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Kaufvertrag von Immobilien und elektronische anwaltliche Gegenzeichnung über Skype

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Einen Vertrag zum Bespiel einen Kauf/Verkauf von Immobilien kann ohne die persönliche Anwesenheit eines Anwalts elektronisch abgeschlossen werden.

Personen, die sich im Ausland aufhalten oder andernfalls beschäftigt sind, haben die Möglichkeit, einen Kaufvertrag elektronisch über eine von einem Anwalt gegengezeichnete Videotelefonie zu unterzeichnen.

Es ist wichtig, dass Ton und Bild gleichzeitig vom Anwalt aufgenommen werden.

Früher waren im Falle einer ausländischen Unterschrift die offizielle Überbeglaubigung einer ungarischen Auslandsvertretung oder die Beglaubigungsklausel der Unterschrift eines ausländischen Notars sowie eine Apostille und dessen OFFI-Übersetzung für den Kauf/Verkauf der Immobilie erforderlich.

Die Einhaltung der bisherigen Vorschriften brauchte für den Betroffenen einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand, der jetzt schon schneller und kostengünstiger gelöst werden kann.

In der Praxis kann der Mandant – sogar tausende Kilometern vom Anwalt entfernt – das Dokument während einer Videotelefonie unterschreiben. Auf dieser Grundlage kann der Anwalt das Dokument gegenzeichnen und beim Grundbuchamt einreichen.

Der Mandant muss nicht vor einer ausländischen Behörde erscheinen, sondern kann die Unterschrift schnell und einfach von zu Hause erledigen.

Möglichkeiten dies zu tun:

  1. Der Anwalt „fern-identifiziert“ die Person durch Videotelefonie, nur danach können Verträge und zugehörige Erklärungen vom Kunden unterzeichnet werden. Es ist wichtig zu wissen, dass der Kunde der Aufnahme ausdrücklich zustimmen muss.

Da der Kaufvertrag der Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt in Papierform eingereicht werden muss, ist eine „physische“ Gegenzeichnung erforderlich. Dies bedeutet, dass vom Mandant gedruckte und von jeden Parteien durch Videotelefonie unterschriebene Dokumente per Post oder Kurierdienstleistung an den Anwalt gesendet werden müssen. Der Anwalt macht auf die Dokumente die Gegenzeichnung, stempelt mit Trockenstempel und beginnt die notwendige Prozesse.

Vorgehensweise:

der Mandant muss erklären, dass er der Fernidentifikation zustimmt

der Mandant sendet im Voraus dem Anwalt eine Kopie über die zum Vertrag erforderlichen Personaldokumente elektronisch oder per Post

die Personaldokumente des Mandanten müssen der Kamera vorgelegt werden, so dass sie lesbar und mit den bereits gesendeten Dokumenten identifiziert werden können

der Mandant muss so in die Kamera schauen, dass davon der Anwalt überzeugen kann, dass das Foto auf dem vorgelegten / gesendeten Dokument mit dem Kunden übereinstimmt

der Mandant unterschreibt das Dokument vor dem Anwalt mit einem blauen Stift während einer Videotelefonie

der Anwalt muss das Audio- und Videomaterial der Videotelefonie aufnehmen und aufbewahren

  1. Es ist auch möglich, dass der Mandant die gedruckten vollständigen Unterlagen vom Anwalt per Post erhält, er mit einem blauen Stift zu Hause unterschreibt und er dann an den Anwalt zurücksendet. Der Anwalt ruft dann den Unterzeichner des Vertrags über Skype an – identifiziert ihn – und der Mandant erklärt auf Frage des Anwalts bei Vorlage des unterzeichneten Dokuments, dass er die Unterschrift auf dem Vertrag und andere Erklärungen als seine eigene anerkennt. Es ist wichtig zu wissen, dass der Kunde der Aufnahme ausdrücklich zustimmen muss. Auf dieser Grundlage kann der Anwalt das Dokument gegenzeichnen und beim Grundbuchamt einreichen.

