Vissza az előző oldalra

Ingatlanjog

Visszajegyzik az ingatlannyilvántartásba azokat a magyar termőföldekhez kötődő haszonélvezeti jogokat, amelyektől évekkel ezelőtt külföldi állampolgárokat és jogi személyeket fosztottak meg. A magyar állam a károsultaknak kártérítést is fizet.

Share Button

A 2014-ben hatályba lépett előírások kimondták, hogy a nem közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jogok a törvény erejénél fogva megszűnnek. Ezzel olyan jogosultságokat semmisítettek meg, amelyeket a haszonélvezeti jogok élvezői a korábbi hatályos szabályozás szerint az ingatlan nyilvántartásba jogszerűen jegyeztettek be.

Az uniós bírósági döntések alapján Magyarország köteles biztosítani a 2014 óta törölt haszonélvezetek visszajegyzését. Akinek a haszonélvezeti jogát a törvény 2014. április 30-án hatályos rendelkezése alapján törölték az ingatlan-nyilvántartásból, illetve az ilyen személy jogutódja igényelheti a törölt haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való visszajegyzését, valamint a kompenzációt. A vonatkozó szabályok  alapján azonban  ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Hogy ki számít jóhiszeműnek, az Európai Bíróság  bírósági döntése időpontja azaz 2018. március 6-a szolgál támpontul. Aki e dátum előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak vélelmezni kell a jóhiszeműségét., a haszonélvezet ebben az esetben vissza nem állítható.

 

A visszajegyezhetőség iránt az érintettek 2022. július 1-je és december 31-i között nyújthatnak majd be kérelmeket. A hatósági eljárást az agrártárcához tartozó Nemzeti Földügyi Központ folytatja le,

A kompenzációs eljárás tárgya a döntés arról, hogy a kérelmezőt megilleti-e kompenzáció haszonélvezeti jogának elvesztéséért, és ha igen, mekkora összegű.

Az eljárás kérelemre indul, amit a Nemzeti Földügyi Központ folytat le az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény szerint.                A hatóság  a 2022. év május 7-ig értesítést küld a törölt haszonélvező, illetve jogutódja számára,címére. Amennyiben a hatóság arról dönt , hogy a korábban törölt haszonélvezeti jog visszajegyezhető, akkor az ingatlanügyi hatóság hivatalból intézkedik. Az eljárások megindítására vonatkozó kérelmet a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett nyomtatványon kell benyújtani. A visszajegyezhetőség vizsgálatára irányuló eljárás vagy a visszajegyzés nélkül kért kompenzáció iránti kérelem 2022. július 1. és 2022. december 31. között nyújtható be. Kompenzációt a visszajegyzési eljárás lefolytatásának lezárását követő 60 napon belül lehet indítani. Az eljárások megindítására vonatkozó határidők jogvesztőek. Az eljárás első szakaszában a hatóság a visszajegyezhetőség kérdésében dönt. A haszonélvezeti jog visszajegyezésének akadályát jelenti,pl. ha a kérdéses ingatlant időközben kisajátították, vagy kisajátítást pótló adásvételi szerződéssel átruházták a föld tulajdonjogát. A kompenzációs eljárás tárgya a döntés arról, hogy a kérelmezőt megilleti-e kompenzáció haszonélvezeti jogának elvesztéséért, és ha igen, mekkora összegű. Arányos kompenzáció abban az esetben is megilletheti a kérelmezőt, ha a haszonélvezeti jog visszajegyzésére irányuló eljárás azzal zárul, hogy a kérelmező korábban elvett jogát visszajegyzik az ingatlanra, de az ingatlan értéke, jövedelmezősége a körülmények megváltozása folytán jelentősen csökkent.

