Im Fall des Verkaufs von unter die Geltung des Bodenverkehrsgesetzes fallenden Immobilien, Immobilienanteilen an externe, dritte Personen muss in Bezug auf die Miteigentümer nicht das Verfahren der Vorkaufsrechtsausübung durchlaufen werden. Das bedeutet, dass die Miteigentümer nicht in einem separaten Schreiben benachrichtigt werden müssen, die Veröffentlichung als Bekanntmachung des Vertrags reicht zur Eintragung des Eigentumsrechts aus.
Laut dem neuen Bodenverkehrsgesetz erlosch am 1. Mai 2014 – mit Ausnahme von nahen Angehörigen – das mit einen Vertrag begründete Nießbrauchsrecht und Nutzungsrecht auf die in Ungarn befindliche Immobilien im äußeren Verbreitungsgebiet oder in Gartenanlagen. Die ungarischen Grundbuchämter forderten/fordern alle Betroffenen auf, ihr Verwandtschaftsverhältnis zu klären. Wenn feststellbar ist, dass kein Rechtsverhältnis unter nahen Verwandten vorliegt, streicht die Immobilienbehörde das eingetragene Nießbrauchsrecht zwischen Eigentümer und Nießbraucher spätestens zum 31. Juli 2015 von Amts wegen aus dem Grundbuch. Aufgrund der in der Erklärung angegebenen sowie im Grundbuch aufgeführten Daten kontrolliert die Immobilienbehörde den Wahrheitsgehalt des Bestehens des verwandtschaftlichen Verhältnisses durch Anfrage beim Standesamt oder durch Datenleistung aus dem elektronischen Register.
Frage: Was kann der ehemalige Nießbraucher tun und was wird mit den bei Begründung des Nießbrauchs aus den von ihm für den Wert des Nießbrauchs gezahlten Gebühren?
Auf die erste Teil der Frage ist die Antwort, dass er rechtmäßig die Immobilie kaufen kann und bei dem Kauf mit dem Verkäufer die von ihm investierten Güter, den Wert der Investitionen abrechnen kann. Nach dem im Kaufvertrag enthaltenen Kaufpreis muss der in der Union ansässige Käufer 4 % Vermögenserwerbssteuer zahlen.
Auf den zweiten Teil der Frage ist die Antwort: Der ehemalige Nießbraucher kann 10 % Prozent der bei der Begründung des Nießbrauchs auf den Wert des Nießbrauchs gezahlten Gebühren von der ungarischen Steuerbehörde (NAV) zurückverlangen. Vorbedingung der Rückerstattung ist die Feststellung des Nießbrauchs und dass die zwischen der Begründung des Nießbrauchs und dem 1. Mai 2014 verstrichene Zeitdauer kürzer als 50% der auf dem Eigentumsblatt eingetragenen Nießbrauchsdauer ist.Z.B.: Im Fall eines im Jahr 2005 auf 20 Jahre begründeten Nießbrauchs beträgt die bis zum 1. Mai 2014 verstrichene Zeit 9 Jahre und die verbleibende Zeit beträgt 11 Jahre. In dem Fall kann die gezahlte Gebühren für 11 Jahre zurück verlangt werden. Die Rechtsvorschrift formuliert das folgendermaßen: „Auf die tatsächliche Dauer des verkehrsfähigen Rechts muss der die berechnete Gebühr übersteigende Teil gestrichen bzw. rückerstattet werden (Gesetz Nr. XCIII von 1990 Abs. 1 Buchstabe d) und e).
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Auf der Grundlage des Gesetzes XLIV./ 2015 können Eigentümer von zártkert-Immobilien /Agrargrundstücken mit Bauverbot/ bis 31. Dezember 2016 die Umwidmung ihrer als „zártkert“ im Grundbuch registrierten Immobilie in ein dem landwirtschaftlichen Anbau entzogenes Grundstück /művelési ágának művelés alól kivett terület/ beantragen.
Die Verordnung 67/2015 (10.30.) FM des Agrar-Ministeriums wurde im Ungarischen Staatsanzeiger /Magyar Közlöny/ Nr. 162/2015 am 30. Oktober 2015 veröffentlicht.
Sie macht es möglich, dass die so genannten „zártkert“-Grundstücke dem Anbau entnommen werden können und dadurch ein Verkauf ohne Aushang des Vertrages, sowie ohne Genehmigung abgewickelt werden kann.
Die „zártkert“-Grundstücke fallen damit nicht mehr unter das Bodenverkehrsgesetz /Földforgalmi törvény/, ihr Kauf und Verkauf geschieht nach den Regeln für Immobilien im Innenbereich.
