Vissza az előző oldalra

Az ingatlanszerzés alapvető szabályai

Bejelentett lakcím nélküli tulajdonostárstól hogyan lehet beszerezni az elővételi jog lemondó nyilatkozatot?

Share Button

Szeretnénk eladni egy olyan családi ingatlant aminek 4 tulajdonosa van. Ebből egy tulajdonos ismeretlen helyen tartózkodik életvitele miatt, évek óta nem tudunk róla semmit. Bejelentett lakcíme nincs, a népesség nyilvántartóba eredménytelenül kerestük.Mit lehet ez esetben tenni, hogy eltudjuk adni az ingatlant?

Az ismeretlen helyen tartózkodó tulajdonostárs tulajdonán felüli ingatlant tudják eladni. Ezáltal a vevő osztatlan közös tulajdonba kerül az ismeretlen tulajdonostárssal.

Mivel elővásárlási joggyakorlás nem folytatható le az ismeretlenség okán, ezért a vevő tulajdonszerzésének akadálya nincs.

Később, ha a vevő tulajdonostárs lesz kezdeményezheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését és magához válthatja az ismeretlen tulajdoni hányadát, így két lépésben lehet a vevő az ingatlan 1 / 1-ed tulajdonosa.

Vevőnek van-e egyetemleges felelőssége a lakásra fennálló tartozásokért?

Share Button

Nemrégiben vásároltam Budapesten egy lakást. Az összes olyan terhet, ami a tulajdoni lapon volt kifizettük, beleértve egy 300.000 ft-os közös költség tartozást is a végrehajtónak, a lakást át is írták a nevemre.

Utólag kiderült, hogy a közös képviselő még további 380.000 Ft.-közös költség elmaradás, és a hozzá kapcsolódó jogi, és egyéb költségeket követeli tőlem, mint a lakás új tulajától, arra hivatkozva hogy a társasház alapszabálya szerint régi, és új tulajdonos egyetemlegesen felel a lakást terhelő közös költség tartozásokért, mert azok a lakáshoz kapcsolódnak, nem a tulajhoz.

A közös képviselőt sajnos a lakás vásárlása előtt nem hívtam fel, mert az adásvételben eljáró ügyvéd azt mondta, hogy ő már megtette, és minden rendben van, nincs azon kívül más tartozás, ami a tul. lapon volt. Utána pedig ugyanez az ügyvéd azt tanácsolta, hogy jelentsem fel a közös képviselőt, és pereljem be, mert jogszerűtlenül korlátozta a meleg víz szolgáltatásom, és jogtalanul követeli tőlem az előző tulaj tartozásait.

A közös képviselő szerint ez mind jogszerű, mert benne van a társasház alapító okiratában, hogy ezek a szabályok, és megteheti mindezt.

Szerinte az adásvételben eljáró ügyvéd volt rosszhiszemű, vagy hanyag, hogy nem kérte ki az adásvételig fennálló tartozás pontos összegét, és azt nem vonta le a vételárból.(ami nála volt letétben). A kérdésem, hogy jogszerű-e a közös képviselő eljárása, és ezek alapján a társasház alapító okirata? Illetve, hogy mit kell tenni ilyen esetben?

A közös költség tartozás tulajdoni lapon érvényesített összege általában régebbi korábban lejárt követelés kimutatáson alapul.

Adásvételi szerződéskor a közös képviselő ún. nemleges közös költség tartozási nyilatkozata szavatolja a vevőnek, hogy az adásvétel tárgyát képező lakás aktuálisan mentes közös költség tartozástól.

Ennek hiányában a vevő egyetemlegesen fele az eladóval együtt a fennálló közös költség tartozásért.

 

Kiskorú ingatlanának eladásához szükséges-e mindkét szülő aláírása?

Share Button

Kiskorú ingatlanának eladásához szükséges-e mindkét szülő aláírása? Másik, nagyobb értékű ingatlan vásárlása történne az eladott ingatlan árából.

14 év alatti kiskorú helyett az adásvételi szerződést a törvényes képviselő szülők írják alá, míg 14 – 18 év közötti esetében a szülők mellett a kiskorú is. Ha bontóperi ítélet csak az egyik szülőt jogosítja fel a törvényes képviseletre, akkor elég annak az aláírása.

14 év feletti kiskorú is alá kell hogy írja az adásvételi szerződést a  szüleivel párhuzamosan. Az új ingatlan vételére ugyanez irányadó.

1 éven belül ha az eladás és a vétel is megtörténik – lakóingatlan esetében – az értékkülönbözet után kell csak 4 % vagyonszerzési illetéket fizetni.

Hogyan birtokolható el a mezőgazdaságilag nem hasznosítható szomszédos terület?

