Gyakori kérdés, hogyan alakul az ingatlan ajándékozási szerződés haszonélvezeti joggal terhelten, azaz amikor az ajándékozó haszonélvezeti jogot tart fenn magának, vagy juttat másnak az ajándékozással egyidejűleg.
Fontos tudni, hogy a tulajdonjognak különböző részjogosítványai vannak:
- birtoklás joga, azaz ki az, aki birtokolhatja az ingatlant, ki jogosult birtokvédelemre
- használat és a hasznok szedésének joga: ki használhatja, hasznosíthatja az ingatlant
- rendelkezés joga: ki jogosult döntéseket hozni, jognyilatkozatokat tenni az ingatlannal kapcsolatban, így különösen: az ingatlant átruházni, megterhelni stb.
Az ingatlan tulajdonosa a fenti tulajdonjogi „triász” valamennyi részjogosítványával rendelkezik. Ugyanakkor azoknak a gyakorlását másnak átengedheti, ez is a rendelkezési jogából fakad.
A tulajdonos azt is megteheti, hogy úgy ajándékozza el az ingatlant, hogy a haszonélvezeti jogot fenntartja, vagy harmadik személy javára alapít haszonélvezeti jogot – azaz nem magának és nem is a megajándékozottnak. Ez történhet határozott és határozatlan időre is, egy személy javára vagy több személy javára közösen egyidejűleg gyakorolható módon vagy egymást követő rangsorban gyakorolható módon.
Ez utóbbi azt jelenti, hogy a rangsorban hátrébb álló személy haszonélvezeti joga akkor „éled” fel, ha az előtte álló elhalálozik.
- A haszonélvező a más személy tulajdonában álló ingatlant a tulajdonost megelőzően birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.
- A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Ezáltal az ingatlan használatának minden előnyét a haszonélvező „élvezi”.
Bérbeadás esetén a tulajdonost előbérleti jog illeti.
- Ha a haszonélvező e jogok gyakorlását ellenérték fejében harmadik személynek engedné át, ezt akkor teheti meg, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt a birtoklásra, használatra, illetve a hasznok szedésére. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ha a haszonélvező bérbe akarja adni a lakást, amiért mondjuk havonta 500 euro bérleti díjat kér, akkor a tulajdonos akár ingyen, akár ennél olcsóbban használhatná az ingatlant.
- Ebben az esetben a tulajdonos azonos feltételek mellett válik elsődlegesen jogosulttá a lakás használatára. Ha tehát ő is hajlandó ennyit fizetni azért, hogy ott lakjon, akkor a haszonélvezőnek nincs joga azt másnak bérbe adni.
- Ha a tulajdonos nem akar élni az elsőbbségi jogával, akkor a haszonélvező jogosult azt másnak bérbe adni.
- Ez a korlátozás, vagyis, hogy a haszonélvező kivel köthet szerződést, csak akkor áll fenn, ha az nem ingyenes. A haszonélvező arról szabadon dönthet, hogy maga helyett valaki más lakjon az ingatlanban, ha ezért nem kér cserébe semmit.
Az ingatlan fenntartásával kapcsolatos úgynevezett rendes gazdálkodás körébe eső költségeket (ilyenek például ingatlannál a közüzemi költségek, vagy egy beázó tető kisebb javításának költségei) a haszonélvező viseli, ugyanakkor felmerülhetnek rendkívüli költségek is.
- A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.
- A haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok miatti költsége megtérítését követelheti.
Milyen kötelezettségei vannak az ingatlan haszonélvezőjének?
- A haszonélvező elsődleges kötelezettsége a rendes gazdálkodás követelményének megtartása, az ingatlan állagának megőrzése.
- Az ingatlan haszonélvezője köteles viselni az ingatlan terheit, - rezsiköltség stb. - de a rendkívüli javítások helyreállítások költségeit a tulajdonosnak kell állnia.
- A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek.
- A haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről, a bekövetkezett károkról. Pl. beázás, tűzkár stb.
- A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost arról, ha valaki az ingatlan birtoklásában, használatában akadályozza.
- Köteles tűrni azt, hogy a tulajdonos a veszély elhárításához, vagy a károsodás megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket megtegye.
- A haszonélvezet megszűnését követően a haszonélvező köteles az ingatlant átadni a tulajdonosnak. Az ingatlan rendeletetésszerű használatából származó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni a tulajdonosnak. Ha a haszonélvező az ingatlanban kárt okozott azt meg kell térítenie.
- Az ingatlan rendeltetésének megváltoztatásához, átalakításához a tulajdonos hozzájárulása szükséges.
- A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.
- A haszonélvezőt megilleti a birtoklás, az ingyenes használat és a hasznok szedésének joga. Ennek megfelelően birtokvédelmet is kérhet az őt zavarókkal, így akár a tulajdonossal szemben is.
- Az adózás szempontjából a haszonélvezőt terhelik az ingatlannal kapcsolatos adók, például az építményadó.
- Ajándékozásnál visszatartott haszonélvezeti jog általában a haszonélvező haláláig tart.
- Az ingatlan ezideig nem adható hitelfedezetként, nem terhelhető meg a tulajdonos által és el sem adható mert a haszonélvezet biztosítékaként elidegenítési és terheli tilalom alapítható, mely megvédi a haszonélvezőt attól, hogy a tulajdonos eladja, megterhelje az ingatlant.
- A haszonélvezeti jog nem szűnik meg akkor sem, ha a dolog tulajdonosa más személy lesz., mert pl. a fenti tilalom nem lett alapítva és a tulajdonos eladja az ingatlanát haszonélvezettel terhelten. A tulajdonosváltás esetén ugyanis a haszonélvező joga változatlanul fennmarad.
- A haszonélvezeti jog nem forgalomképes.
A haszonélvezeti jogot a haszonélvező nem ruházhatja át és jogutódlással sem szerezhető meg azaz nem örökölhető. A haszonélvezeti jog elbirtoklással sem szerezhető meg.
Mivel a haszonélvezet a tulajdonjog szinte teljes korlátozását jelenti, így fennállását a magyar Polgári Törvénykönyv csak korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig engedi meg. Föld esetében haszonélvezeti jog csak max. 20 évre alapítható. Ha az ingatlan egészben vagy jelentős részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Amennyiben helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled.
Egy személyt nem lehet ugyanazon ingatlanrészre tulajdonosként és haszonélvezőként is bejegyezni. Ha többfelé oszlik a tulajdonrész, akkor más személy tulajdonrészén megjelenhet a tulajdonostárs haszonélvezeti joga.