Mit einem vom Rechtsanwalt ausgefertigten Kaufvertrag kann damit innerhalb von 22 Arbeitstagen – in dringenden Fällen innerhalb von 11 Arbeitstagen – der Kauf einer zártkert-Immobilie /Agrargrundstück mit Bauverbot/ im Grundbuch eingetragen werden.
Dazu ist es lediglich notwendig, dass der Eigentümer, Verkäufer beim zuständigen Kreis-Grundbuchamt die Umwidmung der zártkert-Immobilie beantragt.
Neu dabei ist, dass nicht nur zártkert-Immobilien mit Aufbauten, sondern auch zártkert-Grundstücke ohne Gebäude umgewidmet werden können. Im ersten Falle wird neben der Aufführung der dem Anbau entnommenen Fläche auch die Hauptfunktion des bestehenden Gebäudes auf das Grundbuchblatt eingetragen.
Die Umwidmung kann auch für einen bestimmten Teil der zártkert-Immobilie beantragt werden. In diesem Fall muss die zártkert-Immobilie geteilt werden.
Im Falle eines gemeinschaftlichen Eigentums an der zártkert-Immobilie muss dem Antrag die zustimmende Erklärung aller anderen Miteigentümer beigefügt werden.
Das Verfahren beim Grundbuchamt ist kostenlos.
Ab 01. Dezember 2015 können EU-Bürger als ausländische Käufer in gleicher Weise zártkert-Immobilien kaufen wie ungarische Personen.
Beim Kauf von in dieser Weise umgewidmeten zártkert-Immobilien gilt nicht die Einschränkung „maximal 1 Hektar -10.000 m2“, da der Kaufvertrag nicht gemäß der Verordnungen des Bodenverkehrsgesetzes /Földforgalmi törvény/ zustande kommt. Das bedeute, dass auch die 5-jährige Spekulationsfrist, sowie die Verpflichtung zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfallen.
An dieser Stelle wollen wir auch betonen, dass die Möglichkeiten dieser neuen Regelung durch die Eigentümer von zártkert-Immobilien nur bis 31. Dezember 2016 genutzt werden können.
Wenn bis zu dieser Ausschlussfrist die zártkert-Immobilien nicht dem Anbau entzogen und umgewidmet werden, kann das später nicht mehr getan werden. Dadurch bleiben die zártkert-Immobilien unter der Wirksamkeit des Bodenverkehrsgesetzes /Földforgalmi törvény/ und können nur mit einem ca. halbjährigen Genehmigungsverfahren – mit Aushang des Vertrages und der Möglichkeit des Vorkaufsrechts – verkauft werden.
Ich habe gehört, dass man „zartkert” auch mit einem normalen Kaufvertrag kaufen kann. Stimmt das?
2002 habe ich ein bebautes Grundstück im Zartkert von einem Deutschen gekauft.
Mein Vorgänger hatte das Grundstück 1998 erworben und damals eine sog. Entnahmegebühr gezahlt,
die ich ihm erstattet habe. Im Grundbuch steht bei mir „kivett” ohne weiteren Zusatz.
Falle ich unter die Regelung, dass ich bis zum 31.12.2016 im Grundbuch eine Umwidmung veranlassen muss oder
ist bei mir die Umwidmung aufgrund der Eintragung im beigefügten Grundbucheintrag schon korrekt vollzogen worden?
Sollte Ihre Immobilie ein der Bewirtschaftung entzogenes Gartengrundstück sein, fällt es nicht unter die Geltung des Bodenverkehrsgesetzes.
Wenn darauf kein Wert in Goldkronen angegeben ist, dann kann es ohne Genehmigungsverfahren verkauft werden.
Das seit dem 01.05.2014 geltende neue Bodenverkehrsgesetz hob das Nießbrauchsrecht auf.
Wussten Sie, dass am 1. Mai 2014 in Ungarn das auf Nutzflächen eingetragene Nutzrecht/Nießbrauchsrecht erlosch, wenn der bei dem Grundbuchamt eingetragene Nutzer/Nießbraucher kein naher Angehöriger des Eigentümers des Grund und Bodens ist?
Ab wann wird im Fall von Personen, die keine nahen Angehörigen sind, die Eintragung des Nießbrauchsrechts/Nutzungsrechts gestrichen?
Das Nießbrauchsrecht erlischt mit rückwirkender Geltung zum 01.05.2014 unabhängig davon, ob es auf eine bestimmte Frist begründet wurde (20 Jahre, 30 Jahre, 90 Jahre usw.) oder bis zum Tod des Nießbrauchers dauert. Auf den Eigentumsblättern sind zwar noch die Nießbrauchs-/Nutzungsrechte aufgeführt, doch spätestens zum 31.07.2015 werden sie aus dem Grundbuchregister auf den Eigentumsblättern gestrichen.