Vorgehensweise:

der Mandant muss erklären, dass er der Fernidentifikation zustimmt

der Mandant sendet im Voraus dem Anwalt eine Kopie über die zum Vertrag erforderlichen Personaldokumente elektronisch oder per Post

die Personaldokumente des Mandanten müssen der Kamera vorgelegt werden, so dass sie lesbar und mit den bereits gesendeten Dokumenten identifiziert werden können

der Mandant muss so in die Kamera schauen, dass davon der Anwalt überzeugen kann, dass das Foto auf dem vorgelegten / gesendeten Dokument mit dem Kunden übereinstimmt

der Mandant unterschreibt das Dokument vor dem Anwalt mit einem blauen Stift während einer Videotelefonie

der Mandant erklärt auf Frage des Anwalts bei Vorlage des unterzeichneten Dokuments, dass er die Unterschrift auf dem Vertrag und andere Erklärungen als seine eigene anerkennt

der Anwalt muss das Audio- und Videomaterial der Videotelefonie aufnehmen und aufbewahren.

 

 

Ein ausländischer Staatsbürger erbt Immobilie in Ungarn und verkauft es im selben Jahr. Was sind die Steuer- und Gebührenpflichten des Erben?

Dr. Szász antwortet, Einkommensteuer, Steuerrecht,
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Zwischen Ungarn, Österreich und Deutschland es besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen über die Besteuerung von Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien.

Dies bedeutet zum Beispiel, dass die Einnahmen aus dem Verkauf einer  ererbten ungarischen Immobilie ausschließlich der ungarischen Steuerbehörde gemeldet und überwiesen werden sollten.

Es ist wichtig zu wissen, dass Ungarn mit Österreich in Bezug auf die Zahlung der Erbschaftssteuer ein Doppelbesteuerungsabkommen hat, aber es gibt kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland.

Der ausländische Erbe, wenn er zum Beispiel ein deutscher Staatsbürger ist, zahlt in Ungarn nach ungarischem Recht eine Erbschaftssteuer, die beträgt 9%  für Wohnimmobilien und 18% für alle anderen Immobilien.

Ein naher Angehöriger wie zum Bespiel ein Kind, ein Enkelkind, ein Ehepartner usw. ist in Ungarn steuerfrei. Da es zwischen Deutschland und Ungarn kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Zahlung von Steuern gibt, ist es wichtig, dass der Erbe mit deutschem Anwalt beraten soll, ob und in welchem Maße Sie dem deutschen Steuerbehörden Verpflichtungen hat.

Ab dem 15. August 2015 trat er im europäischen Erbrecht eine wichtige Änderung ein

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Die neue Bestimmung bezieht sich auf die Erbschaft der nach dem obigen Zeitpunkt eingetretenen Todesfälle.

Für die europäischen Staatsbürger, die in mehreren Ländern über einen Nachlass verfügen (die beispielsweise in Deutschland und in Ungarn oder in Österreich und in Ungarn über eine Immobilie oder mobile Sachen verfügen), muss die Nachlassübergabe nicht in zwei Ländern durchgeführt werden, sondern all dies erfolgt im Rahmen eines vereinten Verfahrens.

In welchem Land erfolgt die Übergabe des Nachlasses? Aufgrund welcher Umstände wird der gewöhnliche Aufenthaltsort des Erblassers festgestellt?

Die Übergabe des Nachlasses erfolgt in dem Land, in dem sich der übliche Aufenthaltsort des Erblassers befand.

Die Feststellung des üblichen Aufenthaltsortes erfolgt in der Regel aufgrund der übereinstimmenden Erklärung der Erben.

Wenn der ungarische Notar beispielsweise bei dem Nachlassverfahren, das für eine in Ungarn befindliche Immobilie eingeleitet wurde, feststellt, dass sich der übliche Aufenthaltsort des Erblassers in Deutschland befindet, dann beendet er in Ermangelung der Zuständigkeit das Verfahren und übergibt die Sache der dem üblichen Aufenthaltsort des Erblassers gemäß über die entsprechende Befugnis verfügende Behörde zusammen mit allen in Ungarn angefallenen Dokumenten (z.B. Steuerbescheinigung und Wertzertifikat, Bankkontonummer des Erblassers, Daten von Fahrzeugen, in Ungarn angefertigtes Testament usw.).

Womit ist zu rechnen?

Das parallele Nachlassverfahren in den zwei Ländern wird eingestellt und bei einem vereinten Verfahren entscheidet eine Behörde mit einem Beschluss über die Übergabe der in zwei Ländern befindlichen Nachlässe.

Dadurch verlängert sich das Nachlassverfahren außerordentlich und die Erben erlangen gegebenenfalls erst nach Jahren ihr Erbe. Zusammen damit ist auch eine Erhöhung der Kosten wegen der Übersetzungskosten, der administrativen Nebenkosten zu erwarten.

Wie kann die langwierige Prozedur umgangen werden?

