Vissza az előző oldalra

Jogi kisokos

Szükséges-e ügyvéd közreműködése az ingatlan adásvételhez?

Share Button

A tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozatot tevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja.

A magánokiratok esetében nem érvényes az a korábbi rendelkezés, amely szerint, ha az okiratot a szerződő felek végig sajátkezűen írták, és írták alá, akkor tanúk nélkül is alkalmas bejegyzésre, illetve ha nem az aláíró írta az okiratot, akkor két tanú tanúsíthatja, hogy a jogosult az okiratot előttük írta alá, vagy az aláírást előttük sajátjaként ismerte el.

Idegen nyelven írt okirathoz hiteles magyar nyelvű fordítást is csatolni kell.

Külföldön kiállított okiraton az aláírást a magyar – vagy a magyar érdekeket ellátó – külképviseleti szervvel, illetve arra jogosult más szervvel kell hitelesíttetni.

Hitelesítés hiányában az okirat elfogadásáról az Igazságügyi Minisztérium dönt.

Házastársi/élettársi megállapodások

Share Button

Házastársak és élettársak között gyakori, hogy egy ingatlanra  csak az egyikőjük  van tulajdonosként bejegyezve.

Fontos tudni, hogy illetékmentesen bármikor bejegyezhető a másik is – házastársi illetve élettársi megállapodás keretében. Ugyanez igaz fordítva is: ha mindkét fél tulajdoni joga szerepel az ingatlan nyilvántartásban, bármikor köthetnek a felek olyan tartalmú megállapodást, hogy csak egyikőjük legyen bejegyzett tulajdonos, például mert kifejezetten csak az egyikőjük különvagyonából vásárolták az ingatlant.

Fontos tudni, azt is ha házastársak közül valamelyikőjük tulajdonában lévő telekre építenek a felek vagy az ezen telken álló házhoz hozzáépítenek, úgy közös tulajdon keletkezik. Ilyenkor csak a telek tulajdonos nevén van nyilvántartva az ingatlan földhivatalba.

Ezért az ilyen ráépítést követően javasolt, hogy a közös tulajdont és annak mértékét a felek ügyvédi okiratban rendezzék, a tulajdoni hányadokat a valóságnak megfelelően állapítsák meg. Ezen okirattal kerülnek bejegyzésre a helyes tulajdoni arányok.

Jó hír hogy az ilyen jellegű tulajdonszerzések után vagyonszerzési illeték nem kell fizetni, hiszen a házastársi illetve élettársi megállapodás keretében a bejegyző fél azt kapja, ami amúgy is az övé volt – vagyonszerzés nem történik.

Azonnali (elektronikus) cégalapítás

Share Button

Jó hír, hogy gazdasági társaság (cég) ma már egyszerűen és gyorsan létrehozható Magyarországon.

A cég (Bt., Kft., stb.) az alapítás elhatározásától számítva pár nap alatt is – szerződésminta alkalmazásával, egyszerűsített eljárással – bejegyeztethető a cégnyilvántartásba.

Egyszerűsített cégeljárással történő cégalapítás lényege, hogy a Cégtörvény mellékletét képező szerződésminta aláírva kerül benyújtásra a cégbíróság felé.

Cég alapításakor a társasági forma (Bt., Kft., stb.) kiválasztásánál fontos tisztában lenni a tagok vagyoni felelősségével, továbbá azzal, hogy az adott társasági forma alapításához mekkora induló vagyon szükséges. E körben szakmailag jártas ügyvéd megbízását javaslom.

Leggyakrabban alapított társasági forma: a Korlátolt felelősségű társaság (Kft.)
Alapítható egyszemélyes, illetve több személyes Korlátolt felelősségű társaság is.
A társaság kötelezettségeiért a tag nem felel.
Kft. alapításához a törzstőke minimum összege: 3.000.000 Ft szükséges.  2016.03.15-ig  vagy az első  cégmódosításkor minden Kft törzstőkéjét ezen összegre kell felemelni. A tagok törzsbetétei különböző mértékűek lehetnek, az egyes törzsbetétek mértéke azonban nem lehet kevesebb 100.000 Ft-nál. A törzsbetétnek forintban kifejezettnek és 10.000-rel maradék nélkül oszthatónak kell lennie. Egy törzsbetétnek több tulajdonosa is lehet.

