Beratung
Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Klarheit und gute fachliche Informationen sind vor Vertragsabschlüssen unerlässlich. Sie ersparen sich viele Komplikationen und nicht zuletzt Kosten, wenn Sie sich für eine Rechtsberatung bei einem fachlich kompetenten Anwalt entscheiden. Die geringe Gebühr dafür wird sich im Rahmen des vorausschauenden Rechtsgutachtens um ein Vielfaches auszahlen.
Im persönlichen Beratungsgespräch vor dem Immobilienkauf nehmen meine Mandanten die Immobilie, die sie erwerben möchten, genau unter die Lupe. Hierzu ist unbedingt das aktuelle, authentische Grundbuchblatt der jeweiligen Immobilie erforderlich, das ich meinen Mandanten umgehend zur Verfügung stelle.
Wir prüfen das aktuelle Grundbuchblatt unter folgenden Kriterien:
- sind die Eigentumsverhältnisse geordnet?
- im Falle eines Gebäudes das Vorhandensein und die Angemessenheit der Gebäudebeschilderung
- Gebühren, die auf dem Grundbuchblatt verblieben, obwohl sie bezahlt wurden
- Beschränkungen oder Belastungen, die der Veräußerung entgegenstehen (Veräußerungs- und Belastungsverbot, Zwangsvollstreckungsrecht, Hypothekenrecht, Unterhaltsrecht etc.)
- die Richtigkeit der Hausnummer
- wir ermitteln, ob es ein nicht aufgeführtes Gebäude oder kommunale Steuerschulden gibt
- Ist jemand in der Immobilie angemeldet, d.h. ist eine Zwangsabmeldung erforderlich (Fiktion)
- Bei einer Eigentumswohnung Bestimmung des Vorkaufsrechts aufgrund der Gründungsurkunde des Gemeinschaftshauses und des Grundbuches
- Ausübung des Vorkaufsrechts bei Miteigentum
- Vorkaufsrecht beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen
Ich verpflichte mich, die von anderen erstellten Kauf- und Verkaufsurkunden zu überprüfen.
Eine Beratung ist auch dann wichtig, wenn bereits ein für uns ungünstiges Dokument erstellt wurde. Dieses zu ändern oder durch ein gerichtliches Verfahren eine Änderung herbeizuführen, ist beruflich keine leichte Aufgabe.
Durch die gegenseitige Zusammenarbeit der Parteien kann im Rahmen der Beratung eine geeignete Lösung zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten gefunden werden.
Ist beispielsweise nur einer der Ehegatten als Eigentümer einer Immobilie eingetragen, kann auch der andere jederzeit kostenfrei eingetragen werden – im Rahmen einer vermögensrechtlichen Regelung.
Das Gleiche gilt auch umgekehrt: Sind die Eigentumsrechte beider Parteien im Grundbuch eingetragen, können die Parteien jederzeit eine Vereinbarung mit dem Inhalt treffen, dass nur einer von ihnen eingetragener Eigentümer ist, etwa weil sie die Immobilie gezielt aus dem Sondervermögen nur eines von ihnen kauften.
Die Beratung kann auch online erfolgen, nach der Überweisung der Gebühren, erfolgt die Antwort innerhalb kurzer Zeit.
Vorbereitung eines immobilienkaufvertrags
Die Eintragung der Gründung, Änderung oder Beendigung des Eigentumsrechts erfolgt auf der Grundlage eines von einem Anwalt gegengezeichneten Dokuments.
Auf der Basis eines Kaufvertrags ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen und die Immobilie in dessen Besitz zu überführen, und der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie in Besitz zu nehmen.
Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle relevanten Umstände zu informieren, die die Kaufabsicht des Käufers beeinflussen können.
Ab dem Tag der Inbesitznahme erlangt der Käufer den Nutzen aus der Sache, trägt deren Lasten und den Schaden, für den niemand zum Ersatz verpflichtet werden kann
Zur Erstellung des Kaufvertrages erforderliche Daten:
- persönliche Daten des Verkäufers und Käufers, d. h. Name, Geburtsname, Name der Mutter, Adresse, einschließlich Personen- und Steueridentifikationsnummer
- das Grundbuchblatt mit dem Lageplan der Immobilie oder, falls dieses nicht vorhanden ist, die genaue Lageplannummer, auf deren Grundlage der Anwalt das Grundbuchblatt anfordern kann
- Kaufpreis der Immobilie, die Art und Weise und den Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises
Auf der Grundlage der oben genannten Informationen ich bin gerne bereit, den Kaufvertrag vorzubereiten.
Vorbereitung und kündigung eines schenkungsvertrages
Auf der Basis eines Schenkungsvertrages verpflichtet sich der Schenkende, das im Vertrag bezeichnete Eigentum entschädigungslos in den Besitz des Beschenkten zu übertragen. Das Geschenk muss angenommen werden.
