Tag Archives: Immobilie

Grundstücksgestaltung

2015-01-17Dr. Szász antwortet, Grundbuchamt, GrundstücksgestaltungBodenvermessung, Immobilie, Immobilienrecht, Immobilienregister, Vorvertrag

Im Jahre 2009 habe ich ein 411 m2 großes Grundstück in der Nähe des Balaton erworben.

Im Verlaufe des Baugenehmigungsverfahrens stellte sich heraus, dass zum Bau des von mir erträumten Hauses noch eine gewisse Fläche vom Nachbargrundstück notwendig ist.

Ich habe mich mit dem Nachbarn geeinigt, dass er mir von seinem Grundstück 100 m2 verkauft. Nun möchte ich wissen, was zu tun ist, damit der gekaufte Grundstückstreifen auch offiziell zu meiner Immobilie kommt.

Ich empfehle Ihnen, mit ihrem Nachbarn einen Vorvertrag abzuscließen, in dem festgelegt wird, wie viel Quadratmeter der Immobilienteil hat, den Sie kaufen, wie breit und wie lange er ist, sowie wie hoch der Kaufpreis ist.

Beauftragen Sie einen Bodenvermesser zur Absteckung der den Kaufgegenstand bildenden Fläche.

Nach der Anfertigung der Zeichnung schließen Sie den endgültigen Vertag ab, der eine Grundstücksgestaltung enthält, mit der die Fläche aus dem Eigentum Ihres Nachbarn in Ihr Eigentum übergeht. Dadurch wird Ihr Grundstück des Nachbarn kleiner wird.

Der endgültige Kaufvertrag muss mit der Bodenvermesserdokumentation zusammen beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Die änderung im Grundbuchregister besteht aus zwei Teilen: zuerst wird von der Bodenvermessungsabteilung die änderung umgezeichnet, nach dem Erlangen der Rechtskraft des Beschlusses geht das Material zum Immobilienregister, wo auch die änderung des Eigentumsrecht (mit der änderung der Fläche zusammen) übertragen wird.

Es ist wichtig zu wissen, dass das Erlangen der Rechtskraft des Beschlusses mit dem Benachrichtigen sämtlicher unmittelbarer Nachbarn einhergeht.

Verkauf eines Geschäftsanteils

2015-01-17Dr. Szász antwortet, Gesellschaftsrecht, Übertragung von GeschäftsanteilenFirmenrecht, Gesellschaft, GmbH, Immobilie, Kaufvertrag, Verkauf, Verkauf eines Geschäftsanteils

Meine Mutter hat im Jahre 1999 eine Wohnung an eine ungarische GmbH mit deutschen Gesellschaftern verkauft.

Die Gesellschaft hörte 2002 auf, die Immobilie war bis dahin nicht auf die Gesellschaft überschreiben worden.

Ich möchte Sie fragen, ob meine Mutter das Recht hat, die Immobilie erneut zu verkaufen, da die GmbH nicht mehr existiert.

Wenn ich richtig informiert bin, gibt es eine Toleranzfrist von fünf Jahren, in der die Immobilie noch auf den Namen des Käufers hätte übertragen werden können. Diese fünf Jahre sind abgelaufen.

Wichtig wäre noch zu erwähnen, dass ungefähr im Jahre 2002 ein Rechtsanwalt mit einem seiner Klienten bei meiner Mutter erschien und sie darum bat, da die GmbH aufgelöst worden war und die Eigentumsverhältnisse nicht anders geklärt werden können, die Immobilie auf dem Papier seinem Klienten zu verkaufen, weil der Klient die GmbH ausgezahlt hatte oder auszahlt. (Ich kann mich nicht erinnern, ob er diese Auszahlung getätigt hat oder nicht.)

Damit würde der Klient offiziell die Immobilie kaufen und mit der GmbH würde ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen, der den alten Kaufertrag mit der GmbH nichtig machen würde. Meine Mutter ist darauf nicht eingegangen, da sie ja bereits die Immobilie verkauft hatte und der Rest sie nichts anging.

Nun meine Frage: können die Gesellschafter der GmbH sagen, dass sie damit vor Ablauf der Toleranzzeit versucht haben, die Eigentumsverhältnisse zu klären, aber meine Mutter wäre darauf nicht eingegangen? Können sie einen Prozess anstrengen, wenn meine Mutter die Immobilie jetzt erneut verkauft?