Az elbírált kérelemről (a kompenzáció mértékéről) a hatóság értesíti a kérelmezőt, innentől 15 napon belül külön kérelemre kiegészítő kompenzációt is lehet kérni, igazolva az ennek alapjául szolgáló körülményeket. A kompenzáció összegére kamatot is kell fizetni, mégpedig a haszonélvezet törlésétől a kompenzáció kifizetésének napjáig. A kamat mértéke megegyezik a jegybanki alapkamat két százalékponttal emelt mértékével. A kompenzációt a magyar állam fizeti meg, a döntéstől számított 15 napon belül. A Nemzeti Földügyi Központ döntésével szemben a közigazgatási perek szabályai szerinti jogorvoslatnak van helye, a per elbírálására a keresetlevél benyújtását követő 60 napon belül sort kell keríteni.

Ha a kért visszajegyezhetőséggel kapcsolatban nem merül fel probléma, az eredeti helyzetet visszaállítják. Amennyiben ez nem lehetséges – mert például amint már írtam a földterületet azóta valaki más a tulajdonostól jóhiszeműen megvásárolta-, az eljárás iránti kérelmet elutasítják, és kompenzációt állapítanak meg. Kompenzáció járhat akkor is, ha a jogosultak a haszonélvezeti jog visszajegyzését nem kérik, hanem eleve  a pénzügyi „kárpótlási” lehetőséget választják.

 

A kompenzáció alapja a törölt haszonélvezeti jog egyévi értéke . Az egyévi érték megállapításához az érintett földterületek haszonélvezeti jog törléskori forgalmi értékének 1/20-át – vagyis öt százalékát – veszik alapul. Ha a törölt haszonélvezeti jogot visszajegyzik, a kompenzáció meghatározásához az egyévi értéket megszorozzák a törlés és a visszajegyzés közötti évek számával.

Amennyiben pedig a visszajegyzés nem valósul meg, magánszemélyeknél – a törölt haszonélvezeti jog időtartamától és az életkortól is függően – az egyévi érték legfeljebb 5-15-szörösét, jogi személyeknél maximum 15-szörösét fizetik ki.

A kompenzáció tehát az egyévi érték legfeljebb 15-szöröse lehet.  Ez azt jelenti pl. ha  egy 100 hektáros terület 2014-es értéke az akkori átlagos földárakkal kalkulálva, 100 millió forint, ennek egyévi értéke 5 millió. Ha egy igénylő a törlés idején 25 évesnél fiatalabb volt, vagy cég az igénylő, akkor 15-szörös szorzóval számolva, 75 millió forint kompenzációt kaphat . A Központi Statisztikai Hivatal adatai azt mutatják, hogy a szántóterületek hektáronkénti átlagára a 2014-es törléskor 930 ezer forintot tett ki, így ezek egyévi értéke – 5 százalékos hányaddal számolva – mintegy 45 ezer forint lehet.

Mégegy példával szemléltetve a kompenzációt:ha például valaki a 2014-es törléskor 25 évnél fiatalabb volt,határozatlan idejű haszonélvezeti jog esetén 15-szörös kompenzáció illeti meg, vagyis – átlagos földárat véve alapul – hektáronként nagyjából 670 ezer forintot kaphat.

Ha viszont a jogosult 2014-ben már 65 éves elmúlt, csak ötszörös kártérítésre, azaz hektáronként körülbelül 220 ezer forintra tarthat igényt.

A kompenzációs eljárásról  illetve mértékéről jogszabály az alábbiak szerint rendelkezik:

„  Az eljárásban ügyfélnek minősül:

– a törölt haszonélvező, vagy a törölt haszonélvező jogutódja

–  az érintett ingatlannak a haszonélvezeti jog törlésekori tulajdonosa vagy annak jogutódja

– mindaz a személy, akitől a kérelmező a haszonélvezeti jog törlésére tekintettel bármilyen

formában juttatást kapott.

A kompenzáció alapja a törölt haszonélvezeti jog egyévi értéke. Az egyévi érték a

haszonélvezeti joggal korábban terhelt ingatlan – haszonélvezeti jog törlésekori – forgalmi

értékének 1/20-a.