A cégalapításhoz szükséges adatok:
– cégnév meghatározása: e körben jegyzem meg, hogy az új cégnévnek minden egyéb cég nevétől különböznie kell.
– székhely megjelöléséhez szükséges az ingatlan tulajdonosának hozzájáruló nyilatkozata a székhelyül szolgáló ingatlan használatához vagy bérleti szerződés megléte
– tevékenységi körök meghatározásánál minimum a főtevékenységet meg kell jelölni
– induló vagyon összege befizethető bankszámlára és a társaság pénztárába
– tagok személyes adatai, vagyoni hozzájárulásuk összege, nyereség és veszteség viselésének, továbbá a szavazatok számának meghatározása
– vezető tisztségviselők, azaz az ügyvezetők személyes adatai megadása

Szükséges iratok:
– személyes okmányok: személyi-, személyazonosító igazolvány, útlevél, lakcímkártya, adókártya

Öröklési szerződés

Share Button

Halál esetére gondolva az emberek vagy előre tervezik vagyonuk leendő sorsának alakulását vagy rábízzák azt a jogszabályok általi rendezésre.

Az első esetben egyoldalúan rendelkeznek a vagyonuk sorsáról például végrendeletet írnak, vagy más személlyel közösen megállapodással rendezik a vagyonuk sorsát.

Ez utóbbi történhet úgy, hogy például az ingatlanuk tulajdoni jogát ügyvédi megállapodás aláírásával átruházzák a velük szerződő másik személy nevére – ezt hívjuk eltartási szerződésnek. De történhet úgyis, hogy az örökhagyóval szerződő fél az ingatlan tulajdoni jogát csak a halál bekövetkeztével kapja meg- ez az öröklési szerződés.

Az öröklési szerződéssel való tulajdonszerzés nem automatikus, szükséges hozzá hagyatéki eljárás lefolytatása is.

A halotti anyakönyvi kivonat és az ingatlan tulajdoni lapja bemutatásával polgármesteri hivatal előtt indul a hagyatéki eljárás. Az ingatlant felértékelik és a hagyatéki leltárt közjegyzőnek adják át.

A közjegyző az öröklési szerződés bekérését követően az eltartónak adja át az ingatlan tulajdoni jogát és ezt be is jegyezteti az ingatlan- nyilvántartásba.

Jó hír, hogy nem öröklési illetéket kell az eltartónak fizetnie, csak vagyonszerzési illetéket. Ennek mértéke 4 %. Oka pedig, hogy a kétoldalúan aláírt öröklési szerződés alapján az eltartót ténylegesen járadékfizetési vagy ápolási, gondozási, eltemettetési stb. kötelezettség is terheli, melynek fejében – azaz nem ingyenes, hanem ellenszolgáltatás fejében – szerzi meg az ingatlan tulajdoni jogát.

Ezért kell csak visszterhes vagyonszerzési illetéket fizetnie. További jó hír, hogy ilyen megállapodásokkal a többi örökös ún. köteles része is kizárható.

Adásvételi szerződés

Share Button

Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog (ingatlan, ingóság, jog, vagy követelés) tulajdonát a vevőre átruházni és azt a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.

Az eladó köteles a vevőt minden olyan lényeges körülményről (a dolog lényeges tulajdonságairól, a rá vonatkozó esetleges jogokról és terhekről) tájékoztatni, amely a vevő vételi szándékát befolyásolhatja.

A vevő a birtokba lépés napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés ügyvédi okiratba  foglalása szükséges.

Az adásvételi  szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:

- eladó-vevő személyes adatai, azaz neve, születési neve, anyja neve, lakcíme, ideértve a személyi számot és az adóazonosító jelet is – az ingatlan tulajdoni lapja, ennek hiányában pontos helyrajzi száma, amely alapján a ügyvéd a tulajdoni lapot lekéri

- az ingatlan vételára

-egyéb adatok megbeszélés szerint

A hatályos  szabályozás alapján a vagyonszerzés esetén az illeték általános mértéke 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint .

Ha egy éven belül eladó elad és vesz is  lakóingatlant , az illeték alapja : a vásárolt és az eladott lakástulajdon  forgalmi értékének a különbözete .

Fontos tudni, hogy az első lakást szerző 35 év alattiak  15.000.000.-ft vételárig 50 % illetékkedvezményben részesülnek.

Mentességek: Nem kell illetéket fizetni, ha a vevő olyan telket vásárol, amely lakóház építésére alkalmas és arra a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a lakás hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

Erről  legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkozni az adóhivatal felé. Ekkor az illeték fizetési kötelezettséget a hivatal felfüggeszti . Ha a vevő megkapta a használatba vételi engedélyt, akkor azt jeleznie kell az adóhivatal  felé. Ekkor törlik a fizetési kötelezettséget.