Wenn die Immobilie das Eigentum einer Firma ist oder eine Firma der Anwärter auf das Eigentumsrecht ihrer Immobilie ist und die Firma aus dem Firmenregister ohne Rechtsnachfolger gelöscht wurde, bleibt die Immobilie herrenlos.

Ein Anspruch auf Eigentumsrecht verjährt nicht, Die Firma kann im Rahmen der Vermögensregulierung ihre Rechte gültig machen.

Ihre Mutter kann die Immobilie auf keinen Fall noch einmal verkaufen. Es ist auch nicht zu empfehlen, mit dem Ersatzkäufer den Kaufvertrag neu abzuschließen.

Die gelöschte Firma kann aber den abgeschlossenen Vertrag rechtsgültig auch nicht mehr auflösen, weil ihre Rechtsfähigkeit mit ihrer Löschung aufhörte. Deshalb werden solche und ähnliche Situationen vom Gesetz V./2006 Artikel IX. geregelt.

Steuerfreie Geldbewegung zwischen Geschwistern

2015-01-16Dr. Szász antwortet, Gebührenfreiheit, SteuerrechtGeldbewegung, Haus, Immobilie, Immobilienkauf, steuerfrei, Steuerrecht, Verwandten in gerader Linie

Mein Bruder möchte mich für das Haus meiner Eltern auszahlen. Stimmt es, dass dies zwischen Verwandten in gerader Linie nicht möglich ist?

Zwischen Verwandten in gerader Linie können sämtliche Geldbewegungen steuerfrei erfolgen, so wie die Schenkung der Immobilie, der Immobilienkauf, doch auch für mobile Habe (Fahrzeug, Geld,) trifft das zu.

Sondervermögen

2015-01-10Dr. Szász antwortet, eheliche Gütergemeinschaft, FamilienrechtBGB, Ehe, Ehepartner, Eheschließung, Familienrecht, Forderung, gemeinsames Eigentum, Immobilie, Lebensgemeinschaft, Pflichtteil, Schenkung, Sondervermögen, Tod, Witwe, Witwenrecht

Mein Vater würde seine ungarische Immobilie, die er vor der zweiten Eheschließung erwarb, auf meinen Namen überschreiben, mir schenken.

Muss ich damit rechnen, dass die Witwe (die nicht meine Mutter ist) nach dem Tod meines Vaters mir gegenüber eine Forderung stellt, weil mir mein Vater diese Immobilie schenkte?

Aufgrund § 3:39. Abs. 1 Buchstabe b) des ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuches: Zum Sondervermögen des Ehepartners gehört der vor dem Eingehen der ehelichen Gemeinschaft erworbene Vermögensgegenstand.

Zum gemeinsamen Eigentum der Ehepartner gehört nur, was während der ehelichen Lebensgemeinschaft erworben wurde. Die Immobilie Ihres Vaters war schon vor der Ehe vorhanden – deshalb gehört sie zum Sondervermögen. Sondervermögen bleibt nach ungarischem Recht auch im Todesfall erhalten und der Ehepartner erbt das nicht, es entsteht kein Witwenrecht.

In den Pflichtteil wird nach ungarischem Recht die Schenkung von Sondervermögen auch dann nicht eingerechnet, wenn die Schenkung innerhalb von 15 Jahren vor dem Tode des Erblassers erfolgte.

Ich bitte Sie, mit einem deutschen Anwalt abzuklären, dass das deutsche Recht auch so verfügt.

Die in das Sondervermögen eingebrachte minimale gemeinsame Vermögenszuwendung, beispielsweise Erneuerung, Modernisierung, ergibt kein gemeinsames Eigentum, nur wenn beispielsweise ein Anbau an das Haus erfolgte.

Erbschaft in Ungarn

2014-11-17Dr. Szász antwortet, Erbschaftssteuer, SteuerrechtAbgabe, bewegliche Güter, Erbrecht, Erbschaft, Finanzamt, Immobilie, Nachlaß, Nachlass, Steuerrecht, unbewegliche Güter, ungarische Erbrecht, Wohnsitz in Ungarn

Mein Bruder und ich haben gemeinsam eine Immobilie und bewegliche Güter (Auto, Girokonto) in Ungarn geerbt. Unser Vater war Deutscher, hatte aber seinen festen Wohnsitz in Ungarn. Er ist in Ungarn gestorben.

Bei dem Nachlassverfahren wurde auf unseren Wunsch, das Ungarischen Erbrecht angewendet (Für bewegliche und Unbewegliche Güter).

