Ich möchte in Badacsony ein geschlossenes Gartengrundstück kaufen, ich bin ungarisch-deutscher Staatsbürger.

Im vergangenen Jahr kaufte ich schon ein ähnliches Grundstück, zu dem es ausreichte, den Kaufvertrag zu unterschreiben und das Grundbuchamt trug mich als Eigentümer ein.

Kann ich im April 2014 genauso vorgehen oder muss ich bei dem Bürgermeisteramt einen Aushang machen?

In der Zeit vom 1. März bis 30. April 2014 müssen auch die sich auf geschlossene Gartengrundstücke beziehenden Kaufverträge beim Bürgermeisteramt ausgehängt werden – in Ermangelung des Aushangs lehnt das Grundbuchamt den Eintragungsantrag ab.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Vertrag nur auf einem mit Sicherheitselement versehenen Papier gültig ist.

Ich habe 2009 in einer Kft. ein Grundstück (1060 m2) mit Wirtschaftsgebäude gekauft. Die Immobilie mit der Parzellennummer Balatongyörök xxx, gilt gemäß ihrer Eigentumsurkunde geschlossener Garten mit Wirtschaftszweig Weingarten und Wirtschaftsgebäude. Ich würde jetzt gerne das Nachbargrundstück (hrsz Nr. xxx) mit 960 m2 zusätzlich in die Kft erwerben. Meine Frage wäre jetzt ob das neue Gesetz über Grund und Boden ab 1.5.2014 mir ermöglicht das Grundstück zu erwerben.

Eine juristische Person kann laut dem neuen Gesetz über den Boden keine geschlossene Gartenimmobilie erwerben, wenn sie keine Genossenschaft oder kein auf andere Weise eingetragenes landwirtschaftliches Unternehmen ist. Sie haben als Privatperson die Möglichkeit, eine Immobilie unter 1 Hektar zu erwerben, wenn der in Ihrem Eigentum oder in Ihrer Nutzung befindliche Boden mit dem zu erwerben beabsichtigtem Boden zusammen nicht größer als 1 Hektar ist.

Ich habe seit 20 Jahren einen guten Freund, der mir wegen seines Alters und einer Erkrankung sein Grundstück im Außenbereich des Balatons schenken möchte. Ist das mit dem neuen Bodengesetz für mich als EU-Bürger möglich? Wie betrifft mich das Vorkaufsrecht der Gemeinde bei einer Schenkung?

Unter Freunden kann man keinen Grund und Boden verschenken.

Ich schlage Ihnen vor, einen Kaufvertrag mit einer Bargeldsumme abzuschließen, in dem Ihr Freund erklärt, dass er von Ihnen den gesamten Kaufpreis entgegennahm.

Über die Regelungen des Vorkaufsrechts können Sie in meinem Newsletter nachlesen.

Können Deutsche jetzt ein Weinberghaus im Aussengebiet kaufen oder generell ein Haus im Aussengebiet kaufen?
Kann man jetzt zum Beispiel einen Angelsee mit ca. 30.000m² Grund im Aussengebiet kaufen?

Der Fischteich gehört nicht unter die Geltung des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die daneben befindliche Fläche im äußeren Verwaltungsgebiet kann bis 10.000 m²/Kopf gekauft werden. Wenn beabsichtigt wird, eine größere Fläche zu kaufen, schlage ich vor, ein Familienmitglied in den Kauf einzubeziehen.

Wir haben bereits ein Haus in Ungarn ausgewählt und im Herbst den Vorvertrag unterzeichnet. Nun sollte nächste Woche die Kaufabwicklung beim Rechtsanwalt stattfinden…

Heute erhielten wir dann von unserem Makler das unten aufgeführte Schreiben.  

Bisher hieß es, wir hätten die Möglichkeit vorab als Nutzer registriert und dann nächstes Jahr, nach der kommenden Gesetzesänderung, als Eigentümer eingetragen zu werden. (ohne jegliche Probleme)

Nun stellt sich uns die Frage, wie sicher ist unser finanzielles Engagement und was bedeutet das mit dem „Hypothekenvertrag zu unseren Gunsten“?

Kann es passieren, dass uns das Nutzungsrecht (Pachtvertrag) aus irgendwelchen Gründen gekündigt werden kann? Und wie langfristig kann man solche Pachtverträge machen?

Wie eben im Telefonat erklärt, wollen wir dort dauerhaft leben und ich würde auch, wenn dies nützlich ist, die ungarische Staatsbürgerschaft annehmen. Wäre dies die Möglichkeit, alle Probleme zu umgehen?

Diese bis vor kurzem existierende, besondere, in der Regel als Nutzfläche in einem an das innere Verwaltungsgebiet angrenzenden Teil geschaffene Bebauungskategorie existiert heute nicht mehr. Die früher als geschlossenes Gartengrundstück eingestuften Flächen sind heute der neuen Regelung zufolge Nutzflächen im äußeren Verwaltungsgebiet. Einige Worte über den Eigentumserwerb von Nutzflächen durch Ausländer: Bis zum 1. Mai 2014 steht der Erwerb von Nutzflächen durch ausländische (Privat- und Rechts-) Personen unter fast absolutem Verbot.

Ausnahmen davon sind:

– sonstige Rechtstitel des Eigentumserwerbs (beispielsweise gesetzliche Erbschaft, Aufbau, Ersitzung)

– Die vor 1994 rechtmäßig erworbenen Nutzflächen können gegen andere (gleichgroße und gleichwertige) Nutzflächen eingetauscht werden.