Ha mégsem sikerül befejezni az építkezést a megadott határidőben, vagy közben eladásra kerül  a telek az illetéket be kell fizetni.

Termőföld adásvételnél mentességet élveznek, azaz nem kell illetéket fizetniük pl. azoknak a mezőgazdasági tevékenységet végző mezőgazdasági őstermelőknek/családi vállalkozóknak, akik mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szerv által kiadott regisztrációs igazolással rendelkeznek és a vásárolt termőföldet a vásárlástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja.

Okiratszerkesztés közös megegyezéses váláshoz

Share Button

A házasságok sokszor válással végződnek. Ennek könnyítését szolgálják az ún. házastársi vagyonközösség megszüntetési megállapodások.

Ha a felek megegyeztek egymással a vagyon megosztásában és közös megegyezéssel kérik házasságuk felbontását a bíróságtól, akkor ügyvédi okiratba foglalhatják a válás és a megosztás részleteit.

Ez az okirat kerül benyújtásra a bírósághoz, aki azt jóváhagyja és ezáltal a felek elváltnak tekintendőek.

Az ügyvédi okiratban, ha közös gyermek van annak elhelyezéséről, tartásáról, láthatásáról kell egyezséget kötniük. A közös lakás használatát a jövőre nézve meg kell határozniuk.

Lehetőség van házastársi tartásra vonatkozó megállapodást kötni, de ez ritkán fordul elő.

A házastársak közös ingó és ingatlan vagyonát is érdemes ezen megállapodásba foglalni, mert így – bírósági jóváhagyással – véglegesen megszűnik a házastársak között minden közösködés.

A jóváhagyott egyezség ugyanis az ingatlan- nyilvántartásba is bejegyzést nyer.

Jó hír, hogy vagyonszerzési illetéket sem kell fizetni az ilyen jellegű vagyonmegosztás során – hiszen a házastársi közös vagyon megosztási megállapodással mindkét házas fél azt kapja, ami amúgy is az övé volt, azaz vagyonszerzés nem történik.

Javaslom tehát, hogy az okirat kellő gondossággal legyen megfogalmazva, amelyhez szakmailag jártas ügyvéd közreműködését vegyék igénybe .

Cégmódosítás

Share Button

Bejegyzett társaságok esetében a törvény változása vagy a tagok elhatározása folytán kerül sor az alapító okirat módosítására.

Az első esetben például a tevékenységi körök módosulása vagy a vezető tisztségviselő munkaviszonyban való alkalmazása miatt kerül erre sor, míg a második esetben a módosítás a törzstőke csökkentése- növelése, a tagok változása, üzletrész eladás stb. miatt történhet.

A cégmódosítás során lehetőség van az un. szerződésminta alkalmazására való áttérésre is. Ennek lényege, hogy a Cégtörvény mellékletét képező szerződésminta aláírva kerül benyújtásra a cégbíróság felé. Ez egy költségkímélő eljárás, hiszen az ügyvédi munkadíjon felül csupán 18.000.- Ft megfizetése szükséges.

Ha a társaságnak bejelentett honlapja is van, melyen a közlemények rovat is feltüntetésre is került, úgy a közzétételi díjat sem kell megkeresni, valamennyi cégmódosítás a társaság weboldalán tehető közzé.

A módosítás alapja a taggyűlési jegyzőkönyv, melyet ügyvéd kell, hogy ellenjegyezzen.

A cégmódosítás elektronikus úton jut el a cégbíróságra. Az ügyvéd az okiratokat szkennelés után elektronikus mappában küldi meg a cégbíróságnak.

A cégnyilvántartásban lehetőség van angol, német stb. nyelven történő bejegyzésre is. Úgy a cégalapításhoz, mint annak módosításához a tagok személyes aláírására van szükség, melyet általában magyar ügyvéd előtt tesznek.

Az aláírás – ha a tag külföldi vagy külföldön tartózkodik- megtehető magyar képviseleti hatóság előtt is.

Külföldi magánszemély vagy társaság magyarokkal azonos módon alapíthat magyar székhelyű céget.

Fontos hogy ezt szakmailag jártas könyvelővel egyeztetve tegye meg és döntse el, hogy bejelentkezik e általános forgalmi adó hatálya alá vagy sem.

E körben jegyzem meg, hogy évente egyszer módosítható a bejelentkezés.

