2025-ös változás az ingatlan nyilvántartási eljárásban

Ha Magyarországon ingatlant ad el vagy vesz még ebben az évben érdemes az okiratot elkészíttetnie.

Jövő évtől megszűnik a magyar ügyvédek lehetősége, hogy kizárólag papír alapon történő aláírással, vagy az aláírás skype-on történő távazonosításával lehessen érvényes adásvételi vagy ajándékozási szerződést szerkeszteniük.

Az új rendelkezések értelmében minden szerződő félnek így a külföldieknek is elektronikusan kell aláírniuk az ügyvédi meghatalmazást és a tulajdonjog átruházó nyilatkozatot.

A szabályozás értelmében egyrészt egyszerűbbé válik az eljárás, másrészt bonyolódik.

Egyszerűbb lesz, mert akár az okirattal bekövetkező tulajdonjog változás 24 órán belül bejegyzést nyer a magyar földhivatalnál, de bonyolultabb lesz, mert az okirat érvényesítése akár több napig is eltarthat. Azon magyar szerződő félnek, aki nem rendelkezik elektronikus aláírással időpontot kell foglalni a kormányablakban, mely időpont foglalás jelenleg is napokat vesz igénybe.

Az új rendszerben a kormányablakok még leterheltebbek lesznek.

Hogyan érinti az eljárás a magyar személyi azonosító okmánnyal nem rendelkező külföldieket?

A külföldi szerződő felet az illetékes konzulátus tisztségviselője fogja azonosítani, ezért várhatóan a konzulátusok is leterheltebbé válnak. Ez évben még létrehozható az adásvételi/ajándékozási okirat, ha az okiratot szerkesztő ügyvéd előtt kerül aláírásra és skype távazonosítás esetén is.

Az elektronikus ingatlan nyilvántartásról és az elektronikus aláírásról Magyarországon jövő évtől az ingatlan nyilvántartás elektronikussá alakul át. Ehhez szükséges, hogy a szerződő felek elektronikus aláírással rendelkezzenek. Magyarországon 2024.09.01-től szűnt meg a személyi igazolványokhoz igényelhető elektronikus aláírás, mert ettől a naptól kezdve csak digitális állampolgárságot lehet igényelni.

A váltás napjáig azonban lehetőség van azoknak, akik 2021 június óta igényeltek személyigazolványt, hogy mellé igényeljék az elektronikus aláírás lehetőségét is az illetékes önkormányzattól. A magyar személyigazolvány bal felső sarkában, ha uniós zászló van feltűntetve, ez azt jelenti, hogy igényelhetik az elektronikus aláírást. Ha nem ilyen a személyigazolvány, akkor csak abban az esetben, ha egyidejűleg a személyigazolvány cseréjét is kérik. Az aláírói tanúsítvány 2 évig érvényes. E körben fontos tudni, hogy a digitális állampolgárságtól függetlenül érvényes az elektronikus aláírás. A digitális állampolgárság igénylésére a váltás napjáig lehet elő regisztrációt kérni az illetékes kormányablakban. Ehhez azonban szükséges, hogy az igénylő a saját telefonjára letöltse a megfelelő digitális állampolgárság program keretalkalmazást. Az előregisztrációz, a már telefonra letöltött alkalmazással együtt lehet igényelni. Az alkalmazás az apple store-ból és a play áruházból tölthető le.

Az azonosításra visszavezetett dokumentum hitelesítés (AVDH). A szolgáltatást a www.magyarorszag.hu weboldalon veheti igénybe. Ehhez ügyfélkapura van szükség, a bejelentkezést követően a hitelesítés menüpontra kattintva fel kell tölteni a hitelesíteni kívánt dokumentumot.pdf formátumban a feltöltés menüpontra kattintva. Az AVDH helyettesíti a papír alapú saját kezű aláírást, két tanú sem kell hozzá. A hatóságok, mint például az ingatlan nyilvántartás elfogadja az AVDH-val hitelesített dokumentumokat. Az AVDH bélyegző tanúsítja, hogy a dokumentumot AVDH-val hitelesítették és igazolja, hogy a dokumentum és az igazolás tartalma a hitelesítést követően nem változott meg.

A gyakorlatban az elektronikus aláírás a következőképpen zajlik:

Az adásvételi okirat továbbra is papír alapon írható alá, azonban külön válik az ügyvédi meghatalmazás ezen okirattól és a bejegyzési engedély. Az elektronikus ingatlan nyilvántartás bevezetését megelőzően az adásvételi okirat tartalma lehetett úgy az ügyvédi meghatalmazás minta bejegyzési engedély is. Ez utóbbi csak akkor különült el az adásvételi okirattól, ha a vételára teljesítése nem az aláírással egyidejűleg történt meg, hanem például 10 – 20 stb napot követően.

E körben a tulajdonjog átruházó nyilatkozat aláírására általában a vételár teljesítését követően került sor vagy az adásvételi szerződés aláírásával együtt, de a bejegyzési engedély ügyvédi okirati letétben maradt a vételár teljesítésének igazolásáig.

Fontos tudni, hogy az új rendszerben az ügyvédi meghatalmazás és a bejegyzési engedély csak elektronikusan lesz aláírható. Ez azt jelenti, hogy az okiratot szerkesztő ügyvéd előtt megjelenő szerződő felek – ha rendelkeznek elektronikus aláírással –az ügyvéd irodájában elektronikusan aláírhatják ezen okiratokat. Ha nem rendelkeznek, akkor ezen ügyvéd által már előállított okiratokat a helyi kormányablakban tudják csak aláírni.

Ez úgy zajlik, hogy a szerződő fél igazolja magát a kormányablak ügyintézőjénél és az ügyintéző hitelesíti helyette az okiratot. Lehetőség van arra is, hogy közjegyzői irodában személyigazolvány és lakcímkártyával igazolja magát az ügyfél és nem peres eljárásban a közjegyző hitelesíti az okiratot.

A külföldi ügyfelek esetében az azonosítást az illetékes konzul végzi.