Wie erlangt das Grundbuchamt Kenntnis darüber, in welchem Verwandtschaftsverhältnis der Eigentümer und der Nießbraucher/Nutzer stehen?
Bis zum 31. Oktober 2014 rufen die Grundbuchämter sämtliche betroffenen Personen – für die für eine ungarische Bodenimmobilie ein Nutzungs-/ Nießbrauchsrecht eingetragen ist – per Brief und in Schriftform dazu auf, eine Erklärung abzugeben, in der sie ihr Verwandtschaftsverhältnis mit dem Eigentümer der Immobilie nachweisen. Innerhalb von 15 Tagen, gerechnet ab der Zustellung des Schreibens, kann das nahe Verwandtschaftsverhältnis nachgewiesen werden.
Wer ist als naher Verwandter anzusehen?
Als nahe Verwandte sind anzusehen:
– der Ehepartner,
– Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Urgroßeltern, das Kind, das Enkelkind)
– das adoptierte Kind, das Stiefkind und das Pflegekind,
– die Adoptiveltern, die Stiefeltern und die Pflegeeltern,
– Geschwister (Halbgeschwister)
Mit welchem Dokument kann man des nahe Verwandtschaftsverhältnis nachweisen?
Die Eltern-Kind-Beziehung können beide Teile mit der Geburtsurkunde nachweisen. Zum Nachweis des weiteren Verwandtschaftsverhältnisses in gerader Linie ist ebenfalls die Geburtsurkunde geeignet. Das Geschwisterverhältnis kann jedes betroffene Geschwisterkind mit der Kopie der Geburtsurkunde nachweisen, doch auch der Standesamtsauszug der gemeinsamen Eltern ist nötig.
Zum Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses der Adoption sowie zwischen Pflegeeltern und Pflegekindern kann nur ein rechtskräftiger Beschluss der Vormundschaftsbehörde akzeptiert werden
Wie kontrolliert das Grundbuchamt die Echtheit des Inhalts der Erklärungen?
Die Grundbuchämter kontrollieren mit dem Ersuchen der ungarischen Standesbeamten die Echtheit der Daten.
Was geschieht, wenn sich das nahe Verwandtschaftsverhältnis nicht nachweisen lässt?
Wenn die Erklärung so lautet, dass kein nahes Verwandtschaftsverhältnis besteht oder die aufgeforderten Personen nicht innerhalb der Frist von 15 Tagen, doch spätestens bis zum 31.12.2014 eine Erklärung abgeben oder sich das nahe Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien nicht nachweisen lässt, dann streichen die Grundbuchämter die Nutzungs-/Nießbrauchsrechte – spätestens bis zum 31.07. 2015.
Inwieweit betrifft das Gesetz das Nießbrauchsrecht von Firmen?
Die zu Gunsten einer GmbH oder anderer juristische Personen eingetragenen Nießbrauchsrechte streichen die Ämter ohne die oben erwähnten Rechtserklärungen bis zum 31.12.2014.
Ab dem 1. Januar 2013 änderten die Regelungen der Bodennutzungsregister:
Nutzer, die Privatpersonen sind, müssen der Behörde für Immobiliensachen ihre Personen-ID und ihre Staatsbürgerschaft, Bodennutzer, die eine Wirtschaftsorganisation sind, die Statistik-ID (Stammnummer) melden….
Die bis zum 31. Dezember 2012 schon in das Bodennutzungsregister eingetragenen Bodennutzer müssen ihrer Datenleistungspflicht bis zum 30. März 2013 auf dem ID-Datenmelde-Formular nachkommen, das entsprechend der Lage der genutzten Bodenfläche bei dem zuständigen Bezirksgrundbuchamt eingereicht werden muss. Das obligatorisch zu nutzende Datenblatt kann auf der amtlichen Webseite der Grundbuchämter aus dem Menü „nyomtatványok“/„Formulare” heruntergeladen werden.
Ab dem 1. Januar 2013 erweiterte sich der Kreis derer, die sich für das Bodennutzungsregister melden müssen, in der Weise, dass die Bodennutzer unabhängig von der Größe der Fläche alle Ackerflächen, Schrebergärten sowie landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen im inneren Verwaltungsgebiet von Ortschaften bei dem Grundbuchamt melden muss – ausgenommen die Flächen mit dem Bewirtschaftungszweig Wald. Früher bezog sich diese Meldepflicht nur auf die Flächengröße über 1 ha.
Zusammengefasst: Die Meldepflicht erstreckt sich auch auf die Bodennutzung der so genannten „zártkert” (geschlossener Garten, mit dem deutschen Schrebergarten vergleichbar) und wer solche auch in der Größe von 1 m² Bodenfläche nutzt, muss das spätestens bis zum 30. März 2013 melden.
