Im Fall des Verkaufs von unter die Geltung des Bodenverkehrsgesetzes fallenden Immobilien, Immobilienanteilen an externe, dritte Personen muss in Bezug auf die Miteigentümer nicht das Verfahren der Vorkaufsrechtsausübung durchlaufen werden. Das bedeutet, dass die Miteigentümer nicht in einem separaten Schreiben benachrichtigt werden müssen, die Veröffentlichung als Bekanntmachung des Vertrags reicht zur Eintragung des Eigentumsrechts aus.
Die Möglichkeit der Änderung der Einstufung von Gartengrundstücken wurde um ein weiteres Jahr verlängert. Der Eigentümer einer solchen Immobilie kann spätestens bis zum 31. Dezember 2017 die Übertragung des Bewirtschaftungszweiges seiner als Gartengrundstück registrierten Immobilie als der Bewirtschaftung entzogene Fläche beantragen.
Staatsbürger von Mitgliedstaaten der EU können – als ausländische Käufer – ein Gartengrundstück auf die gleiche Weise wie ungarische Staatsbürger erwerben.
Beim Kauf eines der Bewirtschaftung entzogenen Gartengrundstücks sind die persönliche Beschränkung bis maximal 1 ha (10.000 m²) und auch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gültig, den Erwerb muss man nicht genehmigen lassen und auch das 5 Jahre dauernde Veräußerungsverbot gilt nicht, außerdem gibt es keine Bewirtschaftungspflicht
In Bezug auf die ungarische Immobilie muss beim Immobilienerwerb das ungarische Recht angewandt werden und ein ungarischer Rechtsanwalt oder Notar (in der Regel ein Rechtsanwalt) muss das Dokument anfertigen.
Die Unterschrift des Dokuments kann so erfolgen, dass beide Parteien das Dokument vor der das Dokument anfertigenden Person unterschreiben. In dem Fall reicht die Übersetzung des Vertrags in die ungarische Sprache durch einen Dolmetscher aus.
Wenn die ausländische vertragsschließende Partei die schriftliche Übersetzung des Dokuments verlangt, dann muss vor der Unterschrift die Übersetzung auf ihre Kosten angefertigt werden. Zu dieser Übersetzung es ist nicht nötig, dass eine beglaubigte Übersetzung von OFFI (Landes-Übersetzungs- und Übersetzungsbeglaubigungs-Institut) angefertigt wird.
Der Vertrag wird in ungarischer Sprache beim Grundbuchamt eingereicht, aufgrund dessen erfolgt die Übertragung der Eigentumsrechtsänderung bei dem zuständigen Grundbuchamt innerhalb von 30 Tagen.
Wenn irgendeine Partei nicht persönlich zur gleichzeitigen Unterschrift erscheinen kann, dann kann diese ihre Unterschrift auch zu einem abweichenden Zeitpunkt vor dem Rechtsanwalt leisten. Der Vertrag wird dann rechtswirksam, wenn jede Vertragspartei unterschrieben hat.
Im Fall der Verhinderung der Vertragsparteien besteht die Möglichkeit durch einen Bevollmächtigten oder persönlich, doch vor dem Notar des eigenen Landes oder auf der ungarischen diplomatischen Vertretung zu unterschreiben.
Wenn sich die vertragschließende Partei für die Unterschrift durch einen Bevollmächtigten entscheidet, kann sie die von einem Rechtsanwalt oder Notar angefertigte Vollmacht verwenden. Deren Unterschrift geschieht ähnlich wie die des Kaufvertrages, wenn sie nicht in Ungarn erfolgt, dann vor dem ausländischen Notar oder vor der ungarischen diplomatischen Außenvertretung
Der ausländishe Notar bezeugt, dass die Vertragsparteien das Dokument vor ihm unterschrieben. Da die Beglaubigung der Unterschrift des ausländischen Notars bei ungarischen Grundbuchverfahren für sich gesehen nicht ausreicht, ist die Authentifizierung der notariellen Urkunde (Apostille) nötig. Die Authentifizierung weist nach, dass der ausländische Notar zur Beglaubigung der Unterschrift der vertragschließenden Partei berechtigt war.