Ich schlage vor, noch zu Lebzeiten über die in Ungarn befindlichen Vermögensgegenstände zu verfügen, eine gute Möglichkeit ist die Schenkung oder der Kauf – in Kombination mit der Begründung des lebenslang andauernden Nießbrauchrechts.

In solchen Fällen fällt dann in Ungarn kein Nachlass an, der „Erbe“ erlangt sein Erbe ohne Nachlassverfahren, der „Erblasser“ kann den „Gegenstand des Erbes“ bis zu seinem Lebensende besitzen und nutzen.

Vorausschauend kann alles entsprechend Ihrem Willen geschehen und Sie vermeiden erhebliche Kosten für Ihre Familie.

Ich gebe Ihnen gern Auskunft über die sich als Alternative zur europäischen Erbschaft anbietenden Dokumente und fertige diese bereitwillig an, ganz gleich, ob es sich um einen Schenkungsvertrag, einen Kaufvertrag oder einen anderen Vertrag handelt.

Kann man “zártkert” mit einem normalen Kaufvertrag kaufen?

Dr. Szász antwortet, Erwerb von landwirtschaftlich genutzten immobilien, Immobilienrecht, , , , ,
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Ich habe gehört, dass man „zartkert” auch mit einem normalen Kaufvertrag kaufen kann. Stimmt das?

2002 habe ich ein bebautes Grundstück im Zartkert von einem Deutschen gekauft.

Mein Vorgänger hatte das Grundstück 1998 erworben und damals eine sog. Entnahmegebühr gezahlt,

die ich ihm erstattet habe. Im Grundbuch steht bei mir „kivett” ohne weiteren Zusatz.

Falle ich unter die Regelung, dass ich bis zum 31.12.2016 im Grundbuch eine Umwidmung veranlassen muss oder

ist bei mir die Umwidmung aufgrund der Eintragung im beigefügten Grundbucheintrag schon korrekt vollzogen worden?

Sollte Ihre Immobilie ein der Bewirtschaftung entzogenes Gartengrundstück sein, fällt es nicht unter die Geltung des Bodenverkehrsgesetzes.

Wenn darauf kein Wert in Goldkronen angegeben ist, dann kann es ohne Genehmigungsverfahren verkauft werden.

 

Verkauf eines Geschäftsanteils

Dr. Szász antwortet, Gesellschaftsrecht, Übertragung von Geschäftsanteilen, , , , , ,
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Meine Mutter hat im Jahre 1999 eine Wohnung an eine ungarische GmbH mit deutschen Gesellschaftern verkauft.

Die Gesellschaft hörte 2002 auf, die Immobilie war bis dahin nicht auf die Gesellschaft überschreiben worden.

Ich möchte Sie fragen, ob meine Mutter das Recht hat, die Immobilie erneut zu verkaufen, da die GmbH nicht mehr existiert.

Wenn ich richtig informiert bin, gibt es eine Toleranzfrist von fünf Jahren, in der die Immobilie noch auf den Namen des Käufers hätte übertragen werden können. Diese fünf Jahre sind abgelaufen.

Wichtig wäre noch zu erwähnen, dass ungefähr im Jahre 2002 ein Rechtsanwalt mit einem seiner Klienten bei meiner Mutter erschien und sie darum bat, da die GmbH aufgelöst worden war und die Eigentumsverhältnisse nicht anders geklärt werden können, die Immobilie auf dem Papier seinem Klienten zu verkaufen, weil der Klient die GmbH ausgezahlt hatte oder auszahlt. (Ich kann mich nicht erinnern, ob er diese Auszahlung getätigt hat oder nicht.)

Damit würde der Klient offiziell die Immobilie kaufen und mit der GmbH würde ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen, der den alten Kaufertrag mit der GmbH nichtig machen würde. Meine Mutter ist darauf nicht eingegangen, da sie ja bereits die Immobilie verkauft hatte und der Rest sie nichts anging.

Nun meine Frage: können die Gesellschafter der GmbH sagen, dass sie damit vor Ablauf der Toleranzzeit versucht haben, die Eigentumsverhältnisse zu klären, aber meine Mutter wäre darauf nicht eingegangen? Können sie einen Prozess anstrengen, wenn meine Mutter die Immobilie jetzt erneut verkauft?

Wenn die Immobilie das Eigentum einer Firma ist oder eine Firma der Anwärter auf das Eigentumsrecht ihrer Immobilie ist und die Firma aus dem Firmenregister ohne Rechtsnachfolger gelöscht wurde, bleibt die Immobilie herrenlos.