Damit die Schenkung einer Immobilie gültig ist, ist es notwendig, den Vertrag in einer rechtsgültigen Urkunde festzuhalten.
Erforderliche Daten zur Erstellung eines Schenkungsvertrages:
- persönliche Daten des Schenkenden und Empfängers, d. h. Name, Geburtsname, Name der Mutter, Adresse, einschließlich Personenidentifikationsnummer und Steueridentifikationsnummer
- das Grundbuchblatt der Immobilie oder, falls dieses nicht vorhanden ist, die genaue Lageplannummer, auf deren Grundlage der Anwalt das Grundbuchblatt anfordern kann
- der Wert der Immobilie
Auf der Grundlage der oben genannten Informationen ich bin gerne bereit, den Schenkungsvertrag vorzubereiten.
Gründung/Aufhebung von Nießbrauchrecht
Aus Sicht der Immobiliennutzung ist der Nießbrauch ein vermögensbezogenes Recht, das stärker ist als das Eigentum. Aufgrund des Nießbrauchrechts kann jemand Eigentum nutzen, das einem anderen gehört. In diesem Fall darf der Eigentümer der Immobilie die Immobilie nur mit Zustimmung des Begünstigten bewohnen.
Das Nießbrauchrecht kann aufgrund einer gesetzlichen Erbschaft oder durch einen Vertrag entstehen. Als Sicherheit kann auch ein Veräußerungs- und Pfändungsverbot auf dem Grundstück eingetragen werden.
Das Nießbrauchrecht kann einzeln oder gemeinschaftlich sein, sich auf einen Teil oder das gesamte Eigentum erstrecken. Es kann bis zum Ende des Lebens des Nießbrauchers oder für bestimmte Jahre bestehen. Das Nießbrauchrecht kann auch zurückgehalten sein, wenn z.B. im Falle einer Schenkung sich der Schenker das Nießbrauchrecht an der Immobilie vorbehält.
Das Nießbrauchrecht kommt immer einer bestimmten Person zugute und kann daher nicht auf eine andere Person übertragen werden. Der Berechtigte kann die Ausübung seiner Rechte, also die Nutzung, auf eine andere Person übertragen – unentgeltlich oder gegen Geld.
Wichtig zu wissen ist, dass, wenn der Begünstigte dafür Geld verlangt, immer zuerst der Eigentümer gefragt werden muss, ob er die Nutzung der Immobilie beansprucht, also bereit ist, für die Nutzung den gleichen Betrag zu zahlen. Sofern er das will, ist der Miet-/Nutzungsvertrag mit ihm abzuschließen.
Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet, bei der Nutzung die Regeln der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einzuhalten und trägt auch die mit der Instandhaltung verbundenen Belastungen und öffentlichen Belastungen.
Auch die Nebenkosten werden vom Begünstigten bezahlt.
Der Nießbraucher muss den Eigentümer über mögliche Schäden und Gefahren informieren und ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, ihn während der Nutzung in bestimmten Zeitabständen zu kontrollieren.
Es ist wichtig zu wissen, dass im Falle des Verkaufs von Immobilien, die mit Nießbrauchrecht belastet sind, dieses Recht einen kalkulierten Wert hat, den ich im Folgenden zusammenfasse:
Der Wert des bis zu Tode reichenden Nießbrauchrechts einer Person ist wie folgt zu bestimmen:
wenn der Berechtigte
- jünger als 25 Jahre ist: 10-facher Jahreswert,
- 25-50 Jahre alt ist: 8-facher Jahreswert,
- 51-65 Jahre alt ist: 6-facher Jahreswert,
- älter als 65 Jahre ist: 4-facher Jahreswert.
Der Jahreswert wird ermittelt, indem der Marktwert der Immobilie durch 20 geteilt wird.
Zur Begründung des vertraglichen Nießbrauchrechts ist ein Vertrag über die Begründung des Nießbrauchrechts und die Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch erforderlich, zu deren Erstellung ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung.
Mietvertrag
Eigentum besteht aus drei Teilen: Besitz, Nutzung, Verfügung
Letzteres wird als Kaufvertrag bezeichnet, während die ersten beide Teile Gegenstand eines Mietvertrags sind. Ein Eigentümer kann also den Besitz, die Nutzung der Immobilie auf einen anderen übertragen. Dies wird als Mietverhältnis bezeichnet.
Das Mietverhältnis kann für einen begrenzten oder einen unbegrenzten Zeitraum gelten. Im ersten Fall endet es automatisch nach Ablauf des begrenzten Zeitraums, im zweiten Fall ist das Beenden durch Kündigung möglich.
Darüber hinaus kann ein Mietvertrag jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen beendet werden.