Im Hinblick darauf, dass die Beglaubigung in dem Fall in der Fremdsprache erfolgt, muss dem Grundbuchverfahren auch dessen beglaubigte, von OFFI angefertigte Übersetzung in die ungarische Sprache beigefügt werden.
Für den der Rechtsvorschrift entsprechenden Inhalt des Dokuments haftet der das ungarische Dokument anfertigende Rechtsanwalt mit seiner Gegenzeichnung. Die Übersetzung des Vertrags in die Fremdsprache ist nicht nötig, doch die vertragschließende Partei kann sie auf eigene Kosten verlangen.
Anders ist die Lage, wenn die vertragschließende Partei mit der diplomatischen Beglaubigung vor der ungarischen Außenvertretung unterschreibt. Wenn die die Unterschrift leistende Person Ungar ist, dann ist die fremdsprachige Übersetzung des Dokuments nicht nötig, im entgegengesetzten Fall ist sie jedoch nötig. In dem Fall muss keine Apostille eingeholt werden.
Im Fall der im Ausland erfolgenden Unterschrift des Dokuments sendet der das Dokument anfertigende Rechtsanwalt per E-Mail oder auf dem Postweg seinem Mandanten das zu unterschreibende Dokument zu, der dieses in der entsprechenden Anzahl von Exemplaren zu dem – von ihm beauftragten – Notar bringt. Es reicht aus, ein Exemplar mit der Apostille zu versehen, doch alle Exemplare müssen von dem Notar beglaubigt werden. Nach der Einholung der Apostille sendet der Mandant die von ihm unterschriebenen Exemplare zurück nach Ungarn.
Im Besitz des Nutzungsrechts steht dem Berechtigten nur das Recht der Nutzung und der Verwertung in dem seinen eigenen Bedarf und den Bedarf seiner mit ihm zusammenlebenden Familienmitglieder nicht übersteigenden Ausmaß zu. Die Nutzung ist demnach ein eingeschränkter Nießbrauch. Sollte sich der Bedarf des Nutzers und seiner Familienmitglieder ändern, ändert sich damit zusammen auch das Ausmaß der Nutzung.
Der Berechtigte des Nießbrauchsrecht kann die Immobilie besitzen, nutzen und verwerten, er kann sie fruchtbringend einsetzen und ist berechtigt, die Ausübung des Nießbrauchsrechts auf andere zu übertragen.
Das Energetik-Zertifikat im Fall des Verkaufs einer Wohnung ab dem 9. Januar 2013 vorgeschrieben ist und die Vorbedingung für die Eintragung der Eigentumsänderung beim Grundbuchamt ist.
In dem Kaufvertrag muss die Kodenummer des Zertifikats angegeben werden, weiterhin auch, dass das Zertifikat dem Käufer übergeben wurde. Nicht nötig ist, dass dies die Anlage bildet.
Das Energetik-Zertifikat von Gebäuden zeigt den Energieverbrauch in der Immobilie auf einer Skala an, die sich von der günstigsten Kategorie “A+” bis zur ungünstigsten Kategorie “I” erstreckt.
Das zehn Jahre gültige Zertifikat gibt den Eigentümern daneben nützliche Ratschläge zur Energieeinsparung, zugleich weist es auf die Schwachpunkte der Wohnung unter energetischen Gesichtspunkten hin.
Ab Januar können von den Gebäuden, die ab September 2006 die Baugenehmigung erhielten, nur die die Nutzungsgenehmigung erhalten, für die das Energetik-Zertifikat angefertigt wurde.
Ein wichtiger Teil des Zertifikats ist das Vorschlagspaket, das Ratschläge zur Energieeinsparung enthält bzw. auf die „Schwachpunkte” des Hauses oder der Wohnung unter energetischen Gesichtspunkten hinweist.
Die Ratschläge helfen, mit dem geringsten Kostenaufwand bei der Nutzung oder bei Modernisierungsarbeiten Energie einzusparen.
