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Eine gute Nachricht für Eigentümer von Gartengrundstücken

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Die Möglichkeit der Änderung der Einstufung von Gartengrundstücken wurde um ein weiteres Jahr verlängert. Der Eigentümer einer solchen Immobilie kann spätestens bis zum 31. Dezember 2017 die Übertragung des Bewirtschaftungszweiges seiner als Gartengrundstück registrierten Immobilie als der Bewirtschaftung entzogene Fläche beantragen.

Staatsbürger von Mitgliedstaaten der EU können – als ausländische Käufer – ein Gartengrundstück auf die gleiche Weise wie ungarische Staatsbürger erwerben.

Beim Kauf eines der Bewirtschaftung entzogenen Gartengrundstücks sind die persönliche Beschränkung bis maximal 1 ha (10.000 m²) und auch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gültig, den Erwerb muss man nicht genehmigen lassen und auch das 5 Jahre dauernde Veräußerungsverbot gilt nicht, außerdem gibt es keine Bewirtschaftungspflicht

Die so genannten Zártkert-Immobilien, können in Ungarn ab 01. Dezember 2015 ohne Einschränkung und ohne Genehmigung erworben werden.

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Auf der Grundlage des Gesetzes XLIV./ 2015 können Eigentümer von zártkert-Immobilien /Agrargrundstücken mit Bauverbot/ bis 31. Dezember 2016 die Umwidmung ihrer als „zártkert“ im Grundbuch registrierten Immobilie in ein dem landwirtschaftlichen Anbau entzogenes Grundstück /művelési ágának művelés alól kivett terület/ beantragen.

Die Verordnung 67/2015 (10.30.) FM des Agrar-Ministeriums wurde im Ungarischen Staatsanzeiger /Magyar Közlöny/ Nr. 162/2015 am 30. Oktober 2015 veröffentlicht.

Sie macht es möglich, dass die so genannten „zártkert“-Grundstücke dem Anbau entnommen werden können und dadurch ein Verkauf ohne Aushang des Vertrages, sowie ohne Genehmigung abgewickelt werden kann.

Die „zártkert“-Grundstücke fallen damit nicht mehr unter das Bodenverkehrsgesetz /Földforgalmi törvény/, ihr Kauf und Verkauf geschieht nach den Regeln für Immobilien im Innenbereich.

Mit einem vom Rechtsanwalt ausgefertigten Kaufvertrag kann damit innerhalb von 22 Arbeitstagen – in dringenden Fällen innerhalb von 11 Arbeitstagen – der Kauf einer zártkert-Immobilie /Agrargrundstück mit Bauverbot/ im Grundbuch eingetragen werden.

Dazu ist es lediglich notwendig, dass der Eigentümer, Verkäufer beim zuständigen Kreis-Grundbuchamt die Umwidmung der zártkert-Immobilie beantragt.

Neu dabei ist, dass nicht nur zártkert-Immobilien mit Aufbauten, sondern auch zártkert-Grundstücke ohne Gebäude umgewidmet werden können. Im ersten Falle wird neben der Aufführung der dem Anbau entnommenen Fläche auch die Hauptfunktion des bestehenden Gebäudes auf das Grundbuchblatt eingetragen.

Die Umwidmung kann auch für einen bestimmten Teil der zártkert-Immobilie beantragt werden. In diesem Fall muss die zártkert-Immobilie geteilt werden.

Im Falle eines gemeinschaftlichen Eigentums an der zártkert-Immobilie muss dem Antrag die zustimmende Erklärung aller anderen Miteigentümer beigefügt werden.

Das Verfahren beim Grundbuchamt ist kostenlos.

Ab 01. Dezember 2015 können EU-Bürger als ausländische Käufer in gleicher Weise zártkert-Immobilien kaufen wie ungarische Personen.

Beim Kauf von in dieser Weise umgewidmeten zártkert-Immobilien gilt nicht die Einschränkung „maximal 1 Hektar -10.000 m2“, da der Kaufvertrag nicht gemäß der Verordnungen des Bodenverkehrsgesetzes /Földforgalmi törvény/ zustande kommt. Das bedeute, dass auch die 5-jährige Spekulationsfrist, sowie die Verpflichtung zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfallen.

An dieser Stelle wollen wir auch betonen, dass die Möglichkeiten dieser neuen Regelung durch die Eigentümer von zártkert-Immobilien nur bis 31. Dezember 2016 genutzt werden können.

Wenn bis zu dieser Ausschlussfrist die zártkert-Immobilien nicht dem Anbau entzogen und umgewidmet werden, kann das später nicht mehr getan werden. Dadurch bleiben die zártkert-Immobilien unter der Wirksamkeit des Bodenverkehrsgesetzes /Földforgalmi törvény/ und können nur mit einem ca. halbjährigen Genehmigungsverfahren – mit Aushang des Vertrages und der Möglichkeit des Vorkaufsrechts – verkauft werden.

