bérbeadás címkével jelölt bejegyzések

Hogyan hasznosítható az osztatlan közös tulajdonú ingatlan?

Share Button

Férjem házasságkötésünket megelőzően két évvel vásárolt egy fél házat, melyet fel is újítottunk.

Mivel időközben én is házat vásároltam, ahol jelenleg élünk, arra gondoltam, talán érdemes volna kiadni, vagy eladni.

A ház fél tulajdonosa a MÁK, akit a megvásárláskor értesítettünk, de nem reagáltak azóta sem. Volna érdeklődő albérlőnek, de nem tudom, hogy mivel a férjem 1/2 részben tulajdonos, így kiadhatja-e a fél házat, mert legalább karbantartanák az albérlők.Így viszont csak tönkremegy, főleg télen fűtés és karbantartás hiánya miatt.

Milyen egyéb kötelezettségünk lenne, ha albérletbe adnánk?

Előzetesen a közös tulajdonú ingatlan használatáról tájékoztatom:

A köztudatban az az általános nézet, hogy  közös tulajdon esetében a tulajdonostársak tulajdoni hányaduknak megfelelő nagyságú területet használhatnak az ingatlanból. A közös tulajdon osztatlanságából az következik hogy mindegyik tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára.

A tulajdoni hányadrész eszmei hányadot jelent, ami nem vetíthető le automatikusan az ingatlan fizikai értelemben lévő megosztására. Az egész tulajdon birtoklására és használatára való jogosultságnak az a korlátja  hogy nem szabad ezzel a joggal úgy élni, hogy a másik  tulajdonostárs ingatlanhoz fűződő jogai, érdekei ne  sérüljenek.

Tipikus példa erre, hogy nem lehet kizárni a másik tulajdonost az ingatlan használatából – ha használni akarja. Természetesen arra van lehetőség, hogy a tulajdonostársak egy külön szerződéssel fizikailag is megosszák egymás között a használatot.

Ebben az esetben valóban úgy lesz, hogy minden tulajdonostárs a megállapodás szerinti részt használhatja az ingatlanban. Az előzőekből következik nagyon gyakran az a félreértés, amikor a közös tulajdonú lakást csak az egyik tulajdonostárs lakja  és utóbb a másik tulajdonostárs használati díjat szeretne tőle követelni, mivel az ő részét is használta az ingatlanból.

Mivel mindegyik tulajdonostársat megilleti az egész tulajdon használata és birtoklása, ezért ezen az alapon egymástól használati díjat nem kérhetnek. A tulajdonos akkor követelhet jogosan használati díjat, ha a bentlakó tulajdonostársa őt az ingatlan használatából kizárta, azaz megakadályozta, hogy ő is használhassa az ingatlant.

Ebben az esetben a bentlakó tulajdonostárs megsértette a másik tulajdonos jogait, aki emiatt nem élhetett birtoklási, használati jogával.

Analógiával az ingatlan hasznosítására is a fent elmondottak irányadóak.

Fontos tudni, hogy az illetékes önkormányzat közös tulajdon esetében  megköveteli a tulajdonostárs hozzájárulását a bérbeadáshoz.

A rövid vagy hosszú távú bérbeadás  szabályairól könyvelőiroda tud felvilágosítást nyújtani.

Eladás:

a tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az okiratot szerkesztő ügyvéd 15 nap felhívással tértivevényes ajánlott levélben  fogja megkeresni hogy él-e ezen jogával. Ha nem válaszol, a vélelem hogy nem élt. Tehát a fél ingatlan eladható,javaslom bízzon meg a vevő keresésével ingatlanirodát.

Kiadható -e az osztatlan közös tulajdonú lakás egy tulajdonostárs által?

Share Button

Férjem 2016.szept.20-án (házasságkötésünket megelőzően két évvel) vásárolt egy fél házat, melyet fel is újítottunk. Mivel időközben én új házat vásároltam, ahol jelenleg élünk, arra gondoltam, talán érdemes volna kiadni, vagy eladni. A ház fél tulajdonosa a MÁK, akit a megvásárláskor értesítettünk, de nem reagáltak azóta sem.

Volna érdeklődő albérlőnek, de nem tudom, hogy mivel a férjem 1/2 részben tulajdonos, így kiadhatja-e a fél házat, mert legalább karbantartanák az albérlők. Így viszont csak tönkremegy, főleg télen fűtés és karbantartás hiánya miatt.

A köztudatban az az általános nézet, hogy  közös tulajdon esetében a tulajdonostársak tulajdoni hányaduknak megfelelő nagyságú területet használhatnak az ingatlanból.