Ha a törölt haszonélvezeti jog visszajegyzésére nem került sor, határozott időre alapított

haszonélvezeti jog esetében a kompenzáció mértéke

  1. a) természetes személy esetében az egyévi érték szorozva a haszonélvezeti jog időtartamából a törlést követően még hátralévő évek számával, de legfeljebb az egyévi érték
  2. aa) 15-szöröse, ha a haszonélvező a törléskor 25 évesnél fiatalabb volt,
  3. ab) 13-szorosa, ha a haszonélvező a törléskor 25-35 éves volt,
  4. ac) 11-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 35 évesnél idősebb, de 45 évesnél fiatalabb volt,
  5. ad) 9-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 45-55 éves volt,
  6. ae) 7-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 55 évesnél idősebb, de 65 évesnél fiatalabb volt,
  7. af) 5-szöröse, ha a haszonélvező a törléskor 65 éves vagy annál idősebb volt;
  8. b) jogi személy esetében az egyévi érték szorozva a haszonélvezeti jog időtartamából a törlést

követően még hátralévő évek számával, de legfeljebb az egyévi érték 15-szöröse.

Ha a törölt haszonélvezeti jog visszajegyzésére nem került sor, határozatlan időre alapított

haszonélvezeti jog esetében a kompenzáció mértéke

  1. a) természetes személy esetében az egyévi érték
  2. aa) 15-szöröse, ha a haszonélvező a törléskor 25 évesnél fiatalabb volt,
  3. ab) 13-szorosa, ha a haszonélvező a törléskor 25-35 éves volt,
  4. ac) 11-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 35 évesnél idősebb, de 45 évesnél fiatalabb volt, ad) 9-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 45-55 éves volt,
  5. ae) 7-szerese, ha a haszonélvező a törléskor 55 évesnél idősebb, de 65 évesnél fiatalabb volt,
  6. af) 5-szöröse, ha a haszonélvező a törléskor 65 éves vagy annál idősebb volt;
  7. b) jogi személy esetében az egyévi érték 15-szöröse.

Ha a törölt haszonélvezeti jog visszajegyzésére sor került, a kompenzáció mértéke az egyévi

érték szorozva a törlés és a visszajegyzés közötti évek számával.

A kompenzáció mértékének számítása során töredékév esetében az egyévi érték arányos részét kell figyelembe venni.

Ha a törölt haszonélvezeti joggal korábban terhelt terület csak egy részére vonatkozóan kerül sor a haszonélvezeti jog visszajegyzésére, a kompenzáció számítása során a haszonélvezeti jog egyévi értékének olyan arányú részét kell alapul venni, mint amilyen mértékben a visszajegyzéssel, illetve a vissza nem jegyzéssel érintett terület nagysága aránylik a törölt haszonélvezeti joggal korábban terhelt terület nagyságához.”

Ingatlan adásvételi szerződés kötése és ügyvédi ellenjegyzése elektronikusan, skype útján

Share Button

Új lehetőségként , ma már egy szerződéskötést, például egy ingatlan adásvételt ajándékozást stb. el lehet intézni az okiratot szerkesztő  ügyvéd előtti személyes jelenlét nélkül is, elektronikus úton távazonosítással,mind a magyar mind a külföldi szerződő felek esetében.

A külföldön tartózkodó vagy adott ügyvédi irodában megjelenésben  akadályozott vagy egyéb okból  elfoglalt személyeknek lehetőségük van, hogy otthonukban  írjanak alá adásvételi szerződés illetve egyéb okiratot , melyet az ügyvéd  a távazonosítás után ellenjegyez.  A  távellenjegyzésre azt követően kerül sor hogy a fél által aláírt okiratok az ügyvédi irodába megérkeztek.

Fontos, hogy az ügyvéd által a hang és kép egyidejűleg rögzítésre kerüljön.A  szerződést  aláírt félnek  a felvétel készítéséhez kifejezetten hozzá kell járulnia.

Korábban a külföldi aláírás esetében magyar külképviseleti hatósági felülhitelesítése vagy külföldi közjegyző aláírás hitelesítő záradéka és apostille- tanúsítvány beszerzése valamint ezek OFFI fordítása volt szükséges az ingatlan adásvételhez.

A korábbi szabályoknak való megfelelés az érintett részéről jelentős idő-, és költségráfordítást igényelt, ma már ez gyorsabban és olcsóbban is megoldható.