Es ist wichtig zu wissen, dass bei folgenden Gebäuden kein Energiezertifikat angefertigt werden muss:
a) im Fall von freistehenden Gebäuden, deren Nutzfläche kleiner als 50 m² ist (doch im Fall von Gemeinschaftshäusern sind die Wohnungen mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² keine Ausnahme)
b) Gebäude, die jährlich weniger als vier Monate genutzt werden (nicht winterfest gemachte, nur im Sommer bewohnte Ferienhäuser)
c) Gebäude die für eine Nutzungsdauer von höchstens 2 Jahren geplant wurde (z.B. vorübergehend aufgestellte Gebäude)
e) unter Denkmalschutz stehende Gebäude
f) landwirtschaftlich genutzte Gebäude (Wirtschaftsgebäude)
g) Werkstattgebäude
Beim Verkauf eines freistehenden Gebäudes, dass eine kleinere Nutzfläche als 50 m² hat, muss kein Zertifikat angefertigt werden, es reicht aus, im Vertrag festzuhalten, dass das Gebäude beispielsweise über eine Nutzfläche von 35 m² verfügt, so dass deshalb kein Zertifikat angefertigt wurde.
Im Jahre 2009 habe ich ein 411 m2 großes Grundstück in der Nähe des Balaton erworben.
Im Verlaufe des Baugenehmigungsverfahrens stellte sich heraus, dass zum Bau des von mir erträumten Hauses noch eine gewisse Fläche vom Nachbargrundstück notwendig ist.
Ich habe mich mit dem Nachbarn geeinigt, dass er mir von seinem Grundstück 100 m2 verkauft. Nun möchte ich wissen, was zu tun ist, damit der gekaufte Grundstückstreifen auch offiziell zu meiner Immobilie kommt.
Ich empfehle Ihnen, mit ihrem Nachbarn einen Vorvertrag abzuscließen, in dem festgelegt wird, wie viel Quadratmeter der Immobilienteil hat, den Sie kaufen, wie breit und wie lange er ist, sowie wie hoch der Kaufpreis ist.
Beauftragen Sie einen Bodenvermesser zur Absteckung der den Kaufgegenstand bildenden Fläche.
Nach der Anfertigung der Zeichnung schließen Sie den endgültigen Vertag ab, der eine Grundstücksgestaltung enthält, mit der die Fläche aus dem Eigentum Ihres Nachbarn in Ihr Eigentum übergeht. Dadurch wird Ihr Grundstück des Nachbarn kleiner wird.
Der endgültige Kaufvertrag muss mit der Bodenvermesserdokumentation zusammen beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Die änderung im Grundbuchregister besteht aus zwei Teilen: zuerst wird von der Bodenvermessungsabteilung die änderung umgezeichnet, nach dem Erlangen der Rechtskraft des Beschlusses geht das Material zum Immobilienregister, wo auch die änderung des Eigentumsrecht (mit der änderung der Fläche zusammen) übertragen wird.
Es ist wichtig zu wissen, dass das Erlangen der Rechtskraft des Beschlusses mit dem Benachrichtigen sämtlicher unmittelbarer Nachbarn einhergeht.
Wir haben ein Ferienhaus gekauft. Dafür mussten wir verschiedene Gebühren bezahlen (für Vermögenserwerb, Grundbuchgebühren Zalaegerszeg). Das Ferienhaus bewohnen wir nur wenige Wochen im Jahr, wir vermieten es nicht.
Nun habe ich ein paar Fragen zur steuerlichen Situation in Ungarn:
- Müssen wir für das Ferienhaus Steuern bezahlen – auch wenn wir die Immobilie in der Schweiz als Vermögen angeben?
- Kommt die Gemeinde auf uns zu oder müssen wir uns bei der Gemeinde melden?
- Falls eine Steuer bezahlt werden muss:
Wird das Haus von der Gemeinde eingeschätzt zwecks Bestimmung des Steuerwertes (wie in der Schweiz)?
Gibt es Richtlinien für die Einschätzung eines Ferienhauses? Mit wie viel Steuern muss gerechnet werden (Steuertarif)?