A közös tulajdon osztatlanságából az következik hogy mindegyik tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára. A tulajdoni hányadrész eszmei hányadot jelent, ami nem vetíthető le automatikusan az ingatlan fizikai értelemben lévő megosztására.

Az egész tulajdon birtoklására és használatára való jogosultságnak az a korlátja  hogy nem szabad ezzel a joggal úgy élni, hogy a másik  tulajdonostárs ingatlanhoz fűződő jogai, érdekei ne  sérüljenek. Tipikus példa erre, hogy nem lehet kizárni a másik tulajdonost az ingatlan használatából – ha használni akarja.

Természetesen arra van lehetőség, hogy a tulajdonostársak egy külön szerződéssel fizikailag is megosszák egymás között a használatot. Ebben az esetben valóban úgy lesz, hogy minden tulajdonostárs a megállapodás szerinti részt használhatja az ingatlanban.

Az előzőekből következik nagyon gyakran az a félreértés, amikor a közös tulajdonú lakást csak az egyik tulajdonostárs lakja  és utóbb a másik tulajdonostárs használati díjat szeretne tőle követelni, mivel az ő részét is használta az ingatlanból. Mivel mindegyik tulajdonostársat megilleti az egész tulajdon használata és birtoklása, ezért ezen az alapon egymástól használati díjat nem kérhetnek.

A tulajdonos akkor követelhet jogosan használati díjat, ha a bentlakó tulajdonostársa őt az ingatlan használatából kizárta, azaz megakadályozta, hogy ő is használhassa az ingatlant.

Ebben az esetben a bentlakó tulajdonostárs megsértette a másik tulajdonos jogait, aki emiatt nem élhetett birtoklási, használati jogával. Analógiával az ingatlan hasznosítására is a fent elmondottak irányadóak.

Bérbe adhatom-e zártkerti telkemet telephelyként?

Share Button

Van egy telkünk Debrecen határában úgy 1800 m2-es ez zártkerti ingatlannak minősül a telekkönyv szerint. A kérdésem az lenne, hogy én személy szerint ki tudom -e adni cégeknek ill. magánvállalkozóknak nyitott telephely jogcímen, mivel sok az érdeklődés?

2017 december 31. napjáig a tulajdonos ingyenesen kérheti az illetékes földhivataltól a zártkerti ingatlana művelés alóli kivételét. Az ilyen kivett zártkert – amely már aranykoronát ne tartalmaz – kikerül a földforgalmi törvény hatálya alól és annak haszonbérbe adása kifüggesztéstől mentesen történhet.

Ezáltal társas vagy egyéni vállalkozók az ingatlant a tulajdonossal történt megállapodás útján közvetlenül vehetik bérbe.

Mi a legegyszerűbb megoldás kiskorú tulajdonában lévő lakás bérbe adásából származó adózásra?

Share Button

Lányom jelenleg külföldön él, budapesti lakását értékesíteni fogja (ezt 5 éven túl vásárolta). Ennek az összegnek egy részéből vásárolna egy kisebb méretű lakást a kiskorú 13 éves gyermeke számára.

Mivel még nem szándékoznak visszajönni Magyarországra ezt a lakást, ami a lánya tulajdonában lesz, szeretné albérlőknek kiadni.

Kérdésünk, hogy ez megvalósítható-e? milyen formában? adózást a gyermeknek kell megtenni? és az albérletből származó összeggel ki, hogyan rendelkezhet? Van-e elszámolási kötelezettség erről az összegről pld a Gyámhatóság, vagy egyéb hatóság felé?

Javaslom, hogy a kiskorú gyermek nevére vásárolandó ingatlanra édesanya holtig tartó haszonélvezeti joga legyen bejegyezve, mert ezáltal a haszonélvező lehet a bérbeadó, ő kapja a bevételt és ő adózik.

A későbbiekben a haszonélvező gyermeke javára bármikor ingyenesen lemondhat a haszonélvezeti jogáról, ami illetékmentes ajándékozásnak számít.

Ha nem alapítanak haszonélvezetet, a fentiek a gyermekre lesznek irányadóak.

 

Bérbeadásnál át kell-e íratni a közüzemi számlákat?

Share Button

Ingatlan bérbeadása utáni adózás kapcsán merült föl a kérdés, hogy ha a bérleti szerződést a haszonélvező írta alá, ő maga fog adózni, és ehhez kötődően a bérlemény közüzemi költségeit is elszámolni, akkor ezt megteheti-e úgy, hogy a közüzemi számlák a tulajdonos nevére érkeznek.

