Vissza az előző oldalra

Jogi kisokos

Halál esetére szóló ajándékozás

Jogi kisokos, Öröklési jog
Share Button

A halál esetére szóló ajándékozás  ingyenes tulajdonátruházó kétoldalú jogügylet.

Fontos tudni, hogy  az örökhagyó és a megajándékozott között még az örökhagyó életében jön létre, de a megajándékozott az örökhagyó halálával szerzi meg az ajándék tulajdonjogát.

A halál esetére szóló ajándékozási szerződés  egyoldalúan nem vonható vissza.

Az  ilyen  ajándékozás azzal a feltétellel történik, hogy a megajándékozott az ajándékozót túléli.

Lényeges szabály  ,hogy a megajándékozott nem osztozik a hagyatéki terhekben.

A megajándékozott semmilyen ellenszolgáltatásra nem köteles az ajándékot csupán el kell fogadnia.

Az ajándék  tulajdonjoga átszállására az örökhagyó halálakor kerül sor. Nem lehet tárgya halál esetére szóló ajándékozásnak a teljes örökség vagy annak meghatározott hányada.

 

Haszonélvezet alapítása

Ingatlanjog, Jogi kisokos
Share Button

A haszonélvezet azt jelenti,  hogy valaki a más tulajdonában álló ingatlant használhatja.  Fontos tudni, hogy ilyenkor például a lakásban a tulajdonos csak akkor lakhat, ha a haszonélvező nem kíván élni e jogával.

A szerződéses haszonélvezeti jog:

Ehhez szükséges  van a haszonélvezeti jogot lapító szerződésre és az  ingatlanra vonatkozóan a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.

Ezzel a lehetőséggel például azok a szülők élnek, akik tanuló gyermeküknek vesznek lakást, de biztosítani akarják, hogy a gyermekük  ne élhessen vissza tulajdoni jogával.  ( A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra ugyanis nehéz  vevőt találni.)

A haszonélvezeti jog lehet önálló vagy együttes  és kiterjedhet az ingatlan részére vagy egészére is, szólhat  a haszonélvező élete végéig vagy meghatározott évekre is.  A haszonélvezeti jog lehet visszatartott is pl. ajándékozás esetében az ajándékozó a haszonélvezeti jogát  fenntartja az ingatlanra.

A haszonélvezet mindig egy konkrét személy javára szól, tehát másra át nem ruházható. A haszonélvező a jogai gyakorlását  azaz a használatot  másnak – ingyenesen vagy pénzért – átengedheti.

Fontos tudni, amennyiben a haszonélvező ezért pénzt kér,  előbb a tulajdonost mindig meg kell kérdezni, nem tart-e igényt az ingatlan használatára, azaz  hajlandó-e kifizetni ugyanazt azt az összeget a használatért. Ha erre igényt tart, vele kell megkötni a bérleti/használati  megállapodást.

A haszonélvező köteles a használat során  betartani a rendes gazdálkodás szabályait, továbbá a fenntartással járó terheket, közterheket viseli.

E körben a közműdíjakat, számlákat is  a haszonélvező fizeti .

Az esetleges károkról, veszélyekről mindig értesítenie kell a tulajdonost és köteles tűrni, hogy a tulajdonos őt bizonyos időközönként  a használat során ellenőrizze.

Fontos tudni hogy a haszonélvezeti joggal terhelt  ingatlant eladása esetén e jognak számítható értéke van, melyet az alábbiakban foglalok össze:

valamely személy élete végéig szóló haszonélvezeti jog értékét a következő módon kell megállapítani: ha jogosultja

1.      25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,

2.      25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,

3.      51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,

4.      65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.

Az egyévi értéket egyszerűen  úgy kell meghatározni hogy az ingatlan forgalmi értékét elosztjuk 20 –al.

Jogi képviselet társasházi ügyekben

Jogi képviselet, Jogi kisokos
Share Button

Társasháztulajdon jön létre, ha egy adott  épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás  a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.

A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa ügyvéd által ellenjegyzett alapító okiratban létesíthet. Az okiratot érkeztetni kell a Földhivatalnál és minden módosításánál így kell eljárni. Az alapítás a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével jön létre.
Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, berendezés, vagy egyéb helyiség a tulajdonostársak közös tulajdonába marad.

A társasház az általa viselt név alatt  működik , mely általában annak címe  „ Társasház“ toldattal: pl.: Siófok, Fő tér 5. Társasház.

A társasház  az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat akként, hogy a  képviselője  által szerződéseket köthet, önállóan perelhet  de  perelhető is. A közös képviselő a társasház ügyeinek vezetője és kezeli a társasház pénzügyeit.

A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek.

