Mi történik, ha osztatlan közös tulajdonú ingatlan vásárlása esetén a tulajdonostárs címe nem aktuális?

Az a tény, hogy a tulajdonostárs címe nem aktuális, nem akadályozza meg az adásvételi szerződés megkötését, de fokozott körültekintést igényel a szerződéskötés és a Földhivatali bejegyzés során.

Amire fontos figyelni:

1. A kézbesítési jog kötelezettsége

A Polgári Törvénykönyv szerint az eladó köteles a vételi ajánlatot (vagyis az eladás szándékát és feltételeit) igazolható módon közölni az összes tulajdonostárssal, az elővásárlási jog gyakorlása céljából.

• Közlési cím alapja: A közlésnek a tulajdoni lapon szereplő, bejegyzett címre kell megtörténnie.
• Módszer: Az eladó ügyvédje tértivevényes ajánlott levélben küldi el a közlést az eladó és a vevő által aláírt adásvételi szerződéssel vagy a vételi ajánlat/elfogadás közös nyilatkozattal.

2. A kézbesítési fikció alkalmazása

Ha a levél a tulajdoni lapon szereplő címről visszajön, két fő jogi helyzet áll elő:

1. A./  A küldemény visszajön "Nem kereste" vagy "Elköltözött" jelzéssel

Ezekben az esetekben érvényesül a kézbesítési fikció:

1. A postás megkísérli a kézbesítést. Ha ez sikertelen, értesítőt hagy a címen.

2. Ha az értesítésben megjelölt határidőn belül (jellemzően 5 vagy 10 munkanap) a tulajdonostárs nem veszi át a postán a levelet, a levél visszamegy az eladó ügyvédjéhez.

3. A jogi fikció értelmében 15 napos nyilatkozattételi határidő lejéárta után a közlés kézbesítettnek minősül. A tulajdonostárs jogi szempontból elmulasztotta az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidőt.

Ezzel a vevő védetté válik. Az ügyvéd által  a földhivatalnak be kell nyújtania a visszajött borítékot és a tértivevényt, mint bizonyítékot arra, hogy jogszerűen megkísérelte a közlést. A Földhivatal a bejegyzéskor meg fogja vizsgálni ezeket a dokumentumokat.

1.B./ A küldemény visszajön "címzett ismeretlen" jelzéssel

Ha a Posta azonnal "ismeretlen" jelzéssel küldi vissza a levelet, anélkül, hogy megkísérelné az átadást, az is elegendő  mivel a tulajdonostárs felelőssége, hogy naprakész adatot tartson fenn a Földhivatali nyilvántartásban.

3. A tulajdonostárs kockázata

A jogszabályok szerint az ingatlan tulajdonosának érdeke és felelőssége, hogy az adatai naprakészek legyenek a Földhivatali nyilvántartásban.