A gyakorlatban tehát az ügyfél – akár több ezer kilométerre az ügyvédtől – aláírhatja az okiratot  otthonában és megküldi az okiratot szerkesztő ügyvéd irodájának.

Az ügyfélnek tehát  nem kell sem az ügyvédi irodában sem külföldi hatóság előtt megjelennie, hanem a saját otthonából, gyorsan és egyszerűen elintézheti az aláírást.

Összefoglalva:

A szerződő fél postai úton megkapja az ügyvédtől a kinyomtatott teljes dokumentációt és azokat otthonában kék tollal aláírja, majd visszapostázza az ügyvédi irodába. Az ügyvéd ezt követően skype-on hívja fel a szerződést aláírt felet – beazonosítja – és az ügyfél az ügyvéd kérdésére az aláírt okirat felmutatása mellett nyilatkozza, hogy a szerződésen és egyéb nyilatkozaton tett aláírást sajátjaként ismeri el. Fontos tudni, hogy az ügyfélnek a felvétel készítéséhez kifejezetten hozzá kell járulnia. Ez alapján az ügyvéd ellenjegyezheti az adott okiratot és benyújthatja azt a földhivatalhoz.

 A távazonosítás  menete: 

Az ügyfélnek nyilatkoznia kell arról, hogy a távazonosításhoz hozzájárul.

Az ügyfél a szerződéshez szükséges okmányait előzetesen elektronikus vagy postai úton fénymásolatban megküldi az ügyvédnek.

Az ügyfél okmányait fel kell mutassa a kamerának akként hogy az olvasható legyen és a már megküldött dokumentummal beazonosítható legyen.

Az ügyfélnek úgy kell a kamerába néznie, hogy az ügyvéd meg tudjon győződni a felmutatott/megküldött okmányon szereplő fénykép az ügyféllel megegyezik.

Az ügyfél az ügyvéd kérdésére az aláírt okirat felmutatása mellett nyilatkozza, hogy a szerződésen és egyéb nyilatkozaton tett aláírást sajátjaként ismeri el és kijelenti hogy az okirat tartalmát ismeri az akaratának mindenben megfelelő.

Az ügyvédnek a video-telefonálás hang- és képanyagát rögzítenie kell és meg kell őriznie.

 

 

 

 

 

Amit a külföldi Vevőnek a magyarországi ingatlanra kötendő szerződésekkel kapcsolatban tudnia érdemes

Share Button

Amit a külföldi Vevőnek a magyarországi ingatlanra kötendő szerződésekkel kapcsolatban tudnia érdemes

Magyarországi ingatlan adásvételénél a magyar jogot kell alkalmazni, és magyar ügyvéd vagy közjegyző (többnyire ügyvéd) kell, hogy készítse az okiratot.

Az okirat aláírása történhet úgy, hogy minden fél az okiratot készítő ügyvéd  előtt ír alá. Ebben az esetben elégséges a magyar nyelvű szerződés tolmács útján történő fordítása.

Ha a külföldi szerződő fél igényli és kéri az okirat írásbeli fordítását is, ezt annak költségén az aláírás előtt el kell készíteni. Ezen fordításnak nem szükséges hiteles OFFI fordításnak lennie.

A földhivatalba a magyar nyelvű szerződés lesz benyújtva, amely alapján a tulajdonjog változás 60 napon belül átvezetésre kerül az illetékes földhivatalban.

Ha valamelyik fél személyesen nem tud jelen lenni az egyidejű aláíráson, akkor aláírását ugyanazon ügyvéd előtt eltérő időpontban is megteheti. A szerződés akkor hatályosul, ha minden szerződő fél aláírt.

A szerződő feleknek akadályoztatottságuk esetén lehetőségük van meghatalmazott által, vagy személyesen, de saját országuk közjegyzője, vagy magyar diplomáciai képviseleten aláírni.

Ha meghatalmazás útján történő aláírás mellett dönt a szerződő fél, magyar ügyvéd vagy közjegyző által szerkesztett meghatalmazást használhat fel. Ennek aláírása az adásvételi szerződéshez hasonlóan, ha nem Magyarországon történik, akkor külföldi közjegyző, vagy magyar külképviselet előtt zajlik.