- Was gilt es im Zusammenhang mit einem Ferienhaus aus rechtlicher/steuerlicher Sicht allenfalls sonst noch zu beachten?
Es sind zwei Steuern zu unterscheiden: einmalige Immobilienerwerbssteuer beim Erwerb der Immobilie, die 4% beträgt. Und die Kommunalsteuern, die in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich sind und in jedem Falle von der dortigen Selbstverwaltung festgelegt werden.
Beim Erwerb einer Immobilie ist es die Pflicht des Käufers der Immobilie, mit dem Kaufvertrag den Immobilienerwerb bei der Selbstverwaltung anzumelden. Auch das Ausfüllen der Steuererklärung ist die Pflicht des Käufers.
Im Falle von bereits früher gekauften Immobilien kann der Eigentümer die Flächendaten in Bezug auf den Aufbau auch mit einer Selbsterklärung erfüllen. (Im Falle eines Ferienhauses im Gemeinschaftshaus, aber mit selbständiger Lageplannummer sind die Größenangaben auch auf dem Grundbuchblatt aufgeführt).
Da in der letzten Zeit die Anfertigung des Energiepasses beim Kaufvertrag verpflichtend war, sind diese Daten auch im Energiepass zu finden.
In Ungarn wird die Kommunalsteuer nicht auf der Basis des Immobilienwertes festgelegt, sondern auf der Grundlage der Quadratmeter.
Das seit dem 01.05.2014 geltende neue Bodenverkehrsgesetz hob das Nießbrauchsrecht auf.
Wussten Sie, dass am 1. Mai 2014 in Ungarn das auf Nutzflächen eingetragene Nutzrecht/Nießbrauchsrecht erlosch, wenn der bei dem Grundbuchamt eingetragene Nutzer/Nießbraucher kein naher Angehöriger des Eigentümers des Grund und Bodens ist?
Ab wann wird im Fall von Personen, die keine nahen Angehörigen sind, die Eintragung des Nießbrauchsrechts/Nutzungsrechts gestrichen?
Das Nießbrauchsrecht erlischt mit rückwirkender Geltung zum 01.05.2014 unabhängig davon, ob es auf eine bestimmte Frist begründet wurde (20 Jahre, 30 Jahre, 90 Jahre usw.) oder bis zum Tod des Nießbrauchers dauert. Auf den Eigentumsblättern sind zwar noch die Nießbrauchs-/Nutzungsrechte aufgeführt, doch spätestens zum 31.07.2015 werden sie aus dem Grundbuchregister auf den Eigentumsblättern gestrichen.
Wie erlangt das Grundbuchamt Kenntnis darüber, in welchem Verwandtschaftsverhältnis der Eigentümer und der Nießbraucher/Nutzer stehen?
Bis zum 31. Oktober 2014 rufen die Grundbuchämter sämtliche betroffenen Personen – für die für eine ungarische Bodenimmobilie ein Nutzungs-/ Nießbrauchsrecht eingetragen ist – per Brief und in Schriftform dazu auf, eine Erklärung abzugeben, in der sie ihr Verwandtschaftsverhältnis mit dem Eigentümer der Immobilie nachweisen. Innerhalb von 15 Tagen, gerechnet ab der Zustellung des Schreibens, kann das nahe Verwandtschaftsverhältnis nachgewiesen werden.
Wer ist als naher Verwandter anzusehen?
Als nahe Verwandte sind anzusehen:
– der Ehepartner,
– Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Urgroßeltern, das Kind, das Enkelkind)
– das adoptierte Kind, das Stiefkind und das Pflegekind,
– die Adoptiveltern, die Stiefeltern und die Pflegeeltern,
– Geschwister (Halbgeschwister)
Mit welchem Dokument kann man des nahe Verwandtschaftsverhältnis nachweisen?
Die Eltern-Kind-Beziehung können beide Teile mit der Geburtsurkunde nachweisen. Zum Nachweis des weiteren Verwandtschaftsverhältnisses in gerader Linie ist ebenfalls die Geburtsurkunde geeignet. Das Geschwisterverhältnis kann jedes betroffene Geschwisterkind mit der Kopie der Geburtsurkunde nachweisen, doch auch der Standesamtsauszug der gemeinsamen Eltern ist nötig.