Share Button

Külterületen lakunk, a házunkkal szemben, az út túloldalán egy szántóföldként nyilvántartott területről van szó, amit 19 éve mi tartunk rendben, mert a tulajdonos Budapesten él, ritkán jön falunkba.

Létezik így az elbirtoklás ténye?

Felajánlotta, hogy egy jelképes összegért vegyük meg. A terület valójában egy szakadék, amiben vannak fák, szántóként hasznosítani képtelenség. Törvényben olvastam, hogy vállalnom kellene termőföldként hasznosítani, de ez lehetetlen, jól értelmeztem?

Ha létezik az elbirtoklás, ingyen a miénk lehet? Ha ügyvéd kell a szerződéskötéshez, mekkora költségek terhelnek bennünket? Lányom a tulajdonos így övé lenne a terület is, de még csak 18 éves, nem dolgozik.

Elbirtoklási megállapodással megszerezhető az ingatlan tulajdoni joga, de ugyanúgy adásvétellel is. Ha a terület nem használható mezőgazdasági műveléssel, nem valószínű, hogy földművesi elővásárlási joggyakorlás történik az adásvétel során.

Mindkét ügylethez ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés szükséges, melynek költségét az okiratot szerkesztő szakember állapítja meg.

További információkat az elbirtoklás szóra kattintva olvashat.

 

 

Mik az elbirtoklás szabályai?

Share Button

Van egy kb. 3000 nm-es telkem  külterületen, legelő minősítésben.

El szeretném adni de kiderült, hogy osztatlan közös tulajdonban van az első része egy Németországban élő nővel, aki  már 80 éves elmúlt, talán nem is él és az utóbbi kb. 18 évben soha nem is hallottam róla.

Szeretném a telek alsó harmadát, ami az övé, elbirtokolni, a kérdésem hogy ez gyakorlatban hogy működne. Mindenképp szükséges a polgári per?

Az elbirtoklást okirattal is meg lehet állapítani , ha a tulajdonos hajlandó az okiratot aláírni . Ha nem, vagy nem lelhető fel csak bíróság jogosult az elbirtoklás megállapítására. Ezt tanukkal is kell tudni bizonyítani.

Egyedül abból a tényből, hogy a tulajdonos a jogával nem él, még nem következik, hogy a birtokos sajátjaként birtokol. Ez csak akkor állapítható meg, ha abban a hiszemben birtokol, hogy a dolog a sajátja vagy tudja ugyan, hogy az másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását.

Olyan eset is előfordulhat mint az Öné, hogy a másik  tulajdonostárs az el-birtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen van, életjelet nem ad, s a közös tulajdon tárgyát tevő dologgal senki más nem törődött, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki azt karbantartotta, a terheket is viselte és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostárs illetőségét is a sajátjának tekintette.

Az elbirtokláshoz szükséges, hogy az elbirtokló sajátjaként birtokolja a dolgot. Az elbirtokláshoz szükséges 15 évnyi idő kezdetének a dolog feletti hatalom megszerzésének (birtoklás) időpontját kell tekinteni.

A sajátkénti birtoklás egyrészről külső megnyilvánulásokból (beruházások végrehajtása, teherviselés a dologgal kapcsolatban, nyilatkozatok stb.), másrészt a birtokló saját meggyőződése (jogosan birtokol, ezért birtoklását jogszerűen senki sem szakíthatja meg) alapján állapítható meg. Elbirtoklással nem szerezhet tulajdonjogot az, aki nem jóhiszeműen jutott a dolog birtokához, mivel  ez esetben hiányzik a belső meggyőződés.

További feltétele az elbirtoklásnak az, hogy a birtokló a tulajdonossal szemben szakadatlanul birtokolja a dolgot. Amennyiben a tulajdonos a birtokost írásban felszólítja, hogy a dolgot adja neki vissza, vagy eziránt bírósághoz fordul, illetve a dologgal rendelkezik (pl. jelzálogjogot enged az ingatlanára  alapítani), az elbirtoklási idő megszakad, vagyis elölről kezdődik.

Milyen módon köthető érvényes adásvételi szerződés külföldön aláíró eladóval?

Share Button

Testvérem külföldön tartózkodik, részben tulajdonosa örökölt, eladásra szánt házunknak. Elfogadható jogilag, ha a nagykövetségen konzul előtt nyilatkozik arról, hogy megbízza az egyik itthon tartózkodó örököst az adásvétel lebonyolításával, vagy egyéb eljárás is szükséges?

Testvére magyar konzul előtt aláírhatja a magyar ügyvéd által előzetesen elkészített meghatalmazást az egyik örökös javára, aki helyette és nevében az adásvételi szerződést aláírja.

Másik lehetőség, hogy magát az adásvételi szerződést írja alá testvére magyar konzul előtt.

Vásárolhat-e termőföldet Zala megyében az, akinek állandó lakóhelye Budapest?