Kötelező egy főtevékenységet minden cégnek a cégnyilvántartásban megjelölni és ha a tevékenységek bővülnek vagy változnak, a változást az adóhivatalnak bejelenteni.

 

Eltartási szerződés

Share Button

Az eltartási szerződés- az öröklési szerződés mellett- kivételes megoldás arra, ha valamely örökhagyó nem kívánja például ingatlan vagyonát örököseire hagyni, sőt kifejezetten azt szeretné, hogy még köteles részt se kaphassanak abból.

Az eltartási megállapodás olyan ügyvédi okirat, amelyet az örökhagyó és a vele szerződő fél ír alá. A szerződő fél lehet hozzátartozó is, de barát is vagy az örökhagyó által korábban nem ismert személy is.

A megállapodás az aláírást követően bekerül az ingatlan-nyilvántartásba, ahol a szerződő felet jegyzik be tulajdonosként, míg az örökhagyó javára tartási jogot jegyeznek be.

Az örökhagyó e megállapodással élete végéig lakhat az ingatlanban, míg az eltartó vagy havonta életjáradékot fizet neki – vagy ha rászorul – örökhagyót eltartja, gondozza, illően eltemetteti. Örökhagyó halála esetén halotti anyakönyvi kivonat bemutatásával lehet töröltetni a bejegyzett tartási jogot az ingatlan nyilvántartásból.

Jó hír, hogy nem öröklési illetéket kell az eltartónak fizetnie, csak vagyonszerzési illetéket. Ennek mértéke 4 %. Oka pedig, hogy a kétoldalúan aláírt eltartási szerződés alapján az eltartót tényleges járadékfizetési vagy ápolási, gondozási, eltemettetési stb. kötelezettség is terheli, melynek fejében – azaz ellenszolgáltatás fejében- szerzi meg az ingatlan tulajdoni jogát. Ezért kell visszterhes vagyonszerzési illetéket fizetnie.

Ajándékozási szerződés

Share Button

Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a szerződésben meghatározott dolgot  pl.ingatlan, vagy ingóságkénz készpénz,  ellenszolgáltatás nélkül a megajándékozott birtokába bocsátja, tulajdonába adja.Az ajándékot el is kell fogadni.

Egyenesági rokonok  – közeli hozzátartozók közötti ajándékozás illetékmentes.Ugyanez vonatkozik az örökbefogadásra is.  Házastársak közötti ajándékozás is  illetékmentes.

A még meglevő  ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékozó , ha
– arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti;
– a megajándékozott vagy vele együttélő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el;
– a megajándékozott nem teljesítette az ajándékozónak azt a hozzá fűzött reményét, amelyre figyelemmel az ajándékot kapta, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor (az utóbbi két esetben az ajándékozó követelheti az ajándék helyébe lépett értéket is).

Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés ügyvédi okiratba foglalása szükséges.

Ajándékozási szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:
– ajándékozó, megajándékozott személyes adatai,azaz neve, születési neve, anyja neve, lakcíme, ideértve a személyi számot és az adóazonosító jelet is
– az ingatlan tulajdoni lapja, ennek hiányában pontos helyrajzi száma, amely alapján a ügyvéd a tulajdoni lapot lekéri
– az ingatlan értéke

 Termőföld ajándékozása csak közeli hozzátartozók között lehetséges.

 2013. január 1-jétől lakástulajdon, valamint lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az illetékmérték 9 %, míg minden más esetben 18 %.

 

Üzletrész átruházása

Share Button

A legismertebb és legkedveltebb társasági forma a Korlátolt Felelősségű Társaság. Ennek oka, hogy viszonylag gyorsan egy magánszemély vagy cég által– aki lehet külföldi is – pár nap alatt létrehozható.

A Kft. törzsvagyonát az alapító tőkéje jelenti. Ezt más néven üzletrésznek hívjuk.

Kft. alapításához a törzstőke minimum összege: 3.000.000 Ft szükséges.

A tagok törzsbetétei különböző mértékűek lehetnek, az egyes törzsbetétek mértéke azonban nem lehet kevesebb 100.000 Ft-nál.

A törzsbetétnek forintban kifejezettnek és 10.000-rel maradék nélkül oszthatónak kell lennie. Egy törzsbetétnek több tulajdonosa is lehet.

Az üzletrész forgalomképes, azaz eladható, elajándékozható. Az értéke az az összeg, amelyet az átruházás pillanatában forgalmi értékként képvisel. Bővebben…

1 / 3 oldal123