A haszonélvező a szülője az egyébként egyelőre eltartott tulajdonosnak. Vagy csak úgy lehet ezeket a költségeket elszámolni, ha a bérbeadó és a díjfizető ugyanaz a személy?

A haszonélvező a tulajdonos hozzájárulásával bérbe adhatja az adott lakást. A tulajdonosnak a hozzájárulása azt jelenti, hogy nem kívánja használni az ingatlant és lehetővé teszi a haszonélvezőnek az albérletbe adást. Bérbeadó nem keverendő ebben az esetben a tulajdonossal. Adózás szempontjából a bérbeadó a haszonélvező, ő az aki a bevételhez jut.

Javaslom, hogy a haszonélvező nevére legyenek a közműórák átírva, mert csak így lehet a bevételt a közműdíjakkal csökkenteni.

Bérbe adható-e a tulajdonos által a haszonélvezettel terhelt ingatlan?

Share Button

A tulajdonomban lévő ingatlanon édesanyámnak haszonélvezeti joga van, mely a vásárláskor szerződéssel keletkeztetett részére.

Az ingatlanban csak ő lakott 2005 óta, ez idő alatt tetemes mennyiségű közüzemi tartozást halmozott fel, melynek következtében kikapcsolták a közműveket. Emiatt a viszonyunk nagyon megromlott. Ő, általam ismeretlen helyre költözött.

Van e lehetőségem az ingatlant bérbe adni, édesanyám hozzájárulása nélkül? Esetleg van e lehetőség a haszonélvezetet megszüntetni?

A haszonélvezőnek  kötelezettsége, hogy  mindenkor a „rendes gazdálkodás” szabályai szerint köteles a dolgot birtokolni, használni, illetve hasznosítani. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlant rendeltetésszerűen köteles használni és viselni a fenntartással kapcsolatos költségeket mint pl.  közüzemi díjak stb.

Ha a haszonélvező a  birtoklás, a használat és hasznosítás jogával nem él és azt másnak sem engedte át, akkor ezeket a jogokat maga a tulajdonos is gyakorolhatja azaz az ingatlant  lakhatja, hasznosíthatja, bérbe adhatja.

Fontos tudni hogy az ingatlant a tulajdonos el is adhatja – haszonélvezettel terhelten – a haszonélvezőnek a szerződést nem kell aláírnia.

A haszonélvezeti jogot egyoldalúan a haszonélvező – lemondással – megszüntetheti.

Kétoldalú megszüntetésről akkor beszélünk ha a haszonélvezeti jog értékét a tulajdonos a haszonélvezőnek megfizeti.

Mivel nem lakja az ingatlant a haszonélvező – javaslom ezt a megoldást preferálja. Életszerű, hogy ha nem akarja lakni az ingatlant a haszonélvező  – a megváltási értére igényt kíván tartani.

Mindezen körülmények az Önök közötti megegyezést segítik elő.

Hogyan adózik a bérleti szerződéssel létrejött ingatlankiadás?

Share Button

Azt szeretném megtudni, hogy lakóingatlan kiadásánál, ha évi szinten,  300 000 ft-os bevételem lesz, kell-e utána adóznom? És ha kiadom, elég egy albérleti szerződést tanúk jelenlétében kötnöm?

Ha lakóingatlanát hosszú távra bérbe adja, bérleti szerződést kell kötnie a bérlővel. A bérleti szerződésre két tanú elégséges.

1 MFt éves bevételig 16 % jövedelemadót kell fizetnie, míg 1 MFt fölött további    14 % egészségügyi hozzájárulást (EHO) is- fizetni kell  valamennyi bevétel után.

Művelheti a szőlőmet a szomszéd a termés feléért?

Share Button

Szőlő művelési ágú ingatlanomat megromlott egészségi állapotom miatt nem tudom gondozni. A szomszédom a termés feléért megművelné.

Megteheti-e? Egyikőnk sem földműves, mindketten hobbi gazdálkodók vagyunk.

 A haszonbérlet minimális időtartama egy gazdasági év maximális időtartam 20 év lett. Nem földművesnek tehát  a jövőben nincs törvényes lehetősége hogy ismerős földjén gazdálkodjon ugyanis nem földműves haszonbérletet,  szívességi földhasználatot, a feles bérletet, a haszonkölcsönt nem köthet- ennek a lehetősége 2014. május 1. napjával  megszűnt.

Mi a különbség az ingatlan bérbeadás és a szálláshely szolgáltatás között?

Share Button

Ingatlan bérbeadás  szabályait  a Polgári törvénykönyv tartalmazza. Az ingatlan bérbeadás az ingatlan időleges használatba adását jelenti  és  nem tartalmaz egyéb  szolgáltatás nyújtását  pl.takarítást.  Bérleti szerződéssel jön létre.

