Foglalózzak vagy előleget fizessek ha hitelből vásárolok ingatlant?

Mi a foglaló lényege?

Ha az eladónak felróható okból nem teljesül az adásvételi szerződés, úgy az eladó a foglaló kétszeresét köteles vevőnek visszafizetni, míg ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg az adásvételi szerződés, úgy a vevő az eladónak adott foglalót elveszíti.

Miért jó a foglaló az eladónak?

• A kopott foglaló biztosítja, hogy a vevő nem áll el a szerződéstől,
• nem keres más ingatlant,
• határidőre kifizeti az ingatlan vételárát

Jelent-e kockázatot a foglaló ez eladónak?

• Abban az esetben, ha az eladó meggondolja magát és az ingatlant mégsem kívánja az adott feltételekkel vevőnek értékesíteni, a kapott foglalót duplán tartozik visszafizetni a vevő részére.

Miért jó a foglaló  vevőnek?

• Kellő körültekintés mellett, viszonylag alacsony kockázattal sikeresen megvalósíthatja adásvételi ügyletét.
• Hitelfelvétel esetén több hónapra is lekötheti az eladó tulajdonát képező ingatlant banki ügylete fedezetéül.
• Az eladó a foglaló átvételével vállalja, hogy a szerződésben rögzített határidőig nem adja el másnak ingatlanát.

Jelent-e kockázatot a foglaló a vevőnek?

• Igen, abban az esetben, ha a teljes vételárat határidőre nem tudja megfizetni. Ekkor a foglalót eladó javára elveszíti.
• A kockázat csökkentéseképpen az önerőt kiegészítheti a vevő adóstárs bevonásával további fedezeti ingatlan bevonásával stb.

Mi a lényegi különbség a foglaló és az előleg között?

Az előleg lényegileg különbözik a foglalótól ugyanis nincs szankcionális jellege.

Az előleget adó vevő ugyan komolyan gondolja az adásvételt, meg is fizeti az első vételár részletet előlegként az eladónak, sőt további vételár részlet is fizetésre kerülhet, de ha meggondolja magát, vagy nem tudja teljesíteni a teljes vételárat a szerződés úgy hiúsul meg, hogy a feleknek teljeskörűen el kell számolniuk egymással:

az eladónak a kapott vételárat, azaz az előleget és egyéb vételár részletet is vissza kell fizetnie vevő részére. E körben tehát nincs szankció, ami a vevő magatartását, körülményeit sújtaná úgy mint a foglaló adása esetén. Ez utóbbi esetben ugyanis az eladót ugyan feltartotta néhány hónapig a vevő az ingatlana értékesítésében, de mint egy kárpótlásként a foglalót megtarthatja és ingatlanát más vevőnek értékesítheti.

Miért jó az előleg az eladónak?

Ha körülményeiben olyan változás áll be, ami miatt ingatlanát mégsem szeretné értékesíteni, akkor az előleget visszaadva további szankció nélkül megtarthatja ingatlanát.

Miért kockázatos az előleg az eladónak?

• Ha a vevő meggondolja magát, vagy az ügylet bármilyen okból kifolyólag vevői részről meghiúsul, az eladónak a teljes megfizetett előleget vissza kell adnia a vevő részére.
• Ingatlanát bizonytalan kimenetelű ügylethez adja, melynek eredményeképpen ingatlana eladása késleltetve van
• Az ingatlanközvetítői gyakorlatot figyelembe véve is kár érheti az eladót, ha nem foglalóként veszi át az első vételár részletet.
• Amennyiben előleg adására került sor és a vevő  miatt hiúsul meg a szerződés az eladónak a már megfizetett közvetítői jutalék is kárként jelentkezik, mert nem várható el a közvetítő irodától – aki a vállalt feladatát teljesítette – hogy visszafizesse eladónak a közvetítői jutalékát.

E körben az eladói kár mérséklése/kiküszöbölése csak foglaló adása esetén lehetséges.

Miért jó az előleg a vevőnek?

Amennyiben  teljes vételárat határidőre bármely oknál fogva nem tudja teljesíteni, a szerződés következmények nélkül hiúsul meg.

Miért kockázatos az előleg a vevőnek?

A kiszemelt ingatlan nem lesz az övé, ha eladó meggondolja magát, nem adja el ingatlanát a Vevőnek, vagy másnak adja el,  és ezért az adásvételi szerződés meghiúsul.

Kiegészítés:

Az adásvételi szerződés vételárát gyakran hitelből fizeti a vevő az önereje mellett.

Az Otthon Start program esetén ez különösen igaz, mivel a minimális önerő mértéke 10%.

Fontos tudni, hogy az értékbecslés után várhatóan nagyobb önerő fizetéssel kell számolnia a vevőnek, mivel a hitelbiztosítéki érték általában az értékbecslés 80%-a.