(im Fall des Tauschs von Flächen darf die neu erworbene Fläche weder größer noch wertvoller als die vorhergehende sein – d.h., ihr in Goldkronen gerechneter Wert darf nicht höher sein.

Ich prüfte das Eigentumsblatt der Immobilie und dazu muss zur Kenntnis genommen werden, dass sich auf der Immobilie die Eintragung des Nationalparks Balaton-Hochland befindet. Wichtig zu wissen ist auch, dass eine ausländische Privatperson das Eigentumsrecht von Nutzflächen und geschützten Naturschutzflächen nicht erwerben kann.

Die Immobilie ist auch durch zwei Nießbrauchrechte belastet. Wenn Sie auch noch das Nutzungsrecht eintragen lassen, dann verstößt das gegen das Nießbrauchsrecht. Frage: Wer wird der tatsächliche Nutzer sein: Sie oder die früheren Nießbraucher? Ich schlage vor, dass Sie in dem Fall, wenn die früheren Nießbraucher auf ihr Recht schriftlich vor dem Rechtsanwalt verzichteten, einen Vertrag unterzeichnen.

Am 1. Januar 2033 erlischt auch das Nießbrauchsrecht, das auf Flächen im äußeren Verwaltungsgebiet/geschlossene Gartengrundstücke zu Gunsten von nicht nahen Angehörigen begründet wurde und das am 1. Januar 2013 bestand. Diese Regelung bedeutet, dass das auf einen Ablauf nach dem 30. Dezember 2032 begründete Nießbrauchsrecht mit bestimmter Laufzeit am 30. Dezember 2032 erlischt. Das bezieht sich auch auf den Fall der Begründung des Nießbrauchprinzips auf unbestimmte Zeit – wie auch das auf dem von Ihnen zugesandten Eigentumsblatt eingetragene Recht der aufgeführten Personen.

Fakt ist: Sowohl der langfristige Nießbrauch als auch im Fall der Nutzung von Nutzflächen wird am 1. Januar 2033 kraft Gesetz erlöschen und das Grundbuchamt wird auch diese eingetragenen Rechte streichen. Auch deshalb schlage ich nicht die Begründung des Nießbrauchrechts vor.

Das Nießbrauchsrecht/Nutzrecht für Nutzflächen/geschlossene Gartengrundstücke kann maximal auf 20 Jahre begründet werden.

Wichtig zu wissen ist, dass 20 Jahre die maximale Frist sind, für die der Pachtvertrag abgeschlossen werden kann. Der abgelaufene Vertrag kann natürlich erneut abgeschlossen werden. Ein Pachtvertrag kann für die Bewirtschaftungszweige Weinbau und Obstplantage und Nutzflächen mit anderen Bepflanzungen bzw. zum Zweck der Bepflanzung mit Reben, Obstgehölzen oder anderen Bepflanzungen höchstens bis zum Ende des Jahres abgeschlossen werden, in dem die Reben, die Obstgehölze bzw. die Bepflanzung über einen Wert verfügen (Wertminderungsabschreibungs-Frist). Laut der sich auf Wälder beziehenden speziellen Regelung kann der Pachtvertrag höchsten bis zum Ende des fünften Jahres nach Ablauf des Produktionszeitraums (Zeit der Einschlagsreife) abgeschlossen werden.

Ein paar Worte zum Pachtvertrag: Mit dem Pachtvertrag kann der Pächter nur das Recht der Nutzung sichern, doch nicht das Eigentumsrecht. Ausländer können auch einen Nutzflächenpachtvertrag höchstens für die Laufzeit von 20 Jahren abschließen. Die Pächter haben kraft Gesetz das Vorkaufsrecht auf die Fläche, wenn sie tatsächlich auf der Fläche landwirtschaftliche Tätigkeit betreiben.

Die Pacht hat drei Schwachpunkte:

– das Vorkaufsrecht des Staates geht in jedem Fall dem des Pächters voraus

– die Erben des Nießbrauchs können den Pachtvertrag zum Ende des Wirtschaftsjahres kündigen

– der Verpächter kann die Pacht auch mit sofortiger Wirkung kündigen, wenn der Pächter ohne seine Zustimmung die Nutzung jemand anderem überließ, auf der Nutzfläche den ordentlichen Bewirtschaftungsbereich überschreitend eine Investition tätigte oder den Bewirtschaftungszweig der Nutzfläche änderte, den Vorschriften nicht nachkommt oder die Erhaltung des natürlichen Werts gefährdet.

Es scheint jedoch eine gute Lösung zu sein, wenn Sie die ungarische Staatsbürgerschaft erwerben oder wenn im Kreis Ihrer Familie ein Ungar ist, der die Immobilie – bis zum Zeitpunkt, an dem Sie die ungarische Staatsbürgerschaft erwerben – kauft, danach kann er sie an Sie weiterveräußern oder weiterverschenken. Dazu muss man wissen, dass in Ungarn die Schenkung und auch der Kauf unter Verwandten in gerader Linie (innerhalb der Familie) steuerfrei sind.

Wichtig zu wissen ist noch, dass die neuen Regelungen nicht gestatten, dass ausländische Staatsbürger, die in Ungarn eine Nutzfläche zu erwerben beabsichtigen, auf die Nutzfläche/das geschlossene Gartengrundstücke eine Hypothek eintragen lassen.