 2010. évtől  nem kell adószámot kérniük azoknak a magánszemélyeknek, akik kizárólag  ÁFA adómentes ingatlan-bérbeadási  tevékenységet folytatnak ide értve a  haszonbérbe-adási tevékenységet is.

Ez azt is jelenti, hogy számlát sem kell adni a bérbeadásról,de  számla helyett un. számviteli bizonylatot kell kiállítani amely tartalmazza: a bizonylat  sorszámát , a  kiállító megjelölését, kiállítás időpontját, a bérlet időtartamának  megjelölését,  a bérleti díj mértékét , a bérbeadó adóazonosító jelét és azt hogy   a szolgáltatás áfamentes.

Fontos tudni hogy cégnek  bérbeadás esetén vagy garázs  bérbeadásakor vagy ingatlanhoz  kapcsolódó  gép, egyéb berendezés  bérbeadásakor   be kell jelentkezni e a bérbeadónak az adóhatósághoz és adószámot kell kérnie valamint  számlatömböt venni.

Szálláshely szolgáltatás olyan   nem huzamos jellegű szolgáltatás amely  éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglal. Kormányrendelet szabályozza . Ehhez a tevékenységhez nem kell bérleti szerződés.

Tartalmát tekintve a   szálláshely használatának biztosítását jelenti  egyéb  szolgáltatások biztosításával pl.  takarítás, az ágynemű mosás,   WIFI stb. Fontos különbsége még   az ingatlan bérbeadástól , hogy a bérbeadónak adószámot kell kiváltania és  üzemeltetési engedélyt is  kell kérnie a település jegyzőjétől.

 Az engedély feltétele: egyágyas szoba  legalább 8 négyzetméter legyen ,két- vagy több ágyas szoba  legalább 12 négyzetméter, legyen (a harmadik ágytól ágyanként további 4 négyzetméter),a legmagasabb ágyszám szobánként 4 ágy lehet ( gyermekek számára emeletes ágy  is lehet).

A  vendégek számára elkülönített fürdőszoba/zuhanyozó vagy mosdó is kell hogy rendelkezésre álljon (WC-vel  WC-kefe tartóval, WC-papírtartóval és  papírral, higiéniai hulladéktárolóval)

Feltétel továbbá hogy legyen olyan helyiség amely  rendelkezik kávé-, tea főzésére,  reggeli ételek készítésére alkalmas berendezéssel és felszereléssel (főzőlap-rezsó , mosogató, asztal, szék) edények,evőeszközök ), és a vendégek számára elkülönített hűtőszekrény használattal.

Adózás :  A bevételből a költségek levonása utáni jövedelem 15 %-át kell személyi jövedelemadóként megfizetni. Fontos tudni, hogy 1.000.000 forint éves jövedelemig nem kell  egészségügyi hozzájárulást fizetni , de ha a bérbeadónak  a költségek levonása utáni  jövedelme meghaladja az 1.000.000 forintot, akkor a teljes összeg után 14 %-os hozzájárulást kell fizetnie. (max. 450.000.-ft  a mérték).

Költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett,  igazolt kiadás fogadható el. Lehetőség van arra is, hogy – ha nincsenek meg a vonatkozó  számlák – hogy a magánszemély 10 %-os költségátalányt alkalmazzon.

Kiskorú tulajdonos ingatlanának bérbe adása

Share Button

Szállásadással kapcsolatosan kérdezném, hogy  kiskorú (14 év alatti) gyermekem tulajdonában álló ingatlant hasznosíthatok-e szállásadási  tevékenységgel  tételes átalányadózással, melynek engedélyét a gyermek nevére kérném,  adószámot már kaptam, a gyámhatóság kifogásolhatja-e, illetve meg  lehet-e  fellebezni?

A kiskorú nevén álló ingatlannal való rendelkezés és annak hasznosítása  gyámhatósági hozzájárulást igényel.

Az eladásnál ennek oka, hogy a  hatóság felügyeli , ne sérüljön a kiskorú érdeke az által, hogy áron  alul kelne el az ingatlan.

Ugyanez irányadó  a hasznisításnál, mert itt  is a gyámhatóság vigyáz arra, hogy ne sérüljön a kiskorú érdeke az  által, hogy áron alul hasznosul az ingatlan.

Mindkét esetben piaci árnak  megfelelő összeg szerepelhet  a szerződésben, melyet a hatóság az első  esetben értékbecslésből, a második esetben összehasonlító adatokból  kontrollálhat.