenks die Aufrechterhaltung der Existenz des Beschenkten nicht gefährdet; – der Beschenkte oder der mit ihm zusammen lebende Angehörige eine schwere Straftat zum Schaden des Schenkenden oder seines nahen Angehörigen begeht; – der Beschenkte nicht die Hoffnung des Schenkenden, in Bezug auf die er das Geschenk erhielt, erfüllte und ohne diese die Schenkung nicht erfolgt wäre (in den letzteren beiden Fällen kann der Schenkende auch den anstelle des Geschenks getretenen Wert einfordern).

Das Schenken von landwirtschaftlichen Nutzflächen ist ausschließlich zwischen nahen Angehörigen möglich. Befreit von der Schenkungssteuer sind – das zum Bau eines Wohnhauses geeignete Grundstück und der Erwerb des auf einer solchen Immobilie begründeten Nießbrauchrechts; – das von einem Verwandten in gerader Linie oder von dem auf einem Adoptionsverhältnis basierenden Verwandten des Schenkenden erhaltene Geschenk; – die Schenkung einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, eines Einzelgehöfts usw. bzw. die unentgeltliche Überlassung eines diesbezüglichen vermögensähnlichen Rechts.

Zu der Gültigkeit der Schenkung der Immobilie ist die Abfassung des Vertrags in einer anwaltlichen Urkunde nötig. Zur Anfertigung des Schenkungsvertrages nötige Daten: – die personengebundenen Daten des Schenkenden, des Beschenkten, das bedeutet der Name, der Geburtsname, der Name der Mutter, die Wohnanschrift die Personenkennzahl und die Steuer-Kennnummer, – das Eigentumsblatt der Immobilie, in Ermangelung dessen die genaue Parzellennummer, aufgrund der der Rechtsanwalt das Eigentumsrecht abrufen kann, – der Wert der Immobilie.

Page 1 of 3123