Was passiert, wenn die Adresse des Miteigentümers beim Kauf einer ungeteilten Miteigentumsimmobilie nicht aktuell ist?

Eine nicht mehr aktuelle Adresse des Miteigentümers verhindert zwar nicht den Abschluss des Kaufvertrags, erfordert aber erhöhte Sorgfalt beim Vertragsabschluss und der Eintragung im Grundbuch.

Worauf Sie achten sollten:

1. Verpflichtung zur Übergabe des Kaufangebots

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch ist der Verkäufer verpflichtet, allen Miteigentümern das Kaufangebot (d. h. die Verkaufsabsicht und -bedingungen) in nachweisbarer Weise mitzuteilen, damit diese ihr Vorkaufsrecht ausüben können.

• Zustelladresse: Die Mitteilung muss an die im Grundbuch eingetragene Adresse erfolgen.
• Verfahren: Der Anwalt des Verkäufers versendet die Mitteilung per Einschreiben mit Rückschein zusammen mit dem von Verkäufer und Käufer unterzeichneten Kaufvertrag oder der gemeinsamen Erklärung über das Kaufangebot/die Kaufannahme.

2. Anwendung der Zustellfiktion

Wird der Brief von der im Grundbuch eingetragenen Adresse zurückgesandt, ergeben sich zwei wesentliche Rechtssituationen:

1. A. Der Brief wird mit dem Vermerk „Nicht abgeholt“ oder „Umgezogen“ zurückgesandt.

In diesen Fällen gilt die Zustellfiktion:

1. Der Postbote versucht die Zustellung. Gelingt dies nicht, hinterlässt er eine Benachrichtigung an der Adresse.

2. Holt der Miteigentümer den Brief nicht innerhalb der in der Benachrichtigung genannten Frist (in der Regel 5 oder 10 Werktage) bei der Post ab, wird er an den Anwalt des Verkäufers zurückgesandt.

3. Nach der gesetzlichen Fiktion gilt die Benachrichtigung nach Ablauf der 15-tägigen Frist zur Abgabe einer Stellungnahme als zugestellt. Rechtlich gesehen hat der Miteigentümer die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts versäumt.

Dies schützt den Käufer. Der Anwalt muss den zurückgesandten Umschlag und den Rückschein dem Grundbuchamt als Nachweis für den ordnungsgemäßen Zustellungsversuch vorlegen. Das Grundbuchamt prüft diese Unterlagen bei der Eintragung.

1. B. Rücksendung mit dem Vermerk „Empfänger unbekannt“

Wenn die Post den Brief umgehend mit dem Vermerk „Empfänger unbekannt“ zurücksendet, ohne einen Zustellversuch zu unternehmen, ist dies ausreichend, da es in der Verantwortung des Miteigentümers liegt, die Daten im Grundbuchamt aktuell zu halten.

3. Risiko des Miteigentümers

Laut Gesetz liegt es im Interesse und in der Verantwortung des Eigentümers, sicherzustellen, dass seine Daten im Grundbuchamt aktuell sind.