Ein Anspruch auf Eigentumsrecht verjährt nicht, Die Firma kann im Rahmen der Vermögensregulierung ihre Rechte gültig machen.

Ihre Mutter kann die Immobilie auf keinen Fall noch einmal verkaufen. Es ist auch nicht zu empfehlen, mit dem Ersatzkäufer den Kaufvertrag neu abzuschließen.

Die gelöschte Firma kann aber den abgeschlossenen Vertrag rechtsgültig auch nicht mehr auflösen, weil ihre Rechtsfähigkeit mit ihrer Löschung aufhörte. Deshalb werden solche und ähnliche Situationen vom Gesetz V./2006 Artikel IX. geregelt.

Müssen wir eine Einkommensteuerzahlung nach Erbschaft – Immobilienverkauf zahlen?

Dr. Szász antwortet, Einkommensteuer, Steuerrecht, , , , , , , , ,
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Meine Familie besitzt seit 1993 ein Haus in Ungarn. 2011 wurde es über eine Schenkung von der Großmutter an den Sohn (mein Vater) überschrieben. 2013 ist mein Vater verstorben. Nun habe ich gemeinsam mit meinem Halbbruder die Immobilie geerbt und wir möchten diese Verkaufen.

Meine Frage: Müssen wir in Ungarn Einkommensteuer zahlen und wenn ja, wie ist die Berechnug in diesem Fall?

Wenn ein durch Erbschaft erworbenes Wohnhaus verkauft wird – und seit der Erbschaft 5 Jahre vergangen sind – muss keine Einkommenssteuer gezahlt werden. Auch dann nicht, wenn der Wert der Erbschaft mit dem Wert im Kaufvertrag übereinstimmt oder der im Kaufvertrag aufgeführte Wert geringer ist.

Steuer muss nur dann gezahlt werden, wenn der Wert im Vertrag höher ist. Auf die Differenz  sind 16 % Einkommensteuer zu zahlen – doch die Anzahl der verstrichenen Jahre verringert auch diese Summe.

Nutzungsgenehmigung

Bau-Nutzungsgenehmigung, Baurecht, Dr. Szász antwortet, , , , , , , , , , , , , , , ,
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Ich habe mir eine halbfertige Doppelhaushälfte zu einem günstigen Preis ausgesucht. Für die Immobilie gibt es noch keine Nutzungsgenehmigung, auf dem Grundbuchblatt ist sie noch als unbebauter Grund aufgeführt.

Der Verkäufer versicherte, dass der in der anderen Hälfte des Doppelhauses lebende Eigentümer bei Fertigstellung des Gebäudes behilflich ist.

Ich möchte Sie fragen, was ist die Garantie dafür? Des Weiteren möchte ich wissen, welche Steuern ich zu zahlen habe, wenn das Gebäude auf dem Grundbuchblatt nicht aufgeführt ist.

Wenn das Doppelhaus auf einer Lageplannummer/Parzellenummer gebaut wurde, hat der Eigentümer der anderen Hälfte Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie. Deshalb ist zu empfehlen, ihn als vertragsschließenden Partner in den Kaufvertrag mit aufzunehmen, wobei er im Kaufvertrag von seinem Vorkaufsrecht zurücktritt und erklärt, dass die jeweiligen Eigentümer  die Immobilie ausschließlich nutzen können.

Der den Kaufvertrag verfassende  Rechtsanwalt sollte die Parteien im Vertrag auch erklären lassen, unter welcher Frist sie den Bau gemeinsam beenden, gemeinsam sie sich beziehende Nutzungsgenehmigung beantragen, gemeinsam den Bodenvermesser beauftragen, die Zeichnung für die Aufführung des Gebäudes im Grundbuch anzufertigen und gemeinsam das Wohnhaus im Grundbuch eintragen lassen.

Wenn die Möglichkeit besteht, die Immobilie  in ein Gemeinschaftshaus mit zwei Wohnungen umzuwandeln, kann dazu bereits im Vertrag eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden.

Nach dem Kauf sind Vermögenserwerbssteuern zu zahlen, ist das Haus bereits unter Dach, dann auf die Wohnimmobilie, fehlt das Dach noch, dann sind die Steuern auf das Dach noch dann sind die Steuern auf das Grundstück zu zahlen. Steuermass ist einheitlich 4% auf des Kaufpreises. Die gültigen Verordnungen der zuständigen Selbstverwaltung entscheiden, ob auf das Grundstück oder auf das Gebäude Kommunalsteuern zu zahlen sind.