Share Button

Kertészmérnök főiskolai végzettségem van (eddig hivatalosan nem dolgoztam a szakmámban). Veszprém vagy Zala megyében szeretnék venni, pár hektár méretű szőlészetet/tanyát, lakható házzal (esetleg építkezni), oda szeretnék költözni és gazdálkodni.

Az lenne a kérdésem, hogy a végzettségemmel vásárolhatok-e egyáltalán ekkora területet és ha igen, hogyan ha Budapestre vagyok bejelentve

10.000 m2-ig (1 HA) állampolgárként vásárolhat külterületet, tanyát, de 300 hektárig regisztrált földművesként vásárolhat. A kertészmérnöki végzettségét az illetékes járási hivatalnál kell a földművesi regisztráció során igazolnia és kérni a földművesi nyilvántartásba vételt.

Zártkertet – ha művelés alól a tulajdonos ingyenesen kivonatja – korlátozás és engedély nélkül vásárolhat.

A vásárlások során az Ön lakóhelye általában nem releváns.

Mennyi földet vásárolhat kertészmérnök?

Share Button

Kertészmérnök Bsc szakképesítéssel vásárolhatok-e földet? Ki kell-e váltanom hozzá földművelői státuszt?

10.000 m2-ig (1 HA) állampolgárként vásárolhat külterületet, tanyát, de 300 hektárig csak regisztrált földművesként. Ehhez a kertészmérnöki végzettségét az illetékes járási hivatalnál kell a földművesi regisztráció során igazolnia és kérni a földművesi nyilvántartásba vételt.

Zártkertet – ha művelés alól a tulajdonos ingyenesen kivonatja – korlátozás és engedély nélkül vásárolhat.

 

Milyen meghatalmazás fogadható el adásvételi szerződésben történő képviselethez?

Share Button

Lányomnak van egy lakása Budapesten, ahol én holtig tartó haszonélvező vagyok. Lányom hosszú ideje külföldön él, és úgy döntött, hogy eladja ezt a lakást.

Szeretné, ha az eladást teljes egészében én intézném, nem tud hazajönni az eladás lebonyolítására. Azt szeretném megtudni, hogy milyen meghatalmazás szükséges a teljes körül lebonyolításhoz.

Elegendő-e, ha a lányom által aláírt meghatalmazást ügyvéd hitelesíti? Ingatlanközvetítő iroda szerint konzulátusi ellenjegyzés szükséges.

Külföldön magyar meghatalmazó, magyar konzul előtt, vagy külföldi közjegyző előtt apostillével, (és ennek OFFI fordításával) írhat alá olyan meghatalmazást, amely Földhivatali ügyintézéshez- tulajdonjog változás átvezetéséhez alkalmas. A meghatalmazott ugyan ezt az okiratot magyar ügyvéd vagy közjegyző előtt írhatja alá érvényesen.

Ezen okirattal Ön a lánya budapesti ingatlana eladását teljes körűen intézheti. Eldöntendő kérés továbbá, hogy az Ön haszonélvezeti joga megszüntetésére ingyenes lemondással vagy ellenérték fejében kerül e sor. Ez utóbbi esetben Ön mint haszonélvező – vagyoni értékű jog eladó – eladói félként szerepel a vonatkozó adásvételi szerződésben.

Milyen módon ruházható át zártkerti ingatlan épülettel, kifüggesztés nélkül?

Share Button

Házasságban éltem 8 évet, feleségemnek volt egy fia . Neveltük rendesen. Beteg lettem. Feleségem elvált tőlem. 16 évet éltem egyedül csináltam a zártkertemet.

A fiúval tartottam a kapcsolatot, nevemre nem vettem. 32 éves, én 62. Már nem tudom művelni a területet. Hogyan ajándékozhatnám el neki a zártkertet?  Gáz csonk van, áram benn van. 36 négyzetméteres épület, szőlő, diófák, 340 négyszögöles porta.

Zártkertként vásároltam 1981.ben, most oda adtam úgy, jelentkezzen be állandóra az épületbe, mivel emeletes házban él rezsi megeszi. Tartsa rendbe a telket. Erre kérek megoldásra választ.

2016. december 31. napjáig van lehetőségük az olyan zártkerti ingatlan tulajdonosoknak, akiknek tulajdoni lapján gazdasági épület is van feltüntetve, hogy „kivett” zártkertre átminősítsék az ingatlanukat.

A kivett zártkert aranykorona mentes, a belterületi ingatlannal azonos a jogállása, így ezért nem közeli hozzátartozók között is ajándékozható, nem kell a szerződést kifüggeszteni, jóváhagyatni, ugyanis nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá.

Felhívom figyelmét, hogy a vonatkozó törvény végrehajtási rendelete várhatóan ez év végével lép hatályba és csak azt követően lehet kérni a kivett zártkert átminősítést.

1 / 4 oldal1234