In Deutschland hat es bisher keinen Nachlass gegeben. Nun meine Fragen, müssen wir die Erbschaft aus Ungarn in Deutschland beim Finazamt melden (Erbschaftssteuer) oder müssen wir uns durch das gewählte “Ungarische Erbrecht” an das Ungarische Finanzamt wenden.

Vom Betrag, sind wir unter den Freibeträgen. Findet duch die Immobilie bzw das gewählte Ungarische Erbrecht normalerweise eine Nachlassspaltung statt, wenn es in Deutschland auch einen Nachlass oder Verbindlichkeiten gibt?

Nach ungarischem Recht muss keine Abgabe gezahlt werden, weil in Ungarn die Erbschaft zwischen Verwandten in gerader Linie – ohne Wertobergrenze – abgabenfrei ist.

Über die ungarische Erbschaft muss das deutsche Finanzamt nicht informiert werden.

Ist Begründung des Niessbrauchs zwischen Verwandten abgabenpflichtig?

2014-07-17Dr. Szász antwortet, Immobilienrecht, NießbrauchrechtAbgabe, Begründung des Nießbrauchs, Begründung des Niessbrauchs, Immobilie, Immobilienrecht, Nießbrauchrecht, Niessbrauchrecht, Steuerrecht

Muss man eine Abgabe bezahlen, wenn meine Eltern das Nießbrauchsrecht auf die jeweils zur Hälfte in ihrem Eigentum befindliche Balatoner Immobilie auf meinen Namen überschreiben möchten, und wenn ja, wer muss dann wie viel bezahlen?

Die Begründung des Nießbrauchs – d.h. dessen Schenkung – zwischen Verwandten in gerader Linie ist nicht abgabenpflichtig.

Muss ich Spekulationssteuer bezahlen?

2014-02-27Dr. Szász antwortet, Gebührenfreiheit, SteuerrechtBesitz, Eigentum, Ferienhaus, Grundbuchauszug, Grundstück, Grundstückszusammenlegung, Haus, Haus verkaufen, Immobilie, Spekulationssteuer, Steuererklärung, Steuerrecht, Versteuerung

Ich habe seit etwa mehr 15 Jahren ein Ferienhaus und habe das danebenliegende Grundstück zusammenlegen lassen vor etwa 2-3 Jahren. Nun habe ich das Grundstück wieder trennen lassen, da ich das Grundstück mit Haus verkaufen möchte.

Leider ist der neue Grundbuchauszug vom Datum der Grundstückszusammenlegung. Da ich das Haus seit 15 Jahren schon in meinen Besitz habe, muss ich jetzt die Spekulationssteuer zahlen, mein alter Grundbuchauszug verrät ja das richtige Datum?

In Ungarn erfolgt die Versteuerung durch die selbst abgegebene Steuererklärung.

Wenn Sie nachweisen können, der sich die gegebene Immobilie 15 Jahre in Ihrem Eigentum befindet, ganz gleich, ob Sie sie zusammenlegten oder teilten, müssen Sie weder eine Steuererklärung anfertigen noch Steuern zahlen, wenn Sie eine solche Immobilie verkaufen.

Die Erbschaft innerhalb der Familie ist in Ungarn unentgeltlich.

2014-01-16Erbrecht, rechtliche NewsEhepartner, Erbschaft, Immobilie, Lebenspartner, Steuerfreiheit, überlebender Ehepartner, überlebender Lebenspartner, Vermögensgegenstände, Witwe

Die Erbschaft, die ein Erblasser seinen Verwandten in gerader Linie und seinem adoptierten Verwandten hinterlässt, sowie das von dem überlebenden Ehepartner erworbene Erbteil ist frei von der Erbschaftssteuer.

Die Steuerfreiheit erstreckt sich auf alle Vermögensgegenstände, so auch auf Immobilien. Wichtig zu wissen ist, dass die Steuerfreiheit sich ausschließlich auf den überlebenden Ehepartner (die Witwe bzw. den Witwer) bezieht, der überlebende Lebenspartner kann diese nicht für sich beanspruchen.

Befreiung von der Grundstückssteuer

2013-11-30Dr. Szász antwortet, Gebührenfreiheit, SteuerrechtBefreiung von Grundstückssteuer, Fläche, Grundstückssteuer, Immobilie, rohbaufertiger Zustand, Steuergesetz, Verwaltungsgebiet, Wohnhaus

Wann ist eine Immobilie frei von der Grundstückssteuer?

