Kiskorúak ingatlanszerzése

Kiskorúnak az a személyt kell tekinteni, aki a 18. életévét nem töltötte be. A kiskorú személyt főszabály szerint a törvényes képviselője, azaz a szülői felügyeletet gyakorló szülő képviseli.

A 14. életévüket be nem töltött gyermekek nevében csak a törvényes képviselőjük tehet nyilatkozatot, ők önállóan érvényes szerződést nem köthetnek, egyéb nyilatkozatot nem tehetnek.

A szerződést a kiskorú gyermek nevében a szülők együttesen írhatják alá. Ha a szülők nem élnek együtt, akkor az a szülő, aki a kiskorú gyermek felett a szülői felügyeleti jogok gyakorlására jogosult.

Ha a gyámhivatal hozzájárulása nem is, de “közreműködése” mindenképp szükséges a jogügylethez, tekintve, hogy az a szülő, aki a gyermek részére ingatlant ajándékoz, nem írhatja alá mindkét oldalról a szerződést (azaz, hogy a kiskorú nevében is a szülő írna alá, továbbá a saját maga – mint ajándékozó szülő nevében is ő ír alá). Ilyen esetekben eseti gyám kirendelését kell kérni a gyámhivataltól, hiszen a gyermek és a szülő érdeke ilyenkor túlságos összefonódik.  Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy a szerződést szerkesztő ügyvéd először kéri a gyám kirendelését erre az ügyre, majd a szerződést a gyermek nevében az eseti gyám fogja aláírni.

A 14. életévét betöltött kiskorú az ajándékozási szerződést aláírhatja viszont érvényességéhez a törvényes képviselő aláírása is szükséges.

Bonyolultabb a helyzet akkor, ha a gyermek részére vásárolt vagy ajándékozott ingatlanon teher található, például jelzáloggal terhelt. Ebben az esetben a gyermek tulajdonszerzéséhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges. Ide tartozik az az eset is, amikor a szülők kölcsönt vesznek fel a gyermek nevére megvásárolni kívánt ingatlanhoz, és a kölcsön fedezete a gyermek nevére vásárolt ingatlan lenne. 

Nem kell gyámhatósági jóváhagyás akkor, ha az ingatlan úgy kerül a gyermeknek ajándékozásra, hogy az ingatlant ajándékozó személy javára ezzel egyidejűleg haszonélvezeti jog kerül alapításra az ingatlanon.

A haszonélvezeti jog alapítása ugyancsak a megterhelés fogalma alá tartozik, de a fenti feltételek együttes fennállása esetén nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására.

Ha az ingatlanvásárlásra a gyermek saját vagyonából kerül sor, akkor a kiskorú tehermentes ingatlanszerzéséhez szintén gyámhatósági jóváhagyás szükséges, feltéve, hogy a gyermek vagyonából a vásárlásra fordított összeg a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegének tízszeresét meghaladja.

Problémát jelenthet, ha a szülők később úgy döntenek, hogy mégiscsak szükség lenne a gyermek nevére íratott ingatlanra, azt el kellene adni vagy visszaíratni a szülők nevére. A gyermek tulajdonában lévő ingatlan a gyermeké, azzal a szülők nem rendelkezhetnek kedvük szerint.

A kiskorú ingatlanának bármilyen jogcímen való átruházásához a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, függetlenül attól, hogy ingyenesen (ajándékozással), vagy ellenérték fejében kerülne sor erre. A hozzájárulást a gyámhatóság csak akkor adja meg, ha az ingatlan átruházása a gyermek érdekében áll. Ez lényegében a legtöbb esetben kizárja, hogy a gyermek elajándékozza az ingatlant, de az eladáshoz is csak akkor ad hozzájárulást a hatóság, ha ez a gyermek érdekét szolgálja. Így megtagadja a hozzájárulást akkor is, ha a befolyt vételár a szülők adósságainak rendezését szolgálná. Ha pedig az eladáshoz a hatóság hozzájárul, a vételárként befolyt összeg szintén csak a kiskorú érdekében használható fel.

Nincs akadálya, hogy a gyermek nevén lévő lakást a szülők azért adják el, hogy helyette egy másikat vásároljanak. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek – azonos arányban – megint tulajdont szerezzen, valamint azt is vizsgálja a hatóság, hogy a kiskorú lakhatása megfelelően biztosított-e, az ügylet a kiskorú gyermek érdekében áll-e.