Tanácsadás
Az ingatlanvásárlás az egyik legfontosabb döntés. Szerződések kötését megelőzően elengedhetetlen a tisztánlátás, a jó szakmai információ. Sok bonyodalomtól és nem utolsósorban költségtől kíméli meg magát az ember, ha szakmailag hozzáértő ügyvédhez jogi tanácsadásra bejelentkezik. Ennek elenyésző díja sokszorosan térül meg az előrelátó jogi véleményezés során.
Az ingatlanvásárlást megelőző személyes tanácsadás alkalmával, ügyfeleimmel alaposan górcső alá vesszük a megvásárolni szándékozott ingatlan. ehhez elengedhetetlenül szükséges az adott ingatlan aktuális hiteles tulajdoni lapja, melyet azonnal biztosítok ügyfeleim részére.
Aktuális tulajdoni lapja áttekintésével megvizsgáljuk
- a tulajdoni viszonyok rendezettségét
- épület esetén az épületfeltüntetés meglétét és megfelelőségét
- az ingatlan tulajdoni lapján maradt, de korábban már kifizetett terheket
- az eladást akadályozó korlátozásokat vagy terheket (elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, jelzálogjog, tartási jog stb.)
- a házszám helyességét
- Kiderítjük rendelkezik-e be nem jegyzett építmény vagy kommunális adó tartozásokkal
- Van-e bárki bejelentkezve az ingatlanban, azaz szükséges –e kényszerkijelentés (fiktiválás)
- Társasházi ingatlan esetén az alapító okirat és a törzslap alapján az elővásárlási jogosultságot
- Közös tulajdon esetén elővásárlási joggyakorlást
- Termőföld vásárlás esetén elővásárlási jogosultságot
Vállalom más általkészített okirat adásvételi okirat véleményezését.
Ugyanilyen fontos a tanácsadás akkor is, ha már létrejött a számunkra nem kedvező okirat. Ezek megváltoztatása vagy a megváltoztatás bírói úton történő elérése szakmailag nem kis feladat.
A felek kölcsönös együttműködésével a tanácsadás keretében megfelelő megoldás születhet a peres eljárás elkerülésére.
Például ha egy ingatlanra a házastársak között csak egyik van tulajdonosként bejegyezve illetékmentesen bármikor bejegyezhető a másik is - tulajdonjog rendezés keretében.
Ugyanez igaz fordítva is: ha mindkét fél tulajdoni joga szerepel az ingatlan- nyilvántartásban, bármikor köthetnek a felek olyan tartalmú megállapodást, hogy csak egyikőjük legyen bejegyzett tulajdonos, például mert kifejezetten csak az egyikőjük különvagyonából vásárolták az ingatlant.
A tanácsadás online is történhet, ebben az esetben a díjak átutalhatóak, ezt követően a válasz rövid időn belül érkezik.
Ingatlan adásvételi szerződés készítése
A tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek ügyvéd által ellenjegyzett okirat alapján van helye.
Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlan tulajdoni jogát a vevőre átruházni és azt a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant birtokba venni.
Az eladó köteles a vevőt minden olyan lényeges körülményről tájékoztatni, amely a vevő vételi szándékát befolyásolhatja.
A vevő a birtokba lépés napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni
Az adásvételi szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:
- eladó-vevő személyes adatai, azaz neve, születési neve, anyja neve, lakcíme, ideértve a személyi és az adóazonosító jelet is
- az ingatlan tulajdoni lapja és térképe, ennek hiányában pontos helyrajzi száma, amely alapján az ügyvéd a tulajdoni lapot lekéri
- az ingatlan vételára, a vételár teljesítésének módja, ideje
A fenti információk alapján vállalom az adásvétel elkészítését
Ajándékozási szerződés készítése és felbontása
Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a szerződésben meghatározott ingatlant ellenszolgáltatás nélkül a megajándékozott birtokába bocsátja, tulajdonába adja. Az ajándékot el is kell fogadni.
Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés ügyvédi okiratba foglalása szükséges.
Ajándékozási szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:
- ajándékozó, megajándékozott személyes adatai, azaz neve, születési neve, anyja neve, lakcíme, ideértve a személyi számot és az adóazonosító jelet is
- az ingatlan tulajdoni lapja, ennek hiányában pontos helyrajzi száma, amely alapján az ügyvéd a tulajdoni lapot lekéri
- az ingatlan értéke
Haszonélvezeti jog alapítás/törlés
A haszonélvezet ingatlanhasználat szempontjából a tulajdoni jognál erősebb, személyhez kötött vagyoni értékű jog. A haszonélvezeti jog alapján valaki a más tulajdonában álló ingatlant használhatja. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosa az ingatlanban csak a haszonélvező hozzájárulásával lakhat.
A haszonélvezeti jog keletkezhet törvényes öröklés alapján vagy szerződés útján. Biztosítékaként elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető az ingatlanra.
A haszonélvezeti jog lehet önálló vagy együttes és kiterjedhet az ingatlan részére vagy egészére is, szólhat a haszonélvező élete végéig vagy meghatározott évekre is. A haszonélvezeti jog lehet visszatartott is pl. ajándékozás esetében az ajándékozó a haszonélvezeti jogát fenntartja az ingatlanra.
A haszonélvezet mindig egy konkrét személy javára szól, tehát másra át nem ruházható. A haszonélvező a jogai gyakorlását azaz a használatot másnak – ingyenesen vagy pénzért – átengedheti.
Fontos tudni, amennyiben a haszonélvező ezért pénzt kér, előbb a tulajdonost mindig meg kell kérdezni, nem tart-e igényt az ingatlan használatára, azaz hajlandó-e kifizetni ugyanazt, azt az összeget a használatért. Ha erre igényt tart, vele kell megkötni a bérleti/használati megállapodást.