A külföldi közjegyző azt tanúsítja, hogy az okiratot előtte írta alá a szerződő fél. Mivel a külföldi közjegyző aláírás hitelesítése a magyar földhivatali eljárás során önmagában nem elegendő, szükséges a közjegyzői tanúsítvány felülhitelesítése (apostille). A felülhitelesítés azt igazolja, hogy a külföldi közjegyző jogosult volt a szerződő fél aláírásának hitelesítésére.

Tekintve, hogy a hitelesítés ebben az esetben idegen nyelven történik, ezért a földhivatali eljáráshoz csatolni kell annak hiteles OFFI (Országos fordító iroda) magyar nyelvű fordítását is.

Az okirat jogszabálynak megfelelő tartalmáért a magyar okiratot szerkesztő ügyvéd felel, ellenjegyzésével.

Más a helyzet, ha diplomáciai hitelesítéssel magyar külképviselet előtt ír alá valamely szerződő fél. Ha az aláíró magyar, nem szükséges az okirat idegen nyelvű fordítása, viszont ellenkező esetben – azaz ha a nem magyar fél írja alá szerződést – akkor igen. Ebben az esetben nem kell aposille-t beszerezni.

Okiratok külföldön történő aláírása esetén az okiratot szerkesztő ügyvéd emailban vagy postai úton megküldi ügyfelének az aláírandó dokumentumot, aki azt megfelelő példányszámban kinyomtatva  az általa megbízott  közjegyzőhöz magával viszi. Elég egy példányt apostille-vel ellátni, de minden példányt szükséges közjegyzővel záradékoltatni. Az apostille beszerzését követően az ügyfél visszapostázza Magyarországra az által aláírt példányokat az okiratot szerkesztő ügyvéd irodájába, aki intézi a továbbiakat:

-beszerzi a szükséges OFFI fordítást

-intézi a tulajdonjog változás földhivatali átvezetését , a vevő tulajdoni joga bejegyzését

Új lehetőségként , ma már egy szerződéskötést, például egy ingatlan adásvételt ajándékozást stb. el lehet intézni az okiratot szerkesztő  ügyvéd előtti személyes jelenlét nélkül is, elektronikus úton távazonosítással,mind a magyar mind a külföldi szerződő felek esetében.

A külföldön tartózkodó vagy adott ügyvédi irodában megjelenésben  akadályozott vagy egyéb okból  elfoglalt személyeknek lehetőségük van, hogy otthonukban  írjanak alá adásvételi szerződés illetve egyéb okiratot , melyet az ügyvéd  a távazonosítás után ellenjegyez.  A  távellenjegyzésre azt követően kerül sor hogy a fél által aláírt okiratok az ügyvédi irodába megérkeztek.

1 hektár alatti termőföldszerzés főbb tudnivalói

Share Button

Az 1 hektár vagy az alatti  termőföld szerzési lehetőség a nem földművesnek minősülő magyar és uniós személyekre vonatkozik, azaz eddig a mértékig nem földművesek is szerezhetnek magyar földet 2014.május 1 napjától. Nem uniós polgár nem szerezhet magyar földet.

Az 1 hektár földszerzés személyenként értendő, így nem kell összeszámítani a közeli hozzátartozóéval. Fontos tudni, hogy a földet szerző birtokában -tehát tulajdonában /használatában – levő terület nagysága nem haladhatja meg az 1 hektárt.

Osztatlan közös tulajdonnál pedig az 1 hektár  terület arányosítással számolandó, azaz az 1 hektárnyi területnek megfelelő tulajdoni hányad szerezhető meg maximum.

A   mezőgazdasági igazgatási szerv  jóváhagyására az elővásárlási jogokra/kifüggesztési eljárásra vonatkozó szabályokat ezen szerzések esetében is alkalmazni kell. Ez azt jelenti, hogy a törvény által felállított rangsorban levőknek elővásárlási joga van az adásvételi szerződésben rögzített vételárért- a nem földműves vevővel szemben.