Zum Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses der Adoption sowie zwischen Pflegeeltern und Pflegekindern kann nur ein rechtskräftiger Beschluss der Vormundschaftsbehörde akzeptiert werden
Wie kontrolliert das Grundbuchamt die Echtheit des Inhalts der Erklärungen?
Die Grundbuchämter kontrollieren mit dem Ersuchen der ungarischen Standesbeamten die Echtheit der Daten.
Was geschieht, wenn sich das nahe Verwandtschaftsverhältnis nicht nachweisen lässt?
Wenn die Erklärung so lautet, dass kein nahes Verwandtschaftsverhältnis besteht oder die aufgeforderten Personen nicht innerhalb der Frist von 15 Tagen, doch spätestens bis zum 31.12.2014 eine Erklärung abgeben oder sich das nahe Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien nicht nachweisen lässt, dann streichen die Grundbuchämter die Nutzungs-/Nießbrauchsrechte – spätestens bis zum 31.07. 2015.
Inwieweit betrifft das Gesetz das Nießbrauchsrecht von Firmen?
Die zu Gunsten einer GmbH oder anderer juristische Personen eingetragenen Nießbrauchsrechte streichen die Ämter ohne die oben erwähnten Rechtserklärungen bis zum 31.12.2014.
Die Vorkaufsberechtigten sind im Gesetz Nr. CXXII von 2013 geregelt. Vorkaufsrecht zusteht:
a) dem ungarischen Staat;
b) dem den Boden nutzenden Landwirt, der die Nutzfläche bewirtschaftet,
ba) der als lokal wohnender Nachbar anzusehen ist,
bb) der als Bewohner des Ortes anzusehen ist,
bc) dessen Betriebszentrum sich in einem Ort sich befindet, das von der Verwaltungsgrenze auf öffentlichen Straßen oder auf für den öffentlichen Verkehr nicht gesperrten Privatstraßen höchstens in 20 Kilometer Entfernung von der Verwaltungsgrenze des der Lage der Fläche entsprechenden Ortes ist;
c) dem Landwirt, der als lokal wohnender Nachbar anzusehen ist,
d) dem Landwirt, der als Bewohner des Ortes anzusehen ist,
e) dem Landwirt, dessen Betriebszentrum sich in einem Ort sich befindet, das von der Verwaltungsgrenze auf öffentlichen Straßen oder auf für den öffentlichen Verkehr nicht gesperrten Privatstraßen höchstens in 20 Kilometer Entfernung von der Verwaltungsgrenze des der Lage der Fläche entsprechenden Ortes ist.
Ich bin deutscher Staatsbürger. Ich nutze eine Immobilie (Weide), deren Nießbraucher ich schon mehrere Jahre lang bin, was auch auf dem Eigentumsblatt vermerkt ist.
Der Eigentümer ist mein Nachbar, der nicht mein Angehöriger ist. Auf der Fläche weiden meine Pferde.
Inwieweit betreffen mich die Bestimmungen des neuen Gesetzes über den Grund und Boden?
Ab dem 1.5.2014 ist das Nießbrauchsrecht in all den Fällen als erloschen anzusehen, wo der Eigentümer und der Nießbraucher keine nahen Angehörigen sind – trotz der Tatsache, dass dies auf dem Eigentumsblatt noch nicht gestrichen wurde.
Im Fall von nahen Angehörigen kann die Dauer des Nießbrauchsrechts maximal 20 Jahre sein. Dasselbe trifft auch auf die Nutzungsrechte zu, die auf solche Immobilien eingetragen sind.
Ab dem 1.9.2014 erlischt auch bei den Immobilien, bei denen der Pächter der Nießbraucher war, das Nießbrauchsrecht.
Das erlöschende Recht streichen die Grundbuchämter von Amts wegen und die Betroffenen werden danach über diese Streichung benachrichtigt.