Jó hír, hogy valamely tulajdonostárs  tartozása annak lakására ráterhelhető jelzálogjog formájában. Így – végső soron  árverés útján – érhető el hogy a nemfizető társtulajdonosok ne vigyék csődbe a társasházat.

Az alapító okirat elkészítéséhez szükséges adatok  meghatározása:

-a társasház neve neve

-a külön tulajdonba kerülő lakások

-a közös tulajdonban álló épületrészekből a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad

-a közös tulajdonba kerülő épületrészek

-a felépítményhez tartozó ingatlan közös tulajdon vagy földhasználat

Az alapító okirat elkészítéséhez szükséges okiratok:

tulajdoni lap

építési engedély

jogerős használatbavételi engedély

épületfeltüntetési vázrajz

szintenkénti alaprajz

Jogi képviselet földhivatali eljárásban

Jogi képviselet, Jogi kisokos
Share Button

A földhivatali eljárás során az okiratszerkesztéssel kapcsolatos tulajdon változásoknál az ügyvédi képviselet kötelező.

Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan adásvételi szerződés megkötését követően 30 napon belül az okiratot – ügyvédi meghatalmazással együtt – be kell nyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalnál.

A tulajdonosváltozás elintézésére a földhivatalnak 22 munkanap áll rendelkezésére.

Soronkívüliséget is lehet kérni, mely esetben az ügyintézési határidő a felére csökken. Ezt indokolni kell és 10.000.-ft a költsége. Ilyen indok lehet például tervezett építésügyi hatósági eljárás megindítása.

A földhivatal a változásbejegyző határozatot megküldi az eladónak és a vevő jogi képviselőjének.

Fontos tudni, ha nem történik azonnali tulajdonjog átruházás az adásvételnél, úgy az ügyvéd az eladó tulajdoni joga fenntartása mellett kéri a vevő tulajdoni joga bejegyzését.Ez a kérelem határozatlan időre is benyújtható vagy az ún. függőben tartással maximum 6 hónapig.

A kettő között az a különbség, hogy az első esetben a földhivatal mindaddig nem törli a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét, amíg azt a felek közösen nem kérik, míg a második esetben a határozott idő leteltével vagy a 6 hónap elteltével a földhivatalnak hivatalból kell törölnie a bejegyzést. Ezért fontos például, ha 2 hónap fizetési haladékot kap a vevő a szerződésben a függőben tartást is 2 hónapig kell kérni.

Javaslom, hogy szakmailag jártas ügyvéd készítse az ilyen okiratot, így nem fordulhat elő hogy „időtlen időkig” az ingatlanon olyan bejegyzést tart nyilván a földhivatal amely annak eladását meggátolhatja, illetve az ingatlan értékét csökkenti.

Tájékoztatásul jegyzem meg, hogy a függőben tartási kérelem díja 6.600.- Ft, míg a tulajdonjog fenntartásért kétszer kell 6.600.- Ft eljárási illetéket fizetni a földhivatalnak.

Ingatlan tulajdoni jogának rendezése

Családi jog, Jogi kisokos,
Share Button

Kevesen tudják, hogy ha egy adásvételi szerződést az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, annak jogi sorsa még bármikor megváltoztatható. A változás kivitelezése csak a szerződő feleken múlik.

Például az adásvételi szerződés utólag közös megegyezéssel felbontható. A felbontás egyfelől azzal jár, hogy az eredeti állapotot kell a feleknek visszaállítani, másfelől hogy a szerzéssel kapcsolatosan megfizetett illetéket visszaigényelhetik  az elévülési 5 éven belül.

Előfordulhat olyan eset  is, hogy az ajándékozó – mert létfenntartásához szükséges vagy mert meghiúsult az a feltétel amiért az ajándékot adta – visszaköveteli az ajándékot. Házastársak esetén gyakori hogy  egy ingatlanra a házastársak között csak egyik van tulajdonosként bejegyezve . Közös akarattal és ügyvédi okirattal illetékmentesen bármikor bejegyezhető a másik is . Ezt hívjuk tulajdonjog rendezésnek.

Ugyanez igaz fordítva is: ha mindkét fél tulajdoni joga szerepel az ingatlan- nyilvántartásban, bármikor köthetnek a felek olyan tartalmú megállapodást, hogy csak egyikőjük legyen bejegyzett tulajdonos, például mert kifejezetten csak az egyikőjük különvagyonából vásárolták az ingatlant.

Fontos tudni, ha házastársak közül valamelyikőjük tulajdonában lévő telekre építenek a felek vagy ezen telken álló házhoz hozzáépítenek, úgy közös tulajdon keletkezik.