Wem steht laut dem neuen Gesetz über Grund und Boden das Vorkaufsrecht zu?

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Die Vorkaufsberechtigten sind im Gesetz Nr. CXXII von 2013 geregelt. Vorkaufsrecht zusteht:

a) dem ungarischen Staat;

b) dem den Boden nutzenden Landwirt, der die Nutzfläche bewirtschaftet,

ba) der als lokal wohnender Nachbar anzusehen ist,

bb) der als Bewohner des Ortes anzusehen ist,

bc) dessen Betriebszentrum sich in einem Ort sich befindet, das von der Verwaltungsgrenze auf öffentlichen Straßen oder auf für den öffentlichen Verkehr nicht gesperrten Privatstraßen höchstens in 20 Kilometer Entfernung von der Verwaltungsgrenze des der Lage der Fläche entsprechenden Ortes ist;

c) dem Landwirt, der als lokal wohnender Nachbar anzusehen ist,

d) dem Landwirt, der als Bewohner des Ortes anzusehen ist,

e) dem Landwirt, dessen Betriebszentrum sich in einem Ort sich befindet, das von der Verwaltungsgrenze auf öffentlichen Straßen oder auf für den öffentlichen Verkehr nicht gesperrten Privatstraßen höchstens in 20 Kilometer Entfernung von der Verwaltungsgrenze des der Lage der Fläche entsprechenden Ortes ist.

Vorkaufsrecht

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Ich habe in Siófok-Sóstó an einem Ferienhaus in einheitlichem, ungeteiltem Eigentum eine Einheit mit ausschließlicher Nutzung. Lange Zeit habe ich diese Einheit zum Verkauf angeboten, bis sich schließlich ein Käufer dafür interessierte.

In den vergangenen Jahren hat keiner der beiden anderen Eigentümer Interesse dafür gezeigt doch nun stellte sich im Verfahren für den Rücktritt vom Vorkaufsrecht heraus, dass beide Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen wollen. Was ist jetzt zu tun? Wer genießt Vorrang?

Der Verkäufer hat das komplette von einer dritten Person stammende und vom Verkäufer akzeptierte Kaufangebot den zum Vorkaufsrecht  Berechtigten schriftlich vorzulegen.

Darin hat er den Berechtigen des Vorkaufsrechts die Person des Angebotstellers, den Kaufpreis, die Art und Weise dessen Begleichung, dessen Fälligkeit und sämtliche anderen wesentlichen Umstände im Zusammenhang mit dem Kaufangebot mitzuteilen.

Durch die Mitteilung des Angebotes entsteht Verbindlichkeit in Bezug auf das Angebot. Das Angebot ist in einem Brief mit Rückempfangsschein mitzuteilen.

Wenn während der bestehenden Frist die über die Adresse im Grundbuch informierten Berechtigten nicht antworten oder der Brief mit dem Vermerk „Adressat unbekannt“ zurückkommt, bedeutet das, dass der Berechtigte das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch genommen hat.

In diesem Falle sind die Belege von der Post mit dem Kaufvertrag zusammen an das Grundbuchamt zu übersenden und der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.

Es ist wichtig zu wissen, dass ein mitgeteiltes Angebot nicht mehr zurückgezogen werden kann. Des Weiteren gilt, dass ein unter Nichtbeachtung des Vorkaufsrechtes abgeschlossener Vertrag nur so lange aufgehoben wrden kann, bis der Berechtigte des Vorkaufsrechtes davon Kenntnis erlangt.

Zu Ihrer Frage: beim Verkauf einer Immobilie können die Berechtigten nach einer Einigung untereinander ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Kommt es zu keiner Einigung untereinander ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Kommt es zu keiner Einigung, kann der Verkäufer frei unter ihnen wählen. Weiterhin ist wichtig zu wissen, dass der Verkäufer ein von Dritten abgegebenes Angebot auch jenen Personen mitzuteilen hat deren Eigentumserwerb bisher nur als Randvermerk im Grundbuch aufgehöhrt ist.

Diese Personen können allerdings das Vorkaufsrecht nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Eintragung ihres Eigentumsrechtes in das Grundbuch innerhalb der ihnen für die Annahme des Angebots zu Verfügung stegenden Frist geschieht.

Die zum Vorkaufsrecht Berechtigten müssen das mitgeteilte Angebot in vollem Umfange und unter den genannten Bedingungen akzeptierte und erfüllen. Zur Annahme des Angebotes ist von der Mitteilung an im Allgemeinen eine Frist von 8-15 Tagen festzulegen.