Der Vermieter trägt die mit der Erhaltung und der örtlichen Besteuerung des Mietobjekts verbundenen Kosten, während der Mieter die Kosten für die Nutzung und die Nebenkosten der Immobilie in der Miete bezahlt.
Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses die Immobilie unverzüglich verlassen muss. Andernfalls wird es zur Räumung kommen. Bei einem sorgfältig formulierten Mietvertrag kann ein Gerichtsverfahren vermieden werden, d. h. es kann die Direktvollstreckung zur Räumung beantragt werden. Die Kündigung des Mietvertrages kann sofort erfolgen, wenn ihr eine notarielle Räumungserklärung beiliegt. Für einen Mietvertrag ist die sogenannte Kaution, auch Sicherheitsleistung genannt, die wichtigste Garantie dafür, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Der Vermieter ist auf die eingenommene Miete steuerpflichtig.
Ich übernehme die Erstellung von Mietverträgen.
Grundstücksumwandlung
Im Rahmen von Verfahren zur Umwandlung von Grundstücken arbeitet meine Kanzlei auf folgende Weise mit:
- Aufteilung der ausschließlichen Nutzung bei Immobilie im gemeinsamen Eigentum:
Durch die Nutzungsaufteilung wird klargestellt, welcher Eigentümer welchen Teil der Immobilie exklusiv nutzen darf. Dies wird auch von Banken bei Kreditvergaben gefordert.
Der Aufteilungsplan wird von einem Landvermesser erstellt und muss von allen Eigentümern unterzeichnet werden.
- Grundstücksaufteilung, Grundstückszusammenlegung
- Entnahme eines Gebäudes, Zuweisung einer selbständigen Lageplannummer für das Gebäude
Als erster Schritt des oben genannten Verfahrens wird von den Parteien ein von einem Landvermesser erstellter Grundstücksaufteilungsplan akzeptiert, der von allen Beteiligten unterzeichnet werden muss.
Anschließend wird die Anwaltsurkunde erstellt und von allen Beteiligten unterzeichnet, die den Inhalt der Vereinbarung im Detail regelt.
Die Exemplare des Grundstücksaufteilungsplanes und der von den Parteien unterzeichnete Anwaltsurkunde werden zusammen beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, wo die Änderungen ins Grundbuch eingetragen werden.
Ich bin gerne bereit, die oben beschriebenen Urkunden zur Umwandlung von Grundstücken zu erstellen.
Rechtliche vertretung im grundbuchverfahren
Im Grundbuchverfahren ist bei im Zusammenhang mit einer Urkundenerstellung für Eigentumsänderungen die Vertretung durch einen Anwalt zwingend erforderlich.
Die von den Parteien unterzeichneten und vom Anwalt gegengezeichneten Anwaltsdokumente sind – zusammen mit der Anwaltsvollmacht – innerhalb von 30 Tagen beim entsprechend der Lage der Immobilie zuständigen Grundbuchamt einzureichen.
Dem Grundbuchamt stehen 60 Tage zur Verfügung, den Eigentümerwechsel zu veranlassen.
Es kann auch eine beschleunigte Bearbeitung beantragt werden, in diesem Fall verkürzt sich die Bearbeitungszeit auf die Hälfte. Dies muss begründet werden und es sind 10.000 HUF an Gebühren fällig. Begründungen können beispielsweise die Einleitung des geplanten baubehördlichen Verfahrens, die Renovierung der Immobilie etc. sein.
Das Grundbuchamt übersendet den Bescheid über die Eigentumsänderung an den Verkäufer und an den Rechtsvertreter des Käufers.
Kommt es beim Verkauf nicht zu einem unmittelbaren Eigentumsübergang, beantragt der Anwalt die Eintragung des Eigentums des Käufers unter Beibehaltung des Eigentumsrechts des Verkäufers. Dieser Antrag kann auf unbestimmte Zeit oder für maximal 6 Monate als „schwebend geführt“ eingereicht werden.
Der Unterschied zwischen beiden besteht darin, dass das Grundbuchamt im ersten Fall so lange nicht den Eintrag des unter Eigentumsvorbehalt getätigten Verkaufs löscht, bis die Parteien dies gemeinsam beantragen, während das Grundbuchamt verpflichtet ist, im zweiten Fall nach Ablauf der festgelegten Frist oder nach 6 Monaten den Eintrag von Amts wegen zu löschen. Deshalb ist es wichtig, dass z.B., wenn der Kunde einen 2-monatigen Zahlungsaufschub erhält, das Schwebeverfahren auch für 2 Monate im Vertrag beantragt werden muss.
Die Gebühr für das Schwebeverfahren beträgt 10.500 HUF, während für die Aufrechterhaltung des Eigentumsrechts die Verfahrensgebühren von 10.500 HUF zweimal an das Grundbuchamt zu entrichten ist.