Ennek ellenére csak a telek tulajdonos nevén van nyilvántartva az ingatlan a földhivatalba. Az ilyen ráépítés követően javasolt, hogy a közös tulajdont és annak mértékét a felek ügyvédi okiratban  rendezzék, a tulajdoni hányadokat a valóságnak megfelelően állapítsák meg.

Ezen okirattal kerülnek bejegyzésre a helyes tulajdoni arányok. Jó hír, hogy az ilyen jellegű tulajdonszerzések után vagyonszerzési illeték nem kell fizetni, hiszen a tulajdonjog rendezéssel a bejegyző fél azt kapja, ami amúgy is az övé volt, vagyonszerzés nem történik.

Végrehajtási eljárás

Jogi kisokos, Polgári jog
Share Button

Mással szembeni követelésünk –  ha valamely hatóság azt jogerősen megítélte – végrehajtható. Ez vonatkozhat pénzfizetésre, vagy meghatározott cselekményre is, mint például lakás kiürítésére.

Ha az igazunkat tartalmazó döntést nem teljesítik ,végrehajtást kell indítanunk.

Az ítélet végrehajtható Magyarországon akkor is ha azt  külföldi bíróság hozta meg .

Külföldi bíróság általi határozatot hivatalosan magyarra kell fordíttatni és beadni az adós Magyarországi ingatlana ( vagyona) fekvése szerint illetékes bírósághoz.

Ez azon megye székhelyén működő városi bíróság, ahol pl. az ingatlan található.

A bíróság un. végrehajtási tanúsítványt vezet a külföldi határozatra, ezáltal az a magyar bírósági határozatokkal egyenértékű lesz és  magyar végrehajtási eljárás  megindítására alkalmas.

A végrehajtás ún. végrehajtási lap kiállításával indul.

A végrehajtás során célszerű az adós valamennyi ismert magyarországi vagyonát, bankszámláját, ingatlanát, gépjárművét  bejelenteni, mert a végrehajtó ez alapján tudja azokat lefoglalni, elárverezni és a befolyó bevételből a követelést kiegyenlíteni.

Fizetési meghagyás

Jogi kisokos, Polgári jog
Share Button

A fizetési meghagyásos eljárás  általában egymillió forint összeget meg nem haladó, pénz fizetésére irányuló eljárás. Egymillió forint tartozást csak ezen eljárás keretében lehet követelni. E fölött már közvetlen per is indítható.

A fizetési meghagyásos eljárásban bizonyításra, a felek meghallgatására  nem kerül sor.

Az eljárás lényege, hogy a jogosult a követelését közjegyző  által kiállított fizetési meghagyás kibocsátása útján terjeszti elő és ha a kötelezett a követelés jogalapját, összegszerűségét nem vitatja – azaz nem él ellentmondással –, úgy a fizetési meghagyást a közjegyző jogerősítő záradékkal látja el.

A jogerős fizetési meghagyásnak ugyanolyan hatálya van, mint a jogerős bírói ítéletnek. Jó hír egyrészt, hogy ennek alapján közvetlenül végrehajtási eljárást indítható a kötelezett ellen – ha nem  fizet – , másrészt , hogy  az abban foglalt követelést többé peres eljárásban sem lehet vitássá tenni.

Jogi tanácsadás

Jogi kisokos, Polgári jog
Share Button

Szerződések kötését megelőzően legfontosabb a jó szakmai információ. Sok bonyodalomtól és nem utolsósorban költségtől kíméli meg magát az ember, ha szakmailag hozzáértő ügyvédhez jogi tanácsadásra bejelentkezik. Ennek elenyésző díja sokszorosan térül meg az előrelátó jogi véleményezés során.

Ugyanez igaz, ha már létrejött a számunkra nem kedvező okirat. Ezek megváltoztatása vagy a megváltoztatás bírói úton történő elérése szakmailag nem kis feladat.

Például ha egy ingatlanra a házastársak között csak egyik van tulajdonosként bejegyezve illetékmentesen bármikor bejegyezhető a másik is – tulajdonjog rendezés keretében.

Ugyanez igaz fordítva is: ha mindkét fél tulajdoni joga szerepel az ingatlan- nyilvántartásban, bármikor köthetnek a felek olyan tartalmú megállapodást, hogy csak egyikőjük legyen bejegyzett tulajdonos, például mert kifejezetten csak az egyikőjük különvagyonából vásárolták az ingatlant. Ingatlanvásárlást követően sokszor felmerülnek ún. szavatossági igények, például mert beázik a tető, nedves a fal stb.

Jogi tanácsadást követő ügyvédi írásbeli felszólítás általában megoldja az ilyen problémákat, nem kell bírósághoz fordulni. Ingatlannal kapcsolatos jogi tanácsadáshoz elengedhetetlenül szükséges az adott ingatlan aktuális tulajdoni lapja, melyet a tanácsot adó ügyvéd azonnal on-line le tud hívni .