Bei Nichtbeachtung des Vorkaufsrechtes kann der Berechtigte feststellen lassen, dass der abgeschlossene Kaufvertrag ihm gegenüber unwirksam ist und demzufolge der Vertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande gekommen ist.

Vorkaufsrecht

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Ich möchte in einer als Apartmenthaus bezeichneten Immobilie eine Wohnung kaufen. Im Gebäude befindet sich eine große Zahl an Miteigentümern.

Die Wohnung hat keine eigene Lageplannummer (helyrajzi szám), ist also ein geringer Eingentumsanteil an dem ungeteilten Eigentum des Hauses.

Ich möchte gern wissen, ob es verpflichtend notwendig ist, alle Miteigentümer (das sind bei mehr als 100 Einschreibebriefen mit Rückschein keine geringen Kosten) darüber zu informieren.

Des Weiteren habe ich – weil wie uns zu einem recht niedrigen Preis geeinigt haben – Angst, dass ein anderer Miteigentümer mir die Wohnung wegschnappt. Habe ich die Möglichkeit, die obigen Kosten zu sparen und andererseits mir die Wohnung zu sichern?

Für die Lösung Ihrer Probleme gibt es zwei Möglichkeiten. In jedem Falle entscheidet die Gründungsurkunde für das Gemeinschaftshaus, ob die Gründer das Vorkaufsrecht durch die anderen Miteigentümer aufrechterhalten oder ausgeschlossen  haben, wenn ein Eigentümer seine Immobilie an eine äußere, dritte Person verkaufen will.

Wenn das Vorkaufsrecht ausgeschlossen wurde, haben Sie Glück: die Wohnung geht nur durch Einzeichnung des Kaufvertrags und Vorlegen der diesbezüglichen Verordnung in der Gründungsurkunde in Ihr Eigentum über.

Wenn das Vorkaufrecht nicht ausgeschlossen wurde, können Sie in zwei Schritten (mit zwei Urkunden) Eigentümer werden.

Im ersten Schritt einigen Sie sich mit dem Verkäufer über  die Schenkung eines kleinen Eigentumsanteils. Dadurch werden auch Sie Miteigentümer.

Da es bei einem Kauf zwischen den Miteigentümer untereinander kein Vorkaufsrecht gibt, wird die Wohnung im zweiten Schritt mit einem Kaufvertrag für die gesamte Wohnung die Ihre.

Nutzungsgenehmigung

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Ich habe mir eine halbfertige Doppelhaushälfte zu einem günstigen Preis ausgesucht. Für die Immobilie gibt es noch keine Nutzungsgenehmigung, auf dem Grundbuchblatt ist sie noch als unbebauter Grund aufgeführt.

Der Verkäufer versicherte, dass der in der anderen Hälfte des Doppelhauses lebende Eigentümer bei Fertigstellung des Gebäudes behilflich ist.

Ich möchte Sie fragen, was ist die Garantie dafür? Des Weiteren möchte ich wissen, welche Steuern ich zu zahlen habe, wenn das Gebäude auf dem Grundbuchblatt nicht aufgeführt ist.

Wenn das Doppelhaus auf einer Lageplannummer/Parzellenummer gebaut wurde, hat der Eigentümer der anderen Hälfte Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie. Deshalb ist zu empfehlen, ihn als vertragsschließenden Partner in den Kaufvertrag mit aufzunehmen, wobei er im Kaufvertrag von seinem Vorkaufsrecht zurücktritt und erklärt, dass die jeweiligen Eigentümer  die Immobilie ausschließlich nutzen können.

Der den Kaufvertrag verfassende  Rechtsanwalt sollte die Parteien im Vertrag auch erklären lassen, unter welcher Frist sie den Bau gemeinsam beenden, gemeinsam sie sich beziehende Nutzungsgenehmigung beantragen, gemeinsam den Bodenvermesser beauftragen, die Zeichnung für die Aufführung des Gebäudes im Grundbuch anzufertigen und gemeinsam das Wohnhaus im Grundbuch eintragen lassen.

Wenn die Möglichkeit besteht, die Immobilie  in ein Gemeinschaftshaus mit zwei Wohnungen umzuwandeln, kann dazu bereits im Vertrag eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden.

Nach dem Kauf sind Vermögenserwerbssteuern zu zahlen, ist das Haus bereits unter Dach, dann auf die Wohnimmobilie, fehlt das Dach noch, dann sind die Steuern auf das Dach noch dann sind die Steuern auf das Grundstück zu zahlen. Steuermass ist einheitlich 4% auf des Kaufpreises. Die gültigen Verordnungen der zuständigen Selbstverwaltung entscheiden, ob auf das Grundstück oder auf das Gebäude Kommunalsteuern zu zahlen sind.