Összefoglalva: az 1 hektár  vagy az alatti  föld szerzése magyar és uniós állampolgár esetében  csak akkor valósulhat meg,  ha senki nem élt az elővásárlási jogával és a szerzést a mezőgazdasági igazgatási szerv  jóváhagyta.

Termőföld vásárlási szerződés okirati szabályai

Share Button

A  termőföld tulajdoni jogának átruházására irányuló okirat   csak  biztonsági elemekkel ellátott papír alapú okmányon készülhet – a Földhivatal csak ilyet fogadhat el.

Az okirat minden oldalát folyamatos sorszámozással kell ellátni és   a lapokat oly módon kell összefűzni, hogy az okirat sérelme nélkül ne legyen megbontható azaz a lapokat zsinórral kell összefűzni , a zsinórt  matricával kell leragasztani  és az ügyvédnek ezeket érintően kell aláírni.

A biztonsági okmányt az ügyvéd a Földhivatalnál tudja megvásárolni , melyekről nyilvántartást köteles vezetni az ügyvéd és a Földhivatal is. Az ügyvédi  nyilvántartást a Földhivatal ellenőrzi és a biztonsági okmány kezelésével , felhasználásával, visszaszolgáltatásával kapcsolatos  kötelezettséget.

Ki minősül földművesnek Magyarországon?

Share Button

A földműves  az a belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vállalkozó, arany- vagy ezüstkalászos gazda szakképesítéssel rendelkezik,vagy ennek hiányában a mezőgazdasági igazgatási szerv által igazoltan legalább három éve folytatja a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve az azokat kiegészítő tevékenységet. A megvásárolható föld maximális megengedett mértéke földműves esetében – a már tulajdonban vagy haszonbérletben lévő földet is számítva – 300 hektár.

A törvény megfogalmazása szerint a földműves Magyarországon egyéni vállalkozóként, őstermelőként, családi gazdálkodóként, gazdálkodó család személyesen közreműködő nagykorú tagjaként, önfoglalkoztatóként nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet főfoglalkozásként, élethivatásszerűen, vagy mellékfoglalkozásként folytatja, és legalább középfokú mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik.

 

Nem földműves EU állampolgárok termőföld szerezése Magyarországon

Share Button

 

Magyarországon  EU-tagállami állampolgárok akik nem minősülnek földművesnek max. egy hektárt földet szerezhetnek személyenként.Fontos tudni, hogy a földet szerző birtokában -tehát tulajdonában /használatában – levő terület nagysága az újonnan megszerzendő földdel együtt nem haladhatja meg az 1 hektárt.

 

Ki minősül mezőgazdasági őstermelőnek?

Share Button

Ki minősül mezőgazdasági őstermelőnek és mit jelent a mezőgazdasági kistermelő kategória?
Ki válthat ki őstermelői igazolványt, mik az őstermelői igazolvány kiváltásának a feltételei?

A mezőgazdasági őstermelő az e tevékenysége tekintetében nem egyéni vállalkozó magánszemély, aki betöltötte a 16. életévét, a saját gazdaságában termékek előállítását végzi, és ennek igazolására őstermelői igazolvánnyal rendelkezik. Ha az őstermelői tevékenységéből származó éves bevétele nem több 8 millió forintnálmezőgazdasági kistermelőnek tekintendő  az őstermelő.

Minden 16.életévét betöltött személy  válthat ki őstermelői igazolványt, az igazolvány tulajdonosa külföldi állampolgár is lehet akkor is ha nem Magyarországon él. Mezőgazdasági őstermelői tevékenységnek minősül a saját gazdaságban történő növénytermelés, ültetvénytelepítés, állattenyésztés, valamint a termékfeldolgozás .

Az őstermelői igazolvány kiváltásának kritériumai: Magyarországon bejelentett lakcím, adókártya (adóazonosító jel). Saját gazdaság az is, ha a gazda a munkákat maga végzi, vagy mindent alkalmazottal (napszámossal) végeztet el és ő csak irányít, de (és ez a döntő) a terméssel szabadon rendelkezik és az elért jövedelem is az övé.