Die Fläche, die sich im inneren Verwaltungsgebiet eines Ortes befindet und kleiner als 1 ha ist, ist von der Grundstückssteuer befreit, wenn die gesamte Fläche landwirtschaftlich bearbeitet wird und das Landwirtschafts-Verwaltungsorgan (der zuständige Agronom) das bestätigt.

Laut dem Steuergesetz ist die begrenzte Fläche als Grundstück anzusehen, auf der ein Wohnhaus in rohbaufertigem Zustand steht.

Niessbrauchrechtgründung

2013-10-17Dr. Szász antwortet, Immobilienrecht, Nießbrauchrechtanwaltliche Urkunde, Begründung des Nießbrauchs, Begründung des Niessbrauchs, Ehepartner, Immobilie, Immobilienrecht, Nießbrauchgründung, Niessbrauchrechtgründung, überlebender Ehepartner

Ich lebe mit meiner Frau in zweiter Ehe. Sie hat keine Kinder, ich habe zwei Söhne aus meiner vorherigen Ehe, mit denen ich in nicht sehr engem Kontakt stehe.

Auf unser beider Namen ist ein Wohnhaus in Badacsony jeweils zur Hälfte eingetragen.

Da ich einige Jahre älter bin und für das Rentenalter meiner Frau vorsorgen möchte, möchte ich wissen, wie ich am besten sicherstellen kann, dass meine Frau die ungarische Immobilie ungestört nutzen kann, dass sie ihr niemand nach meinem Tod nehmen kann.

In solchen Fällen schlage ich in der Regel vor, dass man zu gegenseitigen Gunsten – zu Lasten des eigenen Immobilienteils – mit einem Vertrag das Nießbrauchsrecht, das bis zum Lebensende lautet, begründen sollte.

Die Eintragung von zwei Nießbrauchsrechten in das Grundbuch führt dazu, dass dem überlebenden Ehepartner, wer von beiden auch immer zuerst der versterben sollte, das ausschließliche Besitz-und Nutzungsrecht der Immobilie auf die gesamte Immobilie bis zum Lebensende zusteht.

Das ist deshalb so, weil der überlebende Ehepartner aufgrund des Eigentumsrechts von vornherein die halbe Immobilie nutzen kann, während ihm aufgrund des Nießbrauchsrechts – bis zum Lebensende –das ausschließliche Nutzungsrecht auf die andere Hälfteder Immobiliezusteht.

Das Nießbrauchsrecht ist in diesem Fall nämlich stärker als das Eigentumsrecht, deshalb müssen die Erben die Nutzung der Immobilie für den überlebenden Ehepartner bis zu dessen Lebensende sichern.

Die Begründung des Nießbrauchsrechts schaffteine günstigere Lage als das Testament, weil der überlebende Ehepartner keinen Pflichtteil an die Erben zahlen muss.

Die Begründung des Nießbrauchs erfolgt mit einer anwaltlichen Urkunde, die das Grundbuch auf dem Eigentumsblatt der Immobilie vermerkt.

Das sichert, dass der Erbe den Erbteil nicht verkaufen kann, der mit dem Nießbrauchsrecht belastet ist, dennder Verkauf der Immobilie ist mit dem Nießbrauchsrecht belastetunmöglich.

Vor allem deshalb, weil der überlebende Ehepartner gleichzeitigauch der Eigentümer der halben Immobilie ist und eine halbe Immobilie belastet mit dem Nießbrauchsrecht wird niemand kaufen.

Ich füge noch hinzu, dass dem Mitinhaber – d.h. dem überlebenden Ehepartner – nach ungarischem Recht auch das Vorkaufsrecht zusteht.

Meine Antwort auf die Frage ist: Damit Ihre Frau die ungarische Immobilie ungestört nutzen kann, damit sie nach Ihrem Tod niemand auf die Straße setzen kann, sollten Sie das durch die Eintragung des Nießbrauchsrechts der Ehefrauauf Ihre halbe Immobilie absichern.

Die Begründung des Nießbrauchsrechts ist im Übrigen nicht mit einer erheblichen Zahlung verbunden. Ich nehme dazu ein Beispiel: Wenn der Nießbraucher älter als 65 Jahre ist und der Wert der halben Immobilie 8 Millionen Forint beträgt, dann muss der Nießbraucher einmalig rund 200 Euro Gebühr an die ungarische Steuerbehörde zahlen.

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