Änderungen im Steuergesetz 2026, die Sie betreffen könnten!

Die Gesetzbestimmungen für Käufe sind im Steuergesetz XCIII von 1990 (Steuergesetz) geregelt.

Die günstige Änderung, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, wurde durch das Gesetz LXXXIII von 2025 eingeführt, welches die entsprechenden Abschnitte des Gesetzes änderte:

• Wesentliche Änderung: Die bisherige Frist von 3 Jahren (36 Monaten) wurde im Falle von Verkäufen vor einem Kauf auf 5 Jahre (60 Monate) verlängert.

Anders ausgedrückt: Bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage kann nun der Marktwert der vor dem Kauf verkauften Wohnung berücksichtigt werden, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren erfolgt, anstatt wie bisher innerhalb von drei Jahren.

• Verkauf nach dem Kauf: Verkauft die Person ihre vorherige Wohnung nach dem Kauf, bleibt die Frist von einem Jahr unverändert.
• Die Beschränkung, dass nur der dem Kauf unmittelbar vorausgegangene Verkauf berücksichtigt werden konnte, wurde aufgehoben. Somit kann ab 2026 der günstigste Verkauf aus mehreren Verkäufen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums als Grundlage für die Steuerdifferenz herangezogen werden.

Der Kern des Rabatts besteht weiterhin darin, dass die erstattungsfähige Grunderwerbsteuer von 4 % nicht auf den vollen Kaufpreis, sondern nur auf die Differenz zwischen dem Marktwert der verkauften und der neu erworbenen Wohnung erhoben wird.

• Inkrafttreten: Die Frist für den Steuerrabatt bei Käufen anstelle von Tauschgeschäften wurde zum 1. Januar 2026 zugunsten der Wohnungskäufer verlängert.

Auswirkungen der Änderung auflaufende Verfahren

Die Änderung, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, betrifft laufende Verfahren wie folgt:

• Anwendbarkeit: Die günstigere Regelung gilt auch für Fälle, in denen die Steuerbehörde bis zum 1. Januar 2026 noch keine endgültige Entscheidung getroffen hat oder zwar bereits eine Entscheidung getroffen hat, diese aber noch nicht rechtskräftig ist.
• Rückwirkende Wirkung: Entstand die Abgabepflicht (d. h. die Einreichung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt) vor dem 1. Januar 2026, die Abgabenfestsetzung ist aber noch nicht abgeschlossen oder noch nicht rechtskräftig, kann der Steuerpflichtige die Anwendung der neuen, günstigeren Regelungen beantragen.
• Praktischer Vorteil: Wenn Sie beispielsweise 2025 eine Wohnung gekauft und vor vier Jahren eine Immobilie verkauft haben – die Sie aufgrund der bisherigen Dreijahresfrist nicht verrechnen konnten –, können Sie beim Finanzamt beantragen, die vor vier Jahren verkaufte Wohnimmobilie im laufenden Zahlungsverfahren 2026 zur Reduzierung der Abgabenbemessungsgrundlage zu berücksichtigen.

Wurde die Abgabe bereits vor 2026 nach den alten Regelungen rechtskräftig festgesetzt, ist eine Wiederaufnahme des Verfahrens aufgrund der Gesetzesänderung grundsätzlich nicht möglich.

Wenn Sie Beratung benötigen oder meine Unterstützung bei der Bestätigung des Rabatts wünschen, kontaktieren Sie bitte mein Büro. Ich helfe Ihnen gerne weiter:

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