A haszonélvező köteles a használat során betartani a rendes gazdálkodás szabályait, továbbá a fenntartással járó terheket, közterheket viseli.
E körben a közműdíjakat, számlákat is a haszonélvező fizeti.
Az esetleges károkról, veszélyekről mindig értesítenie kell a tulajdonost és köteles tűrni, hogy a tulajdonos őt bizonyos időközönként a használat során ellenőrizze.
Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant eladása esetén e jognak számítható értéke van, melyet az alábbiakban foglalok össze:
Valamely személy élete végéig szóló haszonélvezeti jog értékét a következő módon kell megállapítani: ha jogosultja
- 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
- 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
- 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
- 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.
Az egyévi értéket egyszerűen úgy kell meghatározni, hogy az ingatlan forgalmi értékét elosztjuk 20-al.
A szerződéses haszonélvezeti jog alapításához haszonélvezeti jogot lapító szerződésre és a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére an szükség, melynek elkészítését vállalom
Bérleti szerződés
A tulajdonjog három részből áll: birtoklás, használat, rendelkezés
Az utóbbi az adásvételi szerződés néven ismert, míg az első kettő a bérleti szerződés körébe tartozik. Egy tulajdonos tehát másnak átengedheti az ingatlan birtokát, használatát. Ezt hívjuk bérleti jogviszonynak.
A bérlet szólhat határozott vagy határozatlan időre. Első esetben az időtartam lejárta után automatikusan szűnik meg, míg a második esetben felmondás útján szüntethető meg.
Emellett a bérleti jogviszony közös megegyezéssel bármikor megszüntethető.
A bérbeadó viseli a bérlet tárgyának állagmegóvásával, helyi adózásával kapcsolatos költséget, míg a bérlő a bérleti díjban megfizeti az ingatlan használatának és rezsijének költségeit.
Fontos tudni, hogy a bérlet megszűnése esetén a bérlőnek haladéktalanul el kell hagynia az ingatlant. Ha ezt nem teszi, kilakoltatása következik. Egy körültekintően megfogalmazott bérleti szerződés esetén a bírósági eljárás elkerülhető, azaz közvetlen végrehajtás kérhető a kilakoltatásra. Azonnali végrehajtható a bérleti szerződés megszűnése, ha mellette közjegyző által készített kilakoltatási nyilatkozat is van. A bérleti szerződésnek az ún. kaució vagy más néven óvadék a legfőbb biztosítéka arra, hogy a bérlő szerződésszerűen teljesítse vállalt kötelezettségeit. A bérbeadót a beszedett bérleti díj után adófizetési kötelezettség is terheli.
Bérleti szerződések elkészítését vállalom
Telekalakítás
Telekalakítási eljárás során irodám az alábbi folytatokban működik közre:
- Természetben kizárólagos használat megosztás közös tulajdonú ingatlanok esetén:
A használati megosztás egyértelművé teszi, mely tulajdonos mely részét használhatja az ingatlannak kizárólagosan. Ezt a bankok is megkövetelik hitelnyújtás esetén. A megosztási vázrajzot földmérő készíti el, melyet minden tulajdonosnak alá kell írnia.
- Telekmegosztás, telekösszevonás
- Épület kiemelés, épület önálló helyrajzi számra tétele
A fenti eljárások első lépéseként földmérő szakember által készített telekalakítási vázrajz kerül elfogadásra a felek által, melyet minden érintett félnek alá kell írnia.
Ezt követően történik az ügyvédi okirat elkészítése, és minden érintett fél aláírása mely részletesen szabályozza a megállapodás tartalmát.
A földmérői vázrajzok és ügyvédi okirat felek által aláírt példányai együttesen kerülnek benyújtásra az illetékes földhivatalhoz, ahol megtörténik a változás átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban.
A fentiekben leírt telekalakítási okiratok elkészítését vállalom
Jogi képviselet földhivatali eljárásban
A földhivatali eljárás során az okiratszerkesztéssel kapcsolatos tulajdon változásoknál az ügyvédi képviselet kötelező.
A felek által aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett ügyvédi okiratokat - ügyvédi meghatalmazással együtt – 30 napon belül az okiratot be kell nyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalhoz
A tulajdonosváltozás elintézésére a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére.
Soronkívüliséget is lehet kérni, mely esetben az ügyintézési határidő a felére csökken. Ezt indokolni kell és 10.000.-ft a költsége. Ilyen indok lehet például tervezett építésügyi hatósági eljárás megindítása, vagy az ingatlan felújítása, stb.
A földhivatal a változásbejegyző határozatot megküldi az eladónak és a vevő jogi képviselőjének.
Ha nem történik azonnali tulajdonjog átruházás az adásvételnél, úgy az ügyvéd az eladó tulajdoni joga fenntartása mellett kéri a vevő tulajdoni joga bejegyzését. Ez a kérelem határozatlan időre is benyújtható vagy az ún. függőben tartással maximum 6 hónapig.
A kettő között az a különbség, hogy az első esetben a földhivatal mindaddig nem törli a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét, amíg azt a felek közösen nem kérik, míg a második esetben a határozott idő leteltével vagy a 6 hónap elteltével a földhivatalnak hivatalból kell törölnie a bejegyzést. Ezért fontos például, ha 2 hónap fizetési haladékot kap a vevő a szerződésben a függőben tartást is 2 hónapig kell kérni.
A függőben tartási kérelem díja 6.600.- Ft, míg a tulajdonjog fenntartásért kétszer kell 6.600.- Ft eljárási illetéket fizetni a földhivatalnak.