A tanácsadás on-line is történhet, ebben az esetben a díjak átutalhatóak, ezt követően a válasz rövid időn belül  –számlával együtt –  érkezik.

Cégeladás

Jogi kisokos, Társasági jog
Share Button

Betéti társaság esetében a cégeladás tulajdonképpen a tagok változását jelenti. A korábbi tagok társasági szerződés módosítása keretében kilépnek a cégből, míg az új tagok abba belépnek.

A kilépő tagokkal a társaságnak el kell számolni. A belépő tagok a társaság általános jogutódaiként veszik át a céget és működtetik azt tovább. A Korlátolt Felelősségű Társaság eladása üzletrész eladás révén valósul meg.

A tagok – egyszemélyes társaságok esetében az alapító tag – az üzletrészét általában adásvétel keretében ruházza át a vevőre.

Sokszor előfordul, hogy az adásvételi ár több, mint az alapításkor meghatározott érték – azaz a névérték.

Fontos tudni, hogy üzletrész eladáskor – ha névérték felett történik – a különbözet után 16% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ezért érdemes például eladás előtt – törzstőke felemeléssel – az üzletrész névértékét az eladási árhoz igazítani.

A társaság tulajdonában lévő ingatlan adásvétel történhet úgy is, hogy csak az ingatlan kerül eladásra és ennek ellenértéke a társaság bevétele lesz, de úgy is, hogy a társaság kerül eladásra a tulajdonukat képező ingatlannal együtt.

Ez utóbbi esetben teljes üzletrész eladás történik, amely ellenértékét a tagok kapják. Annak megítélése, hogy melyik verzió az előnyösebb szakmailag jártas ügyvéd és könyvelő bevonásával történik. Az üzletrész eladásához ügyvédi okirat szükséges és azt a tagjegyzéken is át kell vezetni, továbbá be kell jelenteni a cégbíróságnak.

Képviselet hagyatéki eljárásban

Jogi kisokos, Öröklési jog
Share Button

Külföldön tartózkodó örökösök esetében fontos tudni, hogy képviseletükkel magyar ügyvédet  bízhatnak  meg – így nem kell több ízben személyesen Magyarországra utazni.

Külföldiek közül sokan várják, hogy mikor lesznek már örökösök ,de ez nem automatikus.

Az öröklés jogilag beáll  ugyan a halál tényével, de hogy örökösök legyünk- például egy ingatlan tulajdoni joga a nevünkre kerüljön- ahhoz a következőket kell tenni: az ingatlan fekvése szerinti illetékes polgármesteri hivatalban kell az öröklésre jogosultnak bemutatnia a halotti anyakönyvi kivonatot és az elhalálozott tulajdoni jogát tartalmazó ingatlan tulajdoni lap másolatot.

Ha az örökhagyó külföldön hunyt el, a halotti anyakönyvi kivonat hiteles fordítására is szükség van.

Javaslom, hogy külföldi örökösök képviseletükkel bízzanak meg egy magyar ügyvédet, aki helyettük és nevükben ezeket az intézkedéseket megteszi. A jegyző az ingatlant felértékelve a hagyatéki leltárt átadja a közjegyzőnek.

A közjegyző tárgyalásra idézi az örökösöket. Ha van ügyvédi képviseleti megbízás, akkor elég  az ügyvédnek megjelenni. A hagyatéki eljárás során köteles rész igény előterjesztésére is lehetőség van. Lehetőség van továbbá arra is, hogy ún. közjegyző előtt kötött egyezség keretében az örökösök eltérjenek  a törvényes öröklési rendtől.

Fontos tudni még, ha külföldi örökhagyónak végrendelete maradt hátra, annak érvényessége elbírálására az Igazságügyi Minisztérium jogosult.

Ennek során a külföldi jog – például német örökhagyó esetén a német polgári törvénykönyv (BGB)  – rendelkezéseit veszik figyelembe. Ilyenkor tehát a magyar közjegyző magyar hagyatéki eljárás szabályai betartása mellett, de német öröklési jog alapján adja át a hagyatékot.

Az elmondottak kifejezetten csak a Magyarországon található ingatlanok öröklésére vonatkoznak. Mivel a magyar polgári törvénykönyv (Ptk.) a magyar hagyatéki eljárási törvény és a német polgári törvénykönyv (BGB) együttes alkalmazására kerül sor az ilyen jellegű hagyatéki eljárásban, ezért egy szakmailag jártas magyar ügyvéd képviseleti megbízása nem csak az utazási költségek megtakarítása során , hanem a megbízók érdekeinek megfelelő öröklésben is megtérül.

 

2 / 3 oldal123