Álláspontom szerint életszerű és helyes konstrukció a foglalós szerződés.  Általában az eladó más ingatlant foglalóz le a saját ingatlana eladásából kapott foglalóval és ha csak előlegként adta át a vevő az első vételár részletet és az eladói vétel meghiúsul és eladót kár éri, hiszen az általa adott foglalót elveszíti.

Gyakran készül olyan adásvételi szerződés, amely mentesíti a foglaló jogintézménye alól a feleket, azért, azáltal, hogy a szerződés kiköti, ha harmadik fél - például a vevőnek hitelt folyósító bank - hitelfolyósítása elmaradása miatt hiúsul meg az adásvételi szerződés akkor a foglaló jogintézménye nem működik, a feleknek egymással el kell számolnia, az eredeti állapot helyreállítása mellett.

Ez azt jelenti, hogy eladó nem tarthatja meg a foglalót, ha a bank a vevőnek az általa kért hitelt vagy annak meghatározott részét nem folyósítja például, ha vevő jövedelmi viszonyai miatt ez nem lehetséges vagy az ingatlan értékbecslési adatai azt nem támogatják stb.

E körben az Otthon Start hitelnek is sok buktatója van, melyeket a vevő úgy tud kiküszöbölni, hogy még az adásvételi szerződés aláírása előtt előzetes értékbecslést igényel a hitelfolyósító banktól.

Ilyen buktatók lehetnek a következők:

Az ingatlannak

- legalább 12 m2 alapterületű lakószobával kell rendelkezni

- külön wc, fürdő, konyha helyiségekkel kell rendelkeznie

- beltér legalább 230 cm magassággal kell, hogy bírjon

- minden helyiségben fix fűtő test kell hogy legyen (nem elegendő a mobil), a fürdőben, wc-ben minimum falra szerelt elektromos fűtéssel

- a közműbekötéseknek víz, villany, gáz szabályosnak kell lenniük

- önálló árammérő órának és FI-relének kell meglennie

- a tető nem ázhat be, repedés penész nem lehet a falakon

- a wc nem lehet az udvaron

- a külső emésztő szigetelve kell, hogy legyen

- az ingatlan feltűntetési vázrajza a térképen a valóságtól nem térhet el 10%-nál többet

- közös tulajdon esetén használati megosztási megállapodás kell

- az értékbecslés és a vételár 20%-kal nem térhet el

Az ingatlanközvetítői gyakorlatot figyelembe véve is kár érheti az eladót, ha nem foglalóként veszi át az első vételár részletet.

A foglaló általános mértéke 10%, de ettől eltérő mértékű is lehet, de javasolt, hogy ne legyen több a vételár 20-25%-ánál. E körben fontos tudni, hogy a foglaló a felek megegyezése alapján 10%-nál kevesebb is lehet, mely biztosíthatja a vevőt - ha nem  teljesen biztos  abban, hogy a teljes vételárat határidőre fizetni tudja eladónak - ez által kevesebb pénzügyi kockázatot vállal az adásvételi szerződés aláírásával.

Ha eladó ingatlanost vont be az eladásba a közvetítői szerződés általában akként rendelkezik, hogy az első vételárrész fizetésekor az ingatlan közvetítőik jutalék is esedékessé válik, hiszen a közvetítő meghozta a vevőt, a vevővel a szerződés aláírásra került.

Amennyiben előleg adására került sor és a vevő  miatt hiúsul meg a szerződés az eladónak a már megfizetett közvetítői jutalék is kárként jelentkezik, mert nem várható el a közvetítő irodától – aki a vállalt feladatát teljesítette – hogy visszafizesse eladónak a közvetítői jutalékát.

E körben az eladói kár mérséklése/kiküszöbölése csak foglaló adása esetén lehetséges.

Összefoglalva: A foglaló szolgálhat fedezetül, ha eladó tovább foglalózik, ha ingatlanirodát von be az ügyletbe és a vevőnek felróható szerződés meghiúsulás miatt bekövetkező kár esetén is.

Hitelből történt ingatlan vásárlás esetén nagyon fontos a teljesítési határidőt körültekintően meghatározni. Általában 60-90-120 nap a banki elvárás.

Gyakorlati tapasztalat különösen foglaló adása esetén, hogy az a jó megoldás, ha a teljesítési határidő akként van megfogalmazva, hogy legkésőbb pl. 120 napon belül a vevő a teljes vételárat  - hitel bevonása mellett – megfizeti eladónak, így nem kell  a szerződést módosítani, újból földhivatalnál érkeztetni és a hitel folyósító banknak beadni.

Foglaló esetén egyébként is az eladó pozitív közreműködése kell a szerződés meghosszabbításához hiszen dönthet úgy is, hogy mivel a vevő nem fizette meg határidőre a vételárat, a szerződés meghiúsult, ezért megtartja a foglalót és másnak értékesíti ingatanát.

Különösen fontos a határidő optimális meghatározása, ha akár eladó akár vevő vagy mindkettő külföldi állampolgár. E körben lehetőség van távazonosításra is, de gyakorlati tapasztalat hogy a postai/futári levélváltás